2019年到期债务达590亿!泰禾集团找华能信托来救命

时间:2019/03/22 16:17:04用益信托网

在可以无限量借贷的年景里 ,中国的房地产商大多认为自己拥有准确预判时代的本领。

  

但是,过去一两年,这被证明是一厢情愿的笑话。

  

2012年,47岁的福建富豪黄其森确信自己能够在逆势冒险中釜底抽签。那年夏天,当国务院派出8个督查组赴16个省份摸底,誓言要加强楼市调控政策时,黄先生命令麾下的年轻人从福建出发,在满中国的主要城市,以高昂的成本买下最核心的地块。

  

经此一役,中国的房地产行业都知道了这位不愿偏安一隅的亿万富豪。胡润百富榜在第二年这样描述他:在商海横流中,他成熟稳健;在激烈竞争中,他云淡风轻。

  

如今,这也是一场笑话。

  

  

至少在2018年之前,黄先生都依然相信自己的好运气。他用“高负债、高杠杆、高担保”撬动的资金频繁发起并购,以开发那些价格远高于市场均价的奢华住宅。

  

仅在2017年,此类交易的项目就达到30个,花去554亿元资金,即使那一年泰禾的权益销售额可能还不及800亿,净利润只有21亿。

  

那些日子里,全中国的金融机构都知道福建有个黄先生来者不拒,他们领着四面八方的地产商赶到黄其森的院子里,推销那些甚至搁浅多年的庞大项目。

  

有些银行机构的人士拍着胸脯告诉他,只要是由泰禾来开发,我们就贷款。而黄其森也不伤人情,他往往不过三日就拍板:

  

我要了!

  

那时候,意气风发的黄先生告诉来访的质疑者:泰禾的城市总经理如果年收入没有千万元,就不合格。


  

出身金融机构的他似乎信仰一个朴素的道理:把房子种在土地上,就像那国家银行发出的理财产品,哪有不增值的道理?如果没有?那就让它空着再等等。

  

2018年的整个春天和夏天,只有黄先生身边的CFO知道,这家企业的现实状况是:

  

债务压顶,销售疲软,北京和上海的夏天都冷得刺骨。

  

更麻烦的是,早几年从一些城市高溢价收购来的项目,尽是填不满的坑,不知从哪冒出来的债权纠纷让项目无法如期开发周转。

  

  

直到2018年秋天,黄先生终于确认:这一次不像7年前,真的等不起了。

  

因为,到了2018年年底,麾下各个区域报上来的销售数据有些只有他预期的三分之一,甚至四分之一。实际完成的销售额,距离2000亿的销售目标,竟有银河那么宽。

  

但是,让黄其森确认危机已近在眼前的原因是:借新还旧的老方法已经被堵住了。

  

具体的说,是在这年9月份,泰禾上上下下上万名职员发现,即使是小额的资金审批也已不再那么顺畅,原本计划投入市场的费用也被大幅缩减。

  

黄其森决定快速抢救。他四下奔走,通过中间人联系上了平安、旭辉、融创等企业,希望能脱手一些泰禾手中的住宅项目。但是,整个冬天都无实质应答。

  

在最艰难的时候,泰禾的员工们发现,他们月薪发放的时间有一次被突然延迟了三天,这是此前从未出现过的。

  

在2019年的春节,黄先生依然无法安稳度日。因为在3月28日,一笔30亿元的公司债将如时到期。这笔名为“16泰禾01”的私募债是泰禾在2016年5月通过长城证券募集,票面利率7.3%。

  

如果出现违约,则势必兵败如山倒。


但是,偿还这笔债务的资金来源直到春节前都毫无头绪。唯一的现金流只能倚仗尽快把那些定价高昂的院子赶紧销售出去。

  

泰禾北京的职员们在这个春节都未能休假,黄先生在北京市场发起了名为“1号抢收计划”的行动,甚至对于造价成本高昂,定价高端的西府大院项目也降价出售,以确保快速回款,保障这笔30亿元的债券不出现违约。

  

  

当然,仅仅倚仗降价促销来获得回款还远不足以让泰禾安稳读过2019年。黄其森还必须尽快进行股权融资,并出售那些短期内无法换来现金流的庞大项目。

  

按照公开信息保守测算,泰禾在2019 年年内到期的债务规模在 590 亿元以上。其中公司债未来数月,在5月3日还有一笔20亿元到期,8月份则还将有3笔总计15.79亿元到期。

  

到了2020 年,到期债务规模还将在 440 亿元以上,其中公司债高达170亿。 


幸运的是,黄先生的救世主在近期已经出现,在股权融资方面,是来自贵州的华能贵诚信托有限公司,双方目前已经进行了比较深入的谈判,并有了大致的方案。

  

该机构由华能集团控股,华能集团亦是长城证券的最大股东。

  

当然,对于一家金融投资机构,华能信托对泰禾的股权融资很大可能只是明股实债。双方2018年秋天在丰台项目上已有过股权融资的合作。

  

除此之外,黄先生也在谋求将超过10个住宅项目零零总总的脱手,以快速回笼现金。已经与泰禾展开谈判的企业超过5家,但开出诚意价格的只有两家。

  

在危难之际,这注定是一场人为刀殂的交易。

  

当然,当下让黄先生头疼的麻烦也不止这些。他还不得不设法稳定那些以高价挖来的职业经理人,尤其是那些能为其获得融资渠道的同僚。

  

这些事情,依然未定,不做揣测。

  

如若顺利度过此危机,黄先生的人生经验大概会多一条:风华正茂与狼狈窘迫,只有一把夜壶的距离。


作者:老 胡
来源:雪 贝 财 经

责任编辑:xiam

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