“住房不炒”原则下房地产信托业务发展趋势

时间:2018/11/09 09:35:43用益信托网

房地产行业本身体量巨大,且上下游关联行业多,在国民经济中占据重要地位。尽管目前国家对于房地产实施了严格的调控,但考虑到我国的城镇化率仍然有提升空间、房地产市场地区发展不平衡以及人民群众对于美好生活追求所带来的刚性及改善性需求的客观存在,房地产业未来仍然具备较大的发展空间,但是基于国家对于房子属性的定位变化,未来房地产行业的发展驱动力、业务模式、运营模式等都将发生深刻变化,信托公司也需要顺应政策导向和新的市场趋势来开展房地产信托业务。

 

(一)房地产市场和房地产企业的表现走向分化,房地产信托业务机遇与风险并存

 

党的十九大报告对于房地产的基本定调是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,这一定位意味着未来针对房地产投机炒作需求的调控政策不会松动。

 

由于房地产调控政策不松动、“限购、限售、限价、限贷”四限组合拳的影响将逐步体现至房地产市场的销售端和投资端,预计2018 年房地产市场将进入下行调整期。在房价上升趋势扭转、销售回流放慢、融资环境持续收紧的背景下,房地产企业的分化将进一步加剧。由于拥有融资渠道多元化、全国化布局、品牌、专业人才等方面的优势,龙头房地产企业将具有更强的市场竞争力和抗风险能力,并有机会在市场调整期获得市场份额的提升。对于中小型房地产企业来讲,由于在资源获取上不占有优势,严调控和强监管带来的拿地门槛抬升、融资渠道收紧以及销售回款困难将使得它们面临越来越大的经营压力,其中的一部分企业将不可避免地面临被收购的命运,这将导致行业集中度的进一步提升,预计未来将涌现出大量的并购业务机会。

 

不同区域的房地产市场也将进一步走向分化。2017年,在一系列调控政策的作用下,一线城市以及绝大部分二线城市的房价都开始下降或是停滞,销售额也大幅回落,但三四线城市的房价则维持坚挺,销售额继续增长。但是未来随着调控政策影响的深入,三四线城市的市场趋势也可能发生逆转,部分具有需求支撑、供应扩容有限的一二线城市房价则可能止跌甚至回升,相比于一线城市,未来二线城市的发展潜力更大,但是二线城市的分化和差距也会拉大,如果对于区域市场的走势判断失误,就可能带来业务风险。

 

不同区域房地产市场走向的差异化以及房地产企业间的分化意味着风险与机遇并存,将更加考验信托公司的风险管控能力。针对房地产市场的分化走势,信托公司对于房地产信托业务的态度短期整体趋于审慎,风控标准将进一步趋严,但从长期来看,房地产市场仍然是支持信托公司生存发展的重要领域,信托公司需进一步积极提升专业能力,从复杂分化的市场中把握业务机遇。

 

(二)强监管延续,需重点防范房地产信托业务的合规风险

 

为了有效配合国家针对房地产市场的调控政策,2017年以来,包括中国银监会、中国证监会等在内的监管机构都加大了对资金流向房地产市场的监管力度和违规查处力度。从2017年7月的全国金融工作会议以及年末的中央经济工作会议来看,房地产是去杠杆、防风险的重点关注领域,针对房地产领域的金融监管也将继续从严。在2017年已经开展的“三三四”专项整治的基础上,2017年11月,中国银监会发布《关于规范银信类业务的通知》,明确要求商业银行和信托公司开展银信类业务,应贯彻落实国家宏观调控政策,遵守相关法律法规,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。2018年开年以来,严监管的意图已经非常明显。2018年1月12日,中国银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》,其中违反宏观调控政策的整治重点就包括“违反房地产行业政策。直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资,或以自身信用提供支持或通道;向‘四证’不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资”。针对房地产并购类项目,2018年初,上海银监局在其下发的《关于规范开展并购贷款业务的通知》中要求,并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的,应按照穿透原则评估并购贷款业务的合规性,严格遵守房地产开发贷款的监管要求,对“四证”不全房地产项目不得发放任何形式的贷款,并购贷款不得投向未足额交付土地出让金项目,不得用于变相置换土地出让金。

 

上述监管动向表明针对房地产融资的监管是全方位、无死角的,房地产信托面临的监管环境不容乐观,尤其是传统债权融资类业务,必须严格遵守房地产政策要求,不得投向不满足“432”要求的项目,信托公司需要高度关注房地产项目的合规性要求,避免监管处罚的合规风险。

 

(三)资产管理新规要求信托公司提高主动管理能力,加快向真实股权投资业务转型

 

房地产是高度市场化的领域,房地产企业的融资需求具有多样化特征,基于持续的转型探索,信托公司已经初步具备以多种业务模式为房地产企业提供综合融资服务的能力。目前通过债权的方式为房地产企业开发建设项目以及并购提供融资支持仍占据房地产信托业务的主导地位,但是在去杠杆、强监管的背景下,传统债权融资业务以及名股实债的股债结合等业务的可拓展空间将面临越来越多的制约。尤其是资产管理新规对于资管产品投资非标准化债权资产在限额、期限错配方面有更为严格的限制,未来房地产企业通过非标准化举债放大杠杆的路径会越来越窄,信托公司需加快业务模式的转型升级,积极提升主动管理能力,开展更多投资类业务。过去两年,部分信托公司已经开展了房地产的真实股权投资业务,并有成功的退出案例,而随着房地产强监管的持续和传统业务模式开展的难度越来越大,更多的信托公司会加入探索开展真实股权投资的行列。调研显示,多家信托公司明确表示将真实投资型房地产信托业务作为未来的转型方向,以期增强获取优质资产的能力,获取资产增值收益。预计未来信托公司将通过与交易对手合作设立项目公司、增资入股、并购等方式来开展真实股权投资业务,基金化运作将成为趋势。开展真实的股权投资对信托公司专业能力的要求非常高,需要信托公司配套专业的团队,深入参与项目管理,对事前、事中、事后各环节的风险进行全流程把控,这类主动管理业务可以为信托公司带来更高的收益,同时也有助于推动信托公司主动管理能力的提升和建立核心竞争力。

