北京二手房市场火热!好房源靠“抢” “捡漏”时机已过

时间:2020/06/07 06:59:45用益信托网

5月以来,北京二手房市场火热。

  

此前因疫情推迟的买房和卖房需求,终在5月集中爆发,推动北京二手房成交量创三年来新高。


本报记者走访发现,虽然整体成交量大,但北京非学区房地区房价相对平稳。疫情导致的房屋卖主不得已抛售房产套现的现象已经缓解,整体房价有一定程度回升。

  

不过,部分地区仍未回升至2019年年底的平均水平。

  

行业人士表示,5月底,累计需求持续释放,北京二手房成交量有回落迹象,交易量预计在6、7月份继续滑落回归正常水平。

  

成交放量,好房源靠“抢”

  

链家数据显示,北京二手房新增房源量自2月份跌至冰点后迅速回升。

  

2月份,北京新增房源量仅有4132套。但到4月,新增二手房源18172套,已经与去年6月以来的高点基本持平,5月份更创新高,全市新增房源数量达到24784套。

  

带看次数的回升则受疫情影响,回升相对缓慢。即便如此,5月份该数据也达到了2019年6月以来的新高,达到716982次。

  

贝壳研究院二手房市场报告透露,5月,全市二手房网签量约1.59万套,环比增加20.5%,同比增长15.2%。

  

链家实时成交数据也佐证,5月北京二手房成交量环比增加38.6%,同比大幅增加72.2%。

  

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,目前北京二手房交易火热意味着人们的购房需求还是相当大。目前北京新房项目不多,考虑到各种因素,学区房的表现会比一般二手房更好。

  

东四环外朝阳十里堡片区的一位房产中介告诉记者,5月市场成交明显放量。

  

以该片区内的八里庄南里小区为例,5月该小区成交的房源就达到了11套,而今年前4月,该小区总的成交量也仅有11套。其中4月和3月均分别成交4套。

  

在十里堡片区作业的房产中介李立(化名)告诉记者,目前市场成交房源主要集中在总价为300万元~600万元左右的房源,即主要是刚需和刚改客户为主。

  

“我们现在能看到的就是,有需求。”潘家园地区房产中介王波(化名)告诉记者。

  

潘家园地处朝阳区,紧邻三环。该地区房价与北京市内二手房均价基本持平。

  

链家数据显示,2020年5月,北京市二手房均价为61894元/平方米,潘家园地区参考均价为56727元/平方米,三环内侧的劲松六区、华威北里等小区均价基本在60000元/平方米左右。

  

王波告诉记者,刚刚过去的5月,仅他所处的门店月成交量就能达到16单,“店里一共才十七八个人,相当于每个人都能有一单成交。”

  

五一黄金周的销售情况则更为火热,潘家园大区内12家门店,每天的成交量都能达到十几单。链家官网成交房源一栏显示,5月1日至5月5日之间,仅网上成交房源就达28套。

  

王波将二手房市场的火热近况归因于两点,其中最重要的是,因疫情沉寂了四个月的市场需求在5月迅速释放。“5月以前几乎没有带看,小区都进不去。”

  

五一假期疫情管控稍稍放松,看房人数陡然增加。除此之外,王波提及,也有不少客户因疫情被困家中,对房屋的居住体验更加直观,产生了换房的念头。

  

多位房产中介对记者证实,从3月下旬开始到5月底,疫情期间积压的存量房产已经消化掉不少,好房源得靠“抢”。

  

劲松地区房产中介孙磊(化名)表示:“有时候很多(高性价比的)房子快签合同了我们才知道。”看中这类高性价比的房源,得争分夺秒,“就算我们这些中介同时得知这个消息,给你打电话,你需要时间赶来,别人可能已经先签合同了。”

  

链家官网已成交房源信息显示,一户位于朝阳区柳芳南里小区的43平方米小户型房源,成交时间为2020年5月17日,成交周期仅一天。

  

虽然是小户型,但该房源价格为7.13万元/平方米,略低于柳芳南里7.3万元/平方米的均价。该房源305万元的总价,相较业主最初的挂牌价格下调了10万元。

  

另一方面,尽管二手房整体成交量大,但新增供应也较为充足,目前北京大部分地区二手房价涨幅不大。

  

