我国REITs的发行实务与发展趋势

时间:2019/04/09 11:02:57用益信托网

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种证券形式,其以发行信托受益凭证的方式汇集投资者的资金,由专业机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者。


REITs主要以能够产生稳定租金的不动产为基础资产,以标的不动产租金收入为主要收入来源,并且每年将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs按投资对象划分,可分为权益型REITs和抵押型REITs。抵押型REITs直接向房地产所有者提供抵押贷款,或者通过购买抵押支持证券提供间接融资,收入主要来源于抵押贷款利息和相应的手续费,受利率市场影响较大,房地产所有者将未来的租金收益权抵押给抵押型REITs。


权益型REITs直接持有或入股房地产公司,从而获得经营收益性房地产,投资收益为稳定的租金收入和所持有房地产的增值部分,受利率市场影响较小,房地产所有者将物业作为基础资产出售给权益型REITs,权益型REITs自持并经营所得物业。权益型REITs是目前国际最盛行的类型。


一、发展REITs的现实意义


(一)REITs将对实体经济的发展产生有效支持


实体经济的发展以工业厂房、商业地产、医院、物流、养老物业等多类别的持有型物业为重要载体,从某种意义上说,这些持有型物业本身即是实体经济的组成部分。REITs可作为连接资本市场和实体经济的桥梁,将社会长期资本与持有型物业的长期投资进行对接。REITs的发展可以助力企业向轻资产转型,通过剥离非核心资产,同时不丧失对物业的控制,将资金置换出来用于增强企业核心竞争力,增强主业的服务输出能力,提升金融服务实体经济的效率。


(二)REITs有助于缓解PPP项目及基础设施投资压力


当前,包括PPP项目在内的公共基础设施建设存在投资规模大、退出渠道单一、回收期长等问题,社会资本参与积极性不高。通过REITs可将具有稳定现金流的不动产转化为小额、流动性强的交易性资产,使得PPP项目或不动产项目成熟后快速退出,形成新的民生工程资本金,有效降低实体经济杠杆率,尤其是地方政府的负债率,提高地方财政的持续投资能力。


(三)REITs将对房地产行业转型产生积极影响


首先,REITs兼具“股性”与“债性”特点,以“盘活存量”而不是“新增投放”的方式,有效疏导投资者对住宅市场的投资、投机需求,有助于尽快恢复“房子是用来住的,不是用来炒的”的原本定位。


其次,REITs有助于落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求,盘活各类存量经营性不动产,降低政府和企业的财务杠杆,化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险,增强全社会的风险分担能力,降低系统性金融风险。


最后,REITs强调稳定和可持续的理念及产品结构特点,有助于推动房地产企业从“粗放式开发”转型升级为“精细化经营”的发展模式,推动房地产行业产业升级和盈利模式的转变,由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重的模式。


(四)REITs能够丰富资本市场工具,是我国金融体系供给侧改革的重要组成部分


首先,随着经济发展和居民财富管理需求的提升,市场上缺乏收益相对较高、风险稳定的金融资产。REITs作为一种长期、低波动性的投资工具,能够大大丰富除股票、债券等以外的投资产品选择。公募REITs作为高质量和成熟的金融产品,与其他金融资产关联性低,有助于我国投资者的资产配置多元化,具有极强的配置价值。


其次,REITs本身