房企融资凛冬将至 REITs业务值得关注

时间:2018/07/06 11:31:56用益信托网

一、近期房企融资政策收紧态势明显


6月22日,央行发布由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》,对房地产市场进行专题分析时指出,2017年,全国房地产市场调控延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一基本要求,继续坚持“分类调控、因城施策”原则,在限购、限贷等传统需求端调控手段的基础上,丰富调控方式,促进房地产市场健康稳定发展。当前房地产市场发展总体平稳,租赁住房市场发展加快,房地产投资韧性较强。但这其中也存在一些问题,比如部分房企负债率较高,偿债压力较大。这是央行自2004年发布运行报告以来,首次警示房企高负债率风险。


6月27日,国家发展改革委有关负责人就《国家发展改革委 财政部关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》答记者问表示,“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐,有的经营收入和利润不高,自身实力有限,但申请备案登记的外债规模偏大,动辄五六亿美元,甚至高达数十亿美元,申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源,抵御汇率波动风险能力较弱。”


国家发改委有关负责人指出,将规范企业举债有关资质要求和资金投向,加强外债风险预警,出台违规行为惩戒措施,完善市场约束机制。同时,引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。


6月28日,住建部网站发布消息表示,针对近期房地产市场乱象,为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为,住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委,近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》(以下简称《通知》),决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。


《通知》指出,本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面:一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙;二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”;三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业;四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。


《通知》虽未直接提及房地产融资,但整治内容中包括“违规销售”,或对房企的定金和预售款来源产生影响。


上述背景下,REITs包括租赁住房类REITs作为近年来发展态势良好的潜在市场,或可为房企创新业务模式提供借鉴,值得关注。


二、REITs不只是房地产投资工具,其具有更为完整的功能


6月19日,中国证券投资基金业协会党委书记、会长在北大光华中国REITs论坛指出,我国并没有出现真正的REITs,仅有所谓的“准REITs”或“类REITs”,其原因值得深思。长期以来,我们对REITs的翻译有误,理解过于狭隘,认为它只是房地产投资工具,实践中进一步异化为房地产的债务融资工具,阻碍了REITs的发展。这一认识误区也导致REITs与房地产市场捆绑在一起,仅从房地产市场看REITs发展需求,没有看到REITs的完整功能。这也是2004年政策层面启动REITs研究后,相关制度无法推出的重要原因。


事实上,正如发达市场表现出来的那样,REITs可以投资于各类基础设施和不动产,包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别,可以成为供给侧结构性改革的重要工具。


REITs行业研究认为,发展中国REITs市场尤其是推出公募REITs,可以(1)盘活公共资产,激活地方投融资效率;(2)拓展长期资本形成机制,改善融资本供给效率;(3)推动养老金等投资于优质资产,为全民共享经济发展成果提供理想渠道。还可以使普通居民个人通过资本市场参与房地产投资,盘活存量资产,加快去库存进程,特别是对于个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储基地、医疗保健用房等,引导资金进入多元化的地产投资领域,追求长期限、稳定的租金回报收益,而非短期的价值提升,引导资金脱虚入实、服务实体经济发展。


(一)REITs对房企的作用


1、REITs可帮助房企盘活存量资产、快速回笼资金


企业将运营较为成熟的物业资产打包设立REITs并在公开市场发行,能够实现资金快速回笼,同时持有部分REITs份额,享受未来分红和物业升值收益。


2、REITs可推动改善财务报表,部分实现轻资产化,降低资产负债率,提高权益回报率。


3、REITs帮助房企拓宽融资渠道、且融资规模具有优势


REITs可帮助房企减少对传统融资方式的依赖,拓宽融资渠道,实现融资方式多元化。类REITs能够突破传统债务融资工具(如企业债、公司债、中期票据等)在融资总额方面不超过净资产40%的限制。


