赴港IPO竟为偿还信托贷款?这家房企再启上市之路!

时间:2019/05/20 09:13:54用益信托网

2018年11月13日,中梁控股向港交所递交招股书,但并未实现上市。根据港交所的规定,递交招股书6个月之后,若未能上市,上市进程将调整为“失效”。


在短暂的失效状态后,2019年5月17日,中梁控股更新了最新一版的招股书。其上市决心并未动摇。


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逆袭的中梁,流水的高管


2016年,发家于温州的中梁控股将总部移至上海。2017年提出“3000亿”的销售目标。在各大房企开始战略收缩之时,中梁控股逆势拿地融资。


据招股书数据,中梁控股2016年、2017年、及2018年全年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿,成功跨入千亿阵营,近三年年复合增长率超过70%。


在中指数研究院的“2019中国房地产百强企业”名单中,中梁控股位列27位,排在泰禾集团之前。在2019年克而瑞2019年房地产企业销售金额排行榜中以1288.7亿元的成绩排名23位。


值得注意的是,中梁控股是房地产30强中唯一一家还未上市的地产公司。众所周知,一个好的财务总监对于上市有着不可或缺的作用,然而这对于这家逆势崛起,擅于利用信托融资的高杠杆地产公司来说却成为了稀缺资源。


2017年6月,绿地香港前首席财务官游德锋离职后加入中梁地产,短短4个月便提出辞职。2018年1月,中梁控股从泰禾集团挖来首席财务官罗俊,同样过了四个月后辞职。此后,中梁控股的财务总监由凌新宇担任。2019年4月,原旭辉地产CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊加盟中梁地产,职位均为副总裁,中梁控股努力地招募行业人才。


融资成本高企,信托融资占比六成


中梁控股更新的招股书中披露,IPO募资的款项有以下用途,一是公司现有物业项目或项目阶段(温州中梁鹿城中心、宿迁中梁首府及新的江油中梁首府)的建筑成本。


二是偿还绝大部分的若干现有信托贷款。其中主要是2019年到期的四笔信托贷款,这些信托贷款均为中梁控股项目公司的流动资金贷款。包括(1)2019年7月18日到期的年利率11.5%信托贷款、(2)2019年9月6日到期的年利率11.5%的信托贷款、(3)2019年11月1日到期的年利率12.5%的信托贷款,(4)2019年11月22日到期的年利率13.83%信托贷款。三是中梁控股的一般营运资金。


2016年-2018年,中梁控股未偿还借款总额为202.26亿元,244.76亿元和270.05亿元加权平均实际利率为9.4%,7.9%和9.9%。


据本记者了解,中梁控股有58%的借款来自于信托和资管产品。截至2018年末,中梁控股共109笔借款。截至2019年3月末,借款余额达123亿元,其中最高利率达18.5%。普遍成本在12%-13%。大部分项目均有股权质押,土地抵押和担保。而其中的大部分款项是在2018年借来的。信托业内人士表示,“在2018年房企借款难的背景下能够有这么多融资实属奇迹。”


截至2019年3月31日,中梁控股土地储备规划总建筑面积3890万平方米,在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目。尤其是长三角,中梁控股的土地储备占比为45.4%。


激进的经营风格


中梁控股发际于温州,在总部搬迁至上海之后就开启了全国扩张之路。


除了长三角区域外,业务范围已经扩展到环渤海,海峡两岸,中西部和珠三角区域。以三四线城市为主。其业务范围、人才战略、经营模式都在向碧桂园学习。因此,中梁控股也有“小碧桂园”之称。


中梁控股2016年、2017年2018年的物业销售收入分别为29亿元,139亿元和300亿元。实现了业绩的三连跳。


在业绩连续跨越式增长的背后,可见经营团队对高周转理念的执行贯彻力度。此前,中梁控股集团内部曾提出了“456”模式——即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转,中梁设置了丰厚的奖励:项目开盘后达到“456”的标准,立即获得100万元的内部奖励。


而对于员工的招聘要求,中梁控股要求招聘负责人要尽量用拼搏奋斗的年轻男员工。女性比例要在25%以下,而且不要漂亮的。要求员工服从区域调配,严控上海本地人比例,这一招聘信息引起了行业不小的关注。


作者:云 中 晔
来源:券 商 中 国

责任编辑:shuaigr

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