【投资】楼市这么残酷,别再赌徒式买房了!

时间:2019/09/14 10:34:00用益信托网

2019年8月底,在恒大的业绩会上,恒大总裁表示,“与其他行业相比,房地产还是最好的产业之一。”

嗯,“之一”。这真是一个令人伤感的表述。

世风日下,两字之差,既是大佬的一致认知,更是普通人的共同心态。
 
1

最近,全国很多地市都出台了,与楼市相关的刺激政策。

尤其是所有人都不看好的三四线城市。比如说:

湖南临澧增出台了购房货币补贴;


贵阳、嘉兴放宽了公积金贷款;


河南出台了全省农村教师购房补贴;


类似的松绑城市还有很多,珠海也已经放松了限购,唐山也已经放松了限购,郑州甚至早都放松了限购,深圳这样的城市仅需数万即可落户;
……

救市心态,可见一斑。

早都被社会教育的精明人士,也都嗅到了不同的味道:

越救市,越不行!

但是在另一方面,北京、天津等城市的购房政策,依旧非常严苛,尤其是像北京这样的城市,根本不缺有钱人,拎着数百万、甚至数千万的购房者,大有人在,或为投资,或为自住。

不仅仅是买房政策,在银行贷款上,很多城市、甚至是在城市内部,银行的贷款上浮、贷款年限,都有着截然相反的规定。

有严格的城市,在合肥,有12家银行宣布二手房直接停贷,以及南京、青岛、苏州、合肥、武汉、无锡等地区,银行执行首套基准上浮20%,甚至30%;但是,仍然有很多城市下调了贷款利率的上浮程度,比如说海口、乌鲁木齐、南宁、惠州等城市。

这是未来楼市的第一点:城市,以及城市内部的调控,都在发生着不同程度的分化。
 
2

反映在房地产市场上,开发商的心态也发生了心态。

富力董事长说,下半年暂停拿地;


融创孙宏斌说,下半年拿地基本停止;


万科表示,不会在三四线城市拿地;
……

房企巨头们话音未落,反应在房地产市场上,在8月份的统计上,70城经营性土地流标了72宗。

流拍的土地,和今年的“金九银十”一起,共同构筑了今年的凉凉“秋意”。

一是开发商没钱,以及融资渠道被掐断。开发商的所有融资渠道都被掐断,没有钱的开发商,跟没有牙齿的老虎一般,哪还有什么杀伤力可言;

二是对于未来市场的悲观预判。甚至很多房企内部都说,哪怕未来地块的净利润,能到达到10%以上,也不愿意投资,更别说未来市场本就不可预测。

在今年的市场中,除了扬州、无锡等极个别城市的土拍市场,还是比较火热以外,其余大部分的城市,基本上土地市场都非常稳定,要么是常规的城改用地,要么就是溢价率极低的公开拿地。

随着市场的监管部门频频出手,开房企的钱袋子——银行、信托以及其他金融机构,都已经祭出严厉“限令”,直接打到了开发商的七寸上,从而导致开发商的融资压力非常大。

未来,房企必死?

房企也都在经历分化了,分为三派:

第一类,生死派:


类似于泰禾、新城、天房这样的房企,未来的融资压力、生存压力会非常大,要么弯道超车,要么被其他房企兼并,向上则生,向下则死;

第二类,中立派:


类似于融创、万科、恒大这样的房企,财大气粗,高周转的典型,船大也好掉头,手里有现金流、有产品线、有影响力,未来的市场中,不仅能生存下去,还能活的很好;

第三类,渔利派:


这一类肯定以国企、央企为主,他们的融资成本更低,有着更加充足的粮草度过冬天,更能在未来的市场中,抄底、捡漏,拿下更低廉的土地、吞并濒死的中小房企,从而坐收渔翁之利。

这是未来楼市的第二点:房企分化,弱肉强食,大鱼吃小鱼,小鱼吃慢鱼。
 
3


早都有自媒体爆出:

天津房价已经失守了三分之一。

实际情况是,天津房价当然没有打掉三分之一,但是个别楼盘的降价,已经成为共识。

如今,天津市场正在遭遇一场声势浩大的大溃败。

比如说:

东丽区的上东金茂悦,从开盘时的32000、降到27000、再到24900,要知道,当初的楼面价可是26413,现在的售价,完全是亏本出售;


富力新城从最高时的均价10000,到后来内部员工团购的8400,甚至有爆料称,现在的最低价都已经降到了底裤价6800;


北辰区的融创臻园,周边的正荣府的市场价在2万,融创臻园的特价房都降到了精装17000,甚至毛坯16000,销售直接告诉我,你这次买不到;
……

甚至当地人都哀叹:

天津是个投资市场,我们实在卖不动了。

但是看似房价失守的天津市场,在硬币的另一面,却出现了两个非常火热的现象:

一个是生态城的楼盘热抢,一个是悄悄放开了新房片区的指导定价。

1、生态城的楼盘热抢:

7月12日,贻成学府壹号首开2栋小高、5栋高层,共计700套房子,1685人参与摇号。那过程怎一个“漫长”了得。光摇号就摇了两天。

7月8日开盘的吉宝季景铭郡同样十分火爆,4栋高层一分钟抢光。

滨海红星天铂7月16日开盘1栋小高、2栋洋房和部分叠拼,共计136套,当天去化94%。

2、调整新房片区的指导定价。

生态城核心区指导价是高层15000元/平米、洋房18000元/平米。而现在基本上都上调了1000-1500元/平米。贻成学府壹号、吉宝季景铭郡、凤栖梧桐的价格,基本都涨了1500左右。

滨海的中央商务区的万科滨海大都会,3月签约价格在21000,但6月签约价格已经涨到24000元/平米,直接上涨了3000元。

这是未来楼市的第三点:哪怕是同一个城市的内部,每一个楼盘、每一个片区都在分化,一定是有涨有跌。

4

“闭眼买房”的时代已经过去了!

可见,房地产的市场逻辑、投资逻辑,都发生了翻天覆地的变化。

未来的市场,不管是城市,还是开发商,还是购房者,都在经历分化,都在经历双轨制。

这是未来的趋势,一定要认清楚。

开发商谨慎拿地,是不是表示开发商的日子非常难过?未来开发商的日子,相比于以前吃香喝辣,以后整体会非常难过,但是对于大开发商,无非是勒紧裤腰带过几天苦日子罢了;对于更多的中小房企来说,那可就是生死存亡的事情。

对于越来越多的城市,未来想要在经历一轮暴涨,基本是不可能的,未来的希望,肯定是那些更加优质的城市,是那些财政水平更加均衡,市场基本面更加完整,人口流入更多的城市,这才是未来投资的重点。

对于更多的购房者,加满杠杆、全仓注入,已经完全行不通,最后完全无法迅速变现,甚至亏损,反而是那些更加理性的购房者,不冲动,把鸡蛋分在不同的篮子里,选择优质的城市,选择价差更大的楼盘,才是最终的选择之道。

当市场有分化、进入双轨制,对于城市、开发商、购房者而言,生存逻辑、投资逻辑都发生了本质的变化,可以投资,但是一定要选择优质的城市、潜力的潜力,以及价差更大的标的物。

最近去看了很多城市,还是有很多机会的。比如说天津北辰区的融创臻园,既是融创集团的快速回款,又是片区内部不可多得的降价楼盘。

未来,像天津这样的城市,像融创这样的房企,像臻园这样的楼盘,还会有很多。在未来,想要了解更多的特价楼盘,加“百夫长”微信,获取最新消息。



作者:百 夫 长
来源:米 宅

责任编辑:wanghuili

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