贝壳研究院表示,5月北京二手房成交均价为62609元/平方米,环比上涨明显,主要是在西城“学区房新规”作用下,高单价的西城区成交占比大幅提升,西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%,带动全市统计房价明显上涨。剔除西城区,5月北京二手房成交均价上涨3%左右。

  

目前,没有学区房的潘家园地区二手房价格相对平稳。但持续一个月的高成交量,也暗含着价格上涨的风险。

  

多位房产中介表示,持续的高成交量会提高待售业主对房价的心理预期。

  

据李立介绍,八里庄南里小区此前一套小三居的房源,业主报价398万元,其心理预期在390万元左右。

  

但5月持续放大的成交量,让该房源业主将心理价格上调至398万元,并在近期主动下架了房源,持房观望。

  

“业主都在观望。他们在卖房之前也会向街坊四邻打听,如果你家的房子卖了400万元,他报价肯定要报到420万元。”王波说。他同时提及,在此种情况下,买家想压价也会越来越难。

  

严跃进也对记者表示,如果成交量持续升高,对价格会产生一定程度的影响,所以后续市场需要防范价格虚高的风险

  

疫情影响减弱,“捡漏”时机已过

  

5月以前,受疫情影响,北京二手房价曾有较大跌幅,5月以来价格正在逐步回归平稳。

  

链家官网数据显示,北京2月份二手房均价曾降至5.9万元/平方米,随后稳步回升。随着受疫情影响抛售房产的卖主越来越少,对于买家来说,“捡漏”的机会也在快速消失。

  

“现在的价格比去年年底稍微低一些。前段时间出房的业主都是急着卖,也就有议价空间。”

  

因此,王波建议客户,如果想买二手房,越早下手越好。“一是现在交易量大,不下手好户型都被人挑走了;二是现在还有急着卖的业主,再拖,剩下的就不着急了,谈(价格)的过程比较吃力。”

  

上述劲松地区地产中介对记者表示,业主“急着卖”有很多种情况,的确有部分业主受疫情影响,急用钱周转生意,或受疫情影响失业无法负担房贷,以低价出房,但这类情况相对较少。大部分情况下,急卖房的业主是为了置换。

  

“先卖后买的,受影响不大;先买后卖的,承担的风险相对大。春节期间的疫情导致业主卖房进度后延,另一边新房子首付又急用钱,疫情在法律上不算不可抗力,业主只能急着降价把房子出掉。”他表示,这类房子会比市场价便宜20万元左右。

  

一个较极端的案例来自劲松武圣东里小区。

  

小区目前均价为5.5万元/平方米,2月底疫情期间,该小区成交了一套63.05平方米的房源,成交总价为278万元,成交单价仅为3.8万元/平方米。

  

“(每平方米)3万元的市场,还是在2016年。”负责该房源的中介回忆,2月底疫情形势紧张,现场看房是不可能的。“买家只是在武圣东里的小区周边转了转,房子内部的情况只是看的照片,就决定购入了。”

  

不过,多位房产中介也同时提及,受疫情影响是一方面,但房屋总价相对区域均价降幅很大的房子,一般都有“硬伤”。

  

例如上述武圣东里的房源,因为年代太久,目前已经无法申请贷款,只能全款结清。另外一些屋主急需用钱周转生意,已经将房子抵押。这种情况下,买主需要出较高额度的首付来解除房子的抵押,才能办理过户手续。

  

贝壳研究院预计,北京二手房市场成交量会在6月出现小幅回落,幅度在15%左右,价格涨幅在2%以内。

  

报告显示,2020年5月市场成交量创三年新高,是由于传统的 3 月小阳春出现后移,叠加学区房政策。事实上,5月末二手房市场成交量已经呈现回落,市场缺乏持续向上的动力,6月则有进一步回落的可能。

  

不过,严跃进表示,二手房市场暂时不会降温,本年度可能有个别月份出现成交量波动的现象,但整体来说火热状态将会持续。另一方面,他也提及,今年金融政策相对好,对房地产市场也会产生刺激作用。


作者:詹 方 歌
来源:中 国 经 营 报

责任编辑:zhangshi

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