4、目前REITs能部分实现将资产持有与资产运营的金融属性与使用属性相分离,可以提升租金收益实效


从金融视角看,REITs不同于传统投行业务,更重视通过持续性运作管理,提升租金回报率、挖掘物业价值,借助资本市场给投资者带来长期的稳定回报。从地产视角看,REITs不仅是一种融资工具,将成为一种新的商业模式,优化资源配置,加速优胜劣汰,通过长期、持续的物业价值增值实现优质商业管理的品牌价值输出。


(二)REITs对我国经济社会发展的重要意义


洪磊会长指出,发展REITs既是经济结构调整的需要,也是资本市场供给侧改革的重要内容。


REITs行业研究认为,REITs能够成为金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径,是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式;是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手,是促进金融与房地产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。


REITs是对我国宏观经济、企业和个人 “三赢”的金融地产模式。REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、降低财务杠杆、提高不动产资产流动性,有助于防范系统性金融风险,并可以使得更广泛的投资者享受到优质物业的价值提升和运营收益,体现公平性与普惠性。


洪磊会长指出,首先,REITs集合社会资金,对具有稳定现金流的优质不动产进行股权投资并长期持有,为低风险偏好投资者提供分红型产品,从不动产中变现退出的资金形成新项目开发资本金。微观上可以盘活存量资产,宏观上实现长期资金与长期资产匹配,减少金融期限错配,降低实体经济杠杆率。


其次,REITs可以成为大资管结构性调整的有效工具,为理财资金退出非标提供替代性方案。在资产端,发行人可以拿出存量优质不动产进行证券化,由REITs投资持有,减少债务融资需求;在资金端,投资者可以将长期理财资金直接投资于REITs份额,获取长期稳健收益。通过这种方式,可以有效化解理财资金短借长投和项目端高负债风险。


再次,REITs可以成为住房市场结构调整的有力工具,实现“房住不炒”和美好生活向往。例如,可以在城市郊区建设养老型社区,定向置换中心城区现有住宅,置换出的中心城区住宅由REITs长期持有,向工作人群提供租赁住房,获得租金收益;老年人群适度退出核心区,变现资金用于养老社区的晚年生活。通过这种结构性置换,可以显著改善城市空间结构和住房结构,同时提升年轻人群和老年人群的生活幸福感。


三、可供借鉴案例:碧桂园租赁住房类REITs


(一)案例概述


4月27日,国内首单达到百亿级规模的租赁住房类REITs产品——“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”(下称“碧桂园租赁住房类REITs”)首期成功发行。


碧桂园租赁住房类REITs今年2月在深交所获批,产品规模100亿元,首期产品规模17.17亿元,优先级规模15.453亿元,以碧桂园持有租赁物业为底层资产,发行利率5.75%。


4月25日,中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。


碧桂园从2017年底开始积极推进长租公寓业务,并首次提出“长租城市”概念。发布长租公寓品牌不到半年,碧桂园就已在上海、武汉、深圳、厦门、广州等一、二线城市落地10余家门店。


从发行过程来看,碧桂园租赁住房类REITs产品受到了主流投资机构的广泛关注与青睐,国有银行、商业银行、城商行、券商等机构均表现出强烈的认购意愿。发行方表示,主流机构越来越认可有优质资产支撑的证券化产品,尤其是租赁住房概念的券种,部分机构更是针对“储架”额度进行了一次性审批。


在进行一期发行工作的同时,发行方已同步展开二期资产的梳理和整合,碧桂园集团及各区域公司租赁住房业务发展速度明显加快,助推碧桂园租赁住房业务的快速发展。


(二)产品简介


1、底层物业资产情况


碧桂园租赁住房类REITs物业资产为北京九华山庄十区、北京九华山庄十五区、上海南翔玉宏、厦门云厝里、厦门国际海岸物业。均位于我国一二线城市,由碧桂园旗下的长租平台公司碧函进行整租并运营,并且碧桂园地产集团为整租方提供保证担保,底层物业现金流在整个产品存续期内非常稳定。


