郭广昌的资本腾挪术:加速“对赌”进程 私募地产套现

时间:2019/11/20 09:23:45用益信托网

近日,豫园股份宣布其全资子公司闵光地产拟以12.64亿元收购上海星圻投资管理有限公司全部股权。让郭广昌折戟的星光耀广场,被塞进了上市公司。


11月14日,复星系郭广昌宣布了一次左手倒右手的交易。去年7月豫园股份和复星系完成重大资产重组交割,如今,这个壳再度以12.64亿元接下复星系资产。


本次关联交易中,郭广昌及复星高科为豫园股份控股股东,复星商业是复星高科全资控股子公司,复星商业持有上海星浩61.22%的股份,上海星浩投资是复星集团旗下最大的地产基金平台,全资控股上海星律、上海星唯和湖州星耀三家公司。


而这三家公司又分别以25%、25%和50%的占股一起控制了标的公司上海星圻。 简单来说,郭广昌将复星商业旗下资产,转移到了同为自己控制的上市平台豫园股份。


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(风云地产界 制图)


01 


12亿,值不值?


从豫园股份公布的审计报告得知,星圻投资2018年经审计的资产总额为37.99亿元,净资产总额7.94亿元,净利润2.60亿元。2019年1-8月经审计的资产总额为38.50亿元,净资产总额9.99亿元,净利润2.05亿元。


从上海申威资产评估有限公司出具的评估报告来看,经资产基础法评估,以2019年8月31日为评估基准日,星圻投资总资产评估值为32.65亿元,负债评估值为20.78亿元,股东全部权益价值评估值为11.87亿元,评估增值1.94亿元, 增值率19.49% 。


值得注意的是,星圻投资今年前8个月的经营活动现金流量净额为-1.63亿元,2018年全年则为1.04亿元。


12.64亿元收购星圻投资,豫园股份究竟得到了什么? 总结来说,就是四座商住综合体,一个高端住宅项目 。


从公告得知,有东南沿海四个城市的地产项目(上海公司已退出地产项目)通过这次交易注入豫园股份,构成此交易的核心资产。公告中虽未说明,但根据透露的线索及公开资料,风云地产界(微信公号:fydcj888)确定了涉及本次交易的具体项目。


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(来源: 豫园股份公告)


2014年12月,上海星圻拍得余姚市四幅地块,位于全民健身中心东侧两幅成交总价5.6亿元,建成了如今的星光御墅,即表中序号5;位于二院北侧两幅地,一副成交价2.5亿元,是为如今的星光华府,另一幅地成交价1200万元,是其配套养老建设,至今未建成,即为 表中序号2和序号1 。


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(图为星光华府 来源:宣传图)


星光御墅和星光华府分别于2016年和2017年开盘,计容建筑面积分别为17.3万平米和7.9万平米。从过往资料看,靠着复星的名气和楼盘区位优势,两楼盘都早早售罄,均价11000元/平米左右。但两项目亦有业主维权事件发生,如交房质量差、隐瞒安置房商品房同小区事实等等。


序号6 中的南通星瀚房地产,其招聘页面自称是复地集团的南通分公司,在南通有星光耀广场、星光域花园两个项目。本次交易所指的是星光域花园。2015年1月星浩资本以底价4500元/平方米、总价约7.9亿元竞得该商住两用地块,总建面44万平米。


星光域花园是商住综合体,有写字楼、高端公寓和别墅等项目,安居客数据显示,其公寓价格由去年底的18000元/平米涨到了目前的23000元/平米,对比周边均价高出近万元。


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(图为南通星光域 来源: 百度地图)


序号7 中的项目为泉州星浩房地产开发项目,主要项目依然是商住综合体星光耀广场。泉州星光耀广场从2016年进驻,至今仍在售卖,价格从2017年顶峰的18000元/平米回落到如今的13000元/平米以下。


泉州星光耀也遭遇了业主激烈维权。2015年7月,星光耀被福建省住房和城乡建设厅要求停工整改,2015年11月泉州星光耀称有业主敲诈勒索。但一年后的2016年12月,福建自媒体“晋江大城小事”曝出了业主拉横幅的照片,甚至喊出“17000的房价,不如4000安置房的配置”,直指的仍是货不对板、工程质量差等问题。


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序号3 的浙江台州项目也是星光耀广场项目。2014年7月,星浩资本作为唯一的竞拍者,几乎以底价9.36亿元摘得上述地块,实际出让面积129924平米,建筑面积约50万方,是台州当年截至当日的地王。目前,台州星光耀广场均价9000元左右。如出一辙的是,业主同样拉起横幅,投诉项目强制交房、质量差,还上了台州电视台和著名的《1818黄金眼》。


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从包含3个星光耀广场在内的重资产价值看,上市公司这次交易不算亏,从现金流看,对上市公司也有助力。但星浩资本的维权余波或许是未知因素。


11月15日豫园股份收跌1.27%,一定程度上说明了市场的看法。


02


“对赌”进程提速


豫园股份的前身是上海豫园商场,后改名为豫园商城,1987年改制后,于1992年在上交所上市,成为“老八股”之一。


2002年,郭广昌的复星投资取代上海市黄浦区国资委成为豫园商城的实际控制人,不久后更名为豫园股份。 此后多年,豫园股份以黄金销售为主的格局一直未变 。


直至2017年,豫园股份完成重大资产重组。 重组之后,此前持股26.45%的复星,在上市公司中持股比例将达到69.69%。


在交易中,豫园股份向浙江复星、复地投资管理等17名对象发行股份,作价241.60亿元购买其持有的上海星泓、闵祥地产等26家公司的全部或部分股权。


值得注意的是,交易对象浙江复星、复地投资管理等17名对象实控人均为上市公司实控人郭广昌。


除此之外,豫园股份还拟作价16.08亿元,向黄房公司发行股份,购买黄房公司持有的新元房产100%股权。黄房公司实际控制人为上海市黄浦区国资委。


在完成257.68亿元注资的同时,复星和豫园签了一份对赌协议。 按照约定,重组资产在2018年至2020年实现扣非后净利润累计不低于70亿元。 如若对赌失败,复星本次收购中所取得的股份将以总价1元被上市公司回购。


当时,有业内人士分析表示,复星拟注入资产估值约242亿元,如果按3年净利润承诺不低于70亿、每年平均利润按23.3亿测算,相当于PE为10.4倍、PB为2.33倍。 对应复星此次资产注入而获得的24.2亿股,每股收益即EPS约为0.96元,这将较目前豫园股份EPS约0.456元的现状有明显改善。


重组后的第一年,豫园股份的表现比较令人满意。 豫园股份2018年年报显示: 报告期内豫园股份上述资产经审计扣非净利润为 22.22亿元,目标完成率为31.74% 。


复星再次将商业旗下的地产业务注入豫园股份,自然也可以更快完成目标。 值得注意的是,本次接盘上海星圻的闵光地产,刚好在当年重组资产之中 。 这样看来,郭广昌此次“左手倒右手”交易的目的就非常明显了。


除了加速对赌,套现也是郭广昌将上海星圻装进上市公司的目的。


2010年,复星开始组建星浩资本,打出“私募+地产”的概念玩法,星光耀广场是其代表 作,但此后却频频陷入困境。星光耀 基金兑付违约、涉嫌利益输送遭投资者总部维权,各地业主抗议房屋质量新闻屡见报端。 此次,复星将星浩资产装进上市公司从而套现,或许也是对基金投资者的交代。


作者:蔡 真
来源:风 云 地 产 界

责任编辑:chenxin

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