 

(四)积极探索支持住房租赁市场发展

 

建立租购并举的住房制度是构建房地产市场稳定发展长效机制的重要组成部分。早在2016年,国务院就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,该意见是国务院推动建立租售并举住房长效机制的指导性文件。2017年以来,地方政府相继跟进推出了多项促进本地住房租赁市场发展的政策,如加大租赁住房建设用地供应、实施“商改住”、推行租购同权等。2017年末的中央经济工作会议也将“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”列为八大重点工作之一,明确提出要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方的合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。在政策的大力支持下,住房租赁市场有望迎来大发展。从供给端来看,包括房地产企业在内的各类社会资本开始纷纷进军住房租赁市场,以往以存量二手房为主导、分散的住房租赁市场逐步在发生变化,政府保障类租赁房以及专业化、市场化主体提供的租赁住房供应占比逐步提升。从需求端来看,随着租购同权的推行、租赁住房供应结构的改善以及国家政策的引导,未来一二线城市租赁住房的需求也有望持续增长。由此可以预见,在政策的支持和引导下,未来我国住房租赁市场将走向规范化和集约化发展的道路,将创造出很多新的业务机遇。对于信托公司而言,住房租赁市场的发展壮大必将伴随大量的资金需求,这主要包括房地产企业、专业机构建设或收购租赁住房所产生的融资需求以及持有租赁住房带来的资产证券化业务需求等,预计未来信托公司将顺应政策导向,积极探索支持住房租赁市场发展的投融资服务方案,推动房地产市场稳定发展长效机制的建立。


(五)房地产资产证券化业务有望迎来更大发展

 

资产证券化是盘活存量资产的重要手段,我国房地产市场存量规模巨大,未来拓展资产证券化业务的空间非常可观。在针对商品住宅市场的调控和融资监管持续严厉的背景下,未来更多关注挖掘存量市场的业务机会已经成为信托公司的共识。从政策导向来看,国家对于房地产资产证券化业务持支持态度,2016年证券交易所收紧了房地产企业发行公司债,但ABS不在限制范围内,这使得越来越多的房地产企业选择依托存量资产证券化来融资。考虑到潜在的巨大市场需求以及政策的支持,预计未来几年房地产资产证券化业务将迎来黄金发展机遇。信托公司可以发挥自身在风险隔离方面的SPV优势,通过资产证券化的方式为房地产企业提供多元化的融资模式支持,积极开展租赁住房贷款、商业物业开发贷款、购房尾款、住宅地产物业收费权、房地产企业供应链应付账款等多类型的资产证券化业务,帮助房地产企业盘活存量资产,拓宽融资渠道,降低融资成本。

 

(六)RETIs业务为未来房地产信托的重要创新方向

 

近两年,借助资产证券化市场的发展壮大,私募型REITs、类REITs业务的发展也取得了一定的进展,尤其是受政策利好支持,租赁住房类REITs的发展成为热点。信托公司对于开展REITs业务一直踌躇满志,但是碍于政策的障碍,信托公司无法作为交易所资产证券化的SPV,信托公司主要开展的是私募型REITs业务或是需要借助双SPV间接开展交易所REITs业务。目前国内的RETIs大都为债权型REITs,权益型REITs非常少,这与国外REITs存在很大的区别,此外,国外RETIs以公募为主,投资门槛很低,而国内的REITs都是私募型,投资者范围较为狭窄。同时,国内还缺乏发展REITs所需要的配套法规、税收优惠等政策,这使得真正权益型RETIs业务无法取得突破。2018年4月,中国证监会与住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对租赁住房证券化资产的入池标准、发行区域、联合监管、合规性等提出了明确要求,并明确提出试点发行REITs。预计以国家大力支持住房租赁市场、发展租赁住房REITs业务为契机,中国的REITs业务有望在2018年迎来更大的突破。有媒体报道称,公募REITs年内将出炉,交易结构已基本确定为公募基金加资产支持证券(ABS),租赁住房、基础设施资产、公共服务资产等监管机构认可的资产有望成为公募REITs的基础资产。

 

由于REITs是一种可供大众进行房地产投资的创新产品,具有收益率高、收益稳定、与其他投资产品相关性低等特性,无论是从存量资产端还是从资金端的配置需求来看,REITs都具有广阔的发展空间,信托公司应该把握我国REITs市场的发展机遇,充分利用自身灵活的优势,以多种模式参与REITs业务。第一,信托公司长期专注于房地产信托业务,与大量房地产企业形成了战略合作关系,拥有丰富的客户和项目资源,信托公司可以发挥自身在交易结构设计灵活及募资等方面的优势直接开展私募REITs业务。第二,信托公司可以积极拓展Pre-REITs业务,如以过桥贷款形式为租赁住房、商业物业、写字楼等提供资金支持。第三,信托公司在充分加强自身主动管理能力和产业理解能力的基础上,可以主导REITs的发行和交易结构设计,如以双SPV结构主导公募REITs的设计和发行并在交易所实现挂牌交易,同时在资产端为REITs基础资产的管理和增值提供流动性支持等。


作者:中国信托业协会
来源:中国信托业发展报告

责任编辑:lengq

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