2、交易结构


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3、增信措施


碧桂园租赁住房类REITs安排了物业资产租金收入及权利维持费超额覆盖、优先级/次级资产支持证券分级、碧桂园地产集团出具评级下调收购承诺、差额支付承诺、优先级资产支持证券的开放退出及流动性支持以及碧桂园控股对碧桂园地产集团的增信义务提供维好承诺等多项增信措施全方位的保障产品安全。


碧桂园租赁住房类REITs增信安排人为碧桂园地产集团,是中国领先的房地产开发商和运营商,经济规模实力雄厚,获得联合评级公司AAA主体长期信用评级。截至2017年6月末,碧桂园地产集团总资产规模超过5,000亿元。


4、退出安排


发行公募REITs;增信安排人及指定主体收购优先级份额;增信安排人行使优先收购权收购底层资产(包括SPV股权和/或债权或底层物业资产);市场化处置物业资产或项目公司股权。


(三)租赁住房REITs对碧桂园的作用


碧桂园集团主席杨国强此前表示:“推进租赁住房是国家对人民的爱护,碧桂园坚决拥护并将以实际行动积极参与其中。”


“这是千亿级别的战略性布局,随着整个房地产行业从增量市场转为存量市场,销售转持有将给企业营运带来巨大挑战”,碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示,近年来碧桂园呈现出非常好的发展势头,公司于2017年9月取得国际权威评级机构惠誉给予的企业信用投资级评级,同年11月被纳入香港恒生指数成份股,皆反映了资本市场对碧桂园的充分肯定,和对公司发展前景的信心。再加之此次REITs获审通过,碧桂园将综合运用各类金融工具,构建租赁住房完整金融链条,保障租赁住房战略的顺利实施。


响应中央“房住不炒”、体现民营地产公司社会责任感


碧桂园开展租赁住房REITs项目,是对中央“房住不炒”政策号召的积极响应,体现了民营地产公司的社会责任感、对其他房地产企业起到了良好的示范作用的同时,能够促进国内资本支持实体经济,助力“去库存、降杠杆”,为解决房企在住房租赁市场投入高、回收慢的难题提供宝贵实践经验,进一步引导房地产开发企业从“开发销售”的传统模式向“开发-运营”的新型模式过渡


1、构建轻资产运营模式的闭环


由于与售房相比,住房租赁存在着投资回报周期长、企业盈利压力大的问题。降低企业租赁住房的持有成本是发展住房租赁市场的重中之重。实行了租赁住房资产证券化,房地产企业就能走轻资产运营之路。


碧桂园租赁住房REITs对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”、通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本,有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。


2、有效盘活碧桂园内部存量资产


除了碧桂园未来将形成的大量租赁住房资产外,现存资产中很多限售、限价、尾盘类型的资产均可以通过REITs工具进行有效盘活。特别地,在当前租赁住房政策风口下,底层资产中存在的各种现实问题,如尚未完成竣工备案、商改住审批沟通等,均有可能通过监管部门的积极协调予以解决。因此,现阶段尽快落地租赁住房REITs项目,将有助于碧桂园自身利益最大化的实现。


3、提升碧桂园租赁品牌影响力


2017年12月20日,碧桂园正式对外发布了其长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”,拟将融居住、物业、金融、商娱、健康等多元化内容于一体,提供跨区域、跨业态的多元“寓乐”体验,致力于为有梦想、爱拼搏的都市青年打造城市梦想充电站,力争三年内建设100万套长租公寓。未来,碧桂园将发挥自身规模优势,围绕中心城市,利用多元化土地储备,打造长租城市。


借助资本市场的声音,碧桂园在租赁住房领域的品牌影响力将快速扩大,从而助力碧桂园与各地政府及国有企业在该领域的后续深度合作。


作者:REITs行业研究
来源:REITs行业研究

责任编辑:lengq

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