中梁控股破发!过度依赖信托融资,危机还在后头

时间:2019/08/11 09:26:18用益信托网

中梁控股依旧没有止住股价下跌的趋势。


光彩仅两日 现已破发


不足一个月前,7月16日,中梁控股正式登陆港交所。


并且较为聪明的选择了偏保守策略,将发行价定位5.55港元,募资净额27.73亿港元。发行定价高出价格区间下限的7%,为投资者留下后期获利空间。


上市首日,涨幅甚至超过10%。当日收盘,中梁控股报5.95港元/股,涨幅7.21%。上市第二日,涨幅8.24%,报收6.44港元/股。


随后多家媒体大肆报道中梁控股打破破发魔咒。


然而真实情况是,第三日,中梁控股便开始了跌跌不休的日子。


即便海通国际在研报中给予中梁控股“买入”评级,目标价为9.70港元,依旧没有止住下跌趋势。


8月5日,中梁控股报收5.54港元/股,已跌破发行价格。随后其股价更在8月6日盘中下探至4.84港元/股的最低位。


8月6日晚间,中梁控股抛出未经审核的运营数据,并表示上半年业绩预喜,净利上涨近80%。


然而一切并未制止股价下跌趋势,截至8月9日收盘,中梁控股报收5.39港元/股,较发行价下跌近3%。


资本市场的态度可见一二。


猛增与猛降 大跌眼镜


当然,中梁控股作为综合房地产开发商,其发展增速也可谓是“相当精彩”。


招股书显示,中梁控股在2016年销售额仅190亿元,2017年猛增至649亿元,并于2018年跨过千亿门槛至1015亿元。


除了猛增的销售额,让人吃惊的还有猛降的净资产负债率。


招股书显示,2015年、2016年中梁控股净负债率分别为1335%、1790%,2017年、2018年陡降至339%、58%。


据克尔瑞统计,2018年176家房企平均净负债率为85.15%。在2018年上市房企净负债率TOP100榜单中,58%的净负债率可排在第34名


中梁控股解释称,这是源于物业销售产生现金大幅增加,减少了对外部借款的依赖,以及保留盈利的增长。


招股书显示,2016年-2018年,中梁控股总营收为29.3亿元、140.3亿元、302.1亿元。


值得注意的是,中梁控股总营收增长快的同时,毛利率却低于行业平均值。


2017年-2018年分别为20.4%、22.9%,低于行业平均值28.9%和31.9%,2018年的毛利率亦低于68家上市房企。


突飞猛进的业绩,使得中梁控股被外界称为“小碧桂园”,其主要发力于三四城市,抓住棚改政策红利。


2016年-2018年,中梁控股分别拿到63块、119块、221块地,其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。


除此之外,中梁控股曾在公司内部提出了“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。


高周转,这便是房企高效利用资金、强回款的标志。


但这一模式背后的弊端也不容忽视,包括负债率高企、公司稳健度不足、三四线红利消退等。


过度依赖信托融资 渠道收紧


招股书显示,截至2016年、2017年及2018年,中梁未偿还借款总额分别为202.27亿、244.76亿及270.05亿。


其中,有相当多的一部分都将于2019年到期需要偿还,大部分利率都在9%以上,最高利率的为13.9%。


再算上银行借款等融资手段,中梁控股在2018年的融资成本为9.9%,处于一个高位的位置,远高于主流上市房企平均融资成本均值6.07%。


在上市募资用途中,中梁控股明确表明将用于偿还4笔即将到期的信托贷款。


将于2019年7月18日到期的一年期年利率11.5%信托贷款、将于2019年9月6日到期的一年期年利率11.5%的信托贷款、将于2019年11月1日到期的一年期年利率12.5%的信托贷款及将于2019年11月22日到期的一年期年利率13.83%信托贷款。


值得注意的是,中梁控股非常依赖信托这种高利率的融资手段。


招股书显示,截止2018年底,中梁有109个信托或资产管理计划尚未偿还,总额达到147亿元,占借款总额约54.5%。


对于中梁控股的依赖症,下面不得不说是一个坏消息。


5月17日,银保监会出台23号文,释放房地产信托业务降温的信号。


5月31日,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资通道。


7月12日,国家发改委发布通知,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,融资用途受限。


日前,银保监会下发64号文,要求下半年继续保持房地产信托调控力度,遏制无序扩张。


一项项调控频繁下发,近一个月房地产信托成立规模和预期收益率均有所下降。


多数信托公司已收缩了地产业务,控制增量。数据显示,集合信托市场7月份房地产信托募资规模仅为485亿元,较6月份的717亿元环比降幅超过30%。


这意味着,依赖信托的房企,如中梁控股,所面临的融资成本或将进一步提高,存亡一线间。


面临危机不少 增速难保


当然,中梁控股所面临的危机还不止如此。


在高速发展的同时,身体先行,灵魂却未跟上。


据媒体报道,近年来中梁控股旗下项目曝出的问题,几乎涉及到房地产维权的方方面面,从虚假宣传、销售欺诈、工地死伤,到伪造公文公章、辱骂恐吓业主。


楼盘包括扬州中梁首府壹号、盐城中梁聚龙首府、张家港中梁壹号院、绍兴中梁赞成悦贤府、温州中梁壹号院、中梁徐州项目等等。


另据招股书显示,2018年产生的赔偿费用为1819.7万元,较2017年57.5万元,同比大增3064.7%。


其中,项目延迟交付物业赔偿300万元,提前终止租约赔偿810万元等。


当然,三四线城市棚改红利耗尽,长三角的发动机渐渐疲软亦是中梁控股所需面对的问题。


对于主要布局三四线城市的中梁控股,在三四线居民杠杆率迅速上升后,再次出现棚改货币化红利机会的可能性几乎没有。


再者,中梁控股的主营收入来源于物业销售,占营收比重高达98.8%,显得单一。


若房地产投资增速大幅下降,中梁控股的可持续发展也将出现问题。


最重要的还是,中梁控股在高负债、高成本的情况下,如何保持销售增速,前三年的突飞猛进后,逐年下降将是大概念事件。


身体和灵魂,先不说如何一直快步前行,怎样才能不摔跟头确是当务之急。


作者:
来源:全 球 财 说

责任编辑:lengq

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