房地产信托:房地产政策微调背景下的交易对手选择分析

时间:2019/03/19 14:04:57用益信托网

随着房地产市场持续回落,自2018年12月以来,全国多地启动了房地产政策的微调,包括下调二手房交易税费、放宽购房资格要求、取消限售规定、下调首套房个人贷款利率等措施。在房地产市场回落,同时房地产政策微调、渐进式放松的政策预期下,信托公司开展房地产信托业务在交易对手的选择上也将有所调整。


一、今年以来房地产市场整体增速有所放缓


(一)销售情况回落,投资增速回升


统计局近日发布了房地产市场运行数据。2019年1-2月中国商品房销售面积为14102万平方米,同比下降3.6%;销售金额为12803亿元,同比增长2.8%,增速回落9.4个百分点。1-2月份,房地产开发投资同比增长11.6%,增速比去年全年提高2.1个百分点;其中,住宅投资增长18%,增速比去年全年提高4.6个百分点。房地产开发企业房屋施工面积增长6.8%,增速比去年全年提高1.6个百分点,自去年初以来增速持续回升。


(二)一二线城市回暖,三四线城市下探


2019年2月51个重点城市一手房总体成交同比下降2.8%,但降幅较上月收窄1.7个百分点,其中一线城市(4城)销售同比增速达到44.6%,较上月的4.9%的同比增速大幅提高,主要是由于去年同期基数较小,而二线(17城)、三线(30城)销售同比增速分别为14.1%和-26.2%,三四线城市成交下滑明显。


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(三)百强房企销售增速持续下降,拿地放缓


根据克而瑞披露的百强房企销售数据,2019年前两月百强房企全口径销售额达到11743.2亿元,同比下降2.8%,增速较1月进一步下降0.2个百分点,分级别来看,Top3、Top10、Top20、Top50房企销售额分别为2613亿元、5088亿元、6895亿元和9857亿元,同比增速分别为-21.9%、-12.3%、-9.1%和-4.4%。


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从房企拿地的角度观察,2019年前两月拿地面积百强房企共新增土地建筑面积8550.7万平米,同比下降22.8%,拿地金额百强房企新增土地价值共4020.1亿元,同比下降24.9%,具体到各指标Top20房企,拿地面积和金额分别同比下降17.5%和22.1%。从房企新增货值来看,共有24家企业新增货值超过百亿,其中Top10货值占百强47%,集中度较1月份提升2个百分点。


二、房地产政策出现微调


(一)淡化房地产调控目标


2019年国务院政府工作报告中,房地产调控目标有所淡化。2018年两会中提及的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”在本次报告中并未提及,在中央与地方的调控目标中,房价的调控目的将弱化,一二线城市的“一城一策”也将获得更大的自主性政策空间。住建部部长表示,2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展,具体做到“五个坚持”:一是坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位;二是坚持完善住房市场体系和住房保障体系;三是坚持落实城市的主体责任,因城施策、分类指导,把稳地价、稳房价、稳预期责任落到实处;四是坚持调结构、转方式,大力培育租赁市场,重点解决新市民的住房问题;五是保持政策连续性和稳定性,防止大起大落。


(二)多城市渐进式放松楼市调控


2018年12月,在“一城一策”调控思路框架下,包括北京、广州、深圳等一线城市在内的诸多城市皆出现了政策微调,包括取消限售规定、放宽购房资格要求、下调首套房个人贷款利率等措施。稳定房地产市场成为2019年各地政策主流,楼市也出现不同程度回温。


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(三)二手住房交易税费下调


作为国家减税降费的措施之一,2019年1月,财政部、国家税务总局发布《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(京财税【2019】196号),对增值税小规模纳税人减按50%征收增值税附加、印花税等相关税费。随后,北京、上海、广州税务部门明确该政策适用于个人出售住房。根据测算,一线城市房地产交易税费减免约0.3%、1000万房产减免约2-3.25万。此次减税降税降低了二手房交易成本,促进了二手房交易,尽管由于所降税费占房屋价值比例较小,对楼市来说直接影响不大,但在当下楼市出现部分区域轻微企稳与回暖的情况下,对市场有一定的心理影响。


(四)稳步推进房产税立法


在3月5日的政府工作报告中,李克强总理表示:健全地方税体系,稳步推进房地产税法。3月8日,全国人大二次会议提到,今年要集中力量落实好制定一系列法案,其中包含房地产税法。从房产税实施的技术路径来看,立法是第一步,第二步则为基于产权登记的完整商品房数据库以及海量的二手房交易数据,构建商品房价格评估体系,并依此确定税基税率,第三步则为税收的征缴。因此,对于房产税的实施,短期来看,更多的为心理影响;长期来看,持有环节的房产税终将实施,将相应减少房地产持有价值,对价格的影响是负面的,其影响程度视税基税率而定,总体预估,对商品房价格形成短期冲击后,与其他因子共同构成决定房价的因素。


三、对房地产信托业务的交易对手选择的思考


从历年调控政策与市场反应看,政策终将引领市场,而市场也必然反应政策,二者存在时滞,使得市场与调控常出现“超调”、价格波动过于剧烈,从而给项目开发带来较大的不确定性,同时,城市圈级别的规划将对地产价值产生巨大升值,在区位的选择上,亦更需要基于国家战略角度去判别。因此,在交易对手的选择上尤其是个体项目上,需结合上述判断综合衡量。对于新政策与市场环境下的房地产业务交易对手的选择,有以下建议:


(一)百强房企仍是信托公司房地产业务交易对手之优选


根据统计局最新的发布了房地产运行数据,2019年1-2月中国商品房销售面积为14102万平方米,销售金额为12803亿元,以及根据克而瑞披露的百强房企销售数据,2019年前两月Top3、Top10、Top20、Top50、TOP100房企销售额分别为2613亿元、5088亿元、6895亿元、9857亿元和11743亿元,市场占有率分别为20%、40%、54%、77%和92%,百强企业市场占有率已近92%。市场容量之大,与百强房企市场占有率之高,使得百强房企仍是信托公司地产业务交易对手之优选。


(二)上升为国家战略的三大城市圈机会值得重点关注


根据2019年政府工作报告,政府将促进区域协调发展,提高新型城镇化质量、将长三角区域一体化发展上升为国家战略,编制实施发展规划纲要、落实粤港澳大湾区建设规划,促进规则衔接、京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能。粤港澳、长三角、京津冀三大城市圈发展规划将持续释放红利,宜结合“一城一策”评估城市地产投资价值。


(三)应当高度重视中上游房企的多样化投融资需求


2019年,房地产行业融资预计仍保持紧缩态势,房企需要拓展多元化融资渠道缓解资金压力。对于信托公司来说,在开展传统房地产融资业务的基础上,还应当围绕合作伙伴的新型融资需求,延伸地产业务链条,推进房地产业务模式转型升级。信托公司可与中上游房企或区域市场中的主流开发商合作,开展房地产真实投资、并购等业务,提升房地产业务主动管理能力。信托公司也可围绕房地产核心企业,提供购房尾款融资、供应链应付账款融资,以及在商业地产、长租公寓等领域开展PRE-ABS/ABN等新型融资业务。


作者:邹 文 军
来源:中 诚 信 托

责任编辑:lengq

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