用益-信托经理参考:信托公司如何应对压降融资类信托和通道业务?

时间:2020/06/29 06:20:51用益信托网

一周重点关注:

 

● 央行连续5个交易日撒钱8000亿 规模相当于一次降准

● 统计局:5月规上工业企业利润总额同比增长6.0%

● 央行:有序推进存量浮动利率贷款定价基准转换

● “固收+”产品抢手!券商资管固收规模占比七成

● 多家银行理财子公司大举招聘对公募基金人才求贤若渴

● 私募股权基金备案规模首次下降!透露出不寻常信号

● 私募基金数量突破8.57万只 管理规模增至14.35万亿

● 银保监会市场乱象整治回头看,信托行业颤三颤

● 火热的六月,信托业掀起了提前兑付之风

● 今年上半年四家信托公司受罚金额近1500万元

● 金凰珠宝债务违约:有踩雷信托公司要求开箱验金

● 建信信托推出首例加拿大受益人家族信托

●【观察】公司如何应对压降融资类信托和通道业务?

●【观察】银行理财子公司成立一周年回望

●【干货】非标融资压降背景下信托与私募的前融合作


一、财经视点

 

■ 统计局:5月规上工业企业利润总额同比增长6.0%


据国家统计局消息,5月份,随着复工复产深入推进,生产经营秩序逐步恢复,工业企业效益状况持续改善,当月利润增速实现由负转正。数据显示,5月份,全国规模以上工业企业实现利润总额5823.4亿元,由4月份同比下降4.3%转为增长6.0%,但1-5月份,全国规模以上工业企业实现利润总额18434.9亿元,同比下降19.3%,降幅比1-4月份收窄8.1个百分点。


点评:工业企业利润同比增速由负转正背后的支撑因素既有前期减税降费、加大金融扶持政策效果显现,也有原材料价格下降较多,增厚企业盈利空间,还有生产经营秩序逐步恢复,需求好转带动工业企业效益状况持续改善,特别是受益基建投资回升,电力、化工、钢铁等重点行业利润明显改善。

 

■ 央行连续5个交易日撒钱8000亿 规模相当于一次降准


据统计,6月18日至24日的5个工作日内,央行累计开展8000亿元逆回购操作。虽然降准没来,但这5天的逆回购操作规模已接近一次全面降准0.5个百分点释放的资金量。5月末重启逆回购后,央行逆回购操作呈现“常态化”特征。而对于6月到期MLF,央行仍然是采取了缩量续做。从这些特征来看,近期央行流动性投放带有“锁长放短”的特点。


点评:这也符合要解决的问题。一方面,近期资金面确实在收敛,但半年末、跨季等因素都属于短期影响;另一方面,抗疫特别国债发行会对资金面形成一定扰动,而随着财政支出力度加大,资金又会回流至银行体系。

 

■ 央行第二季度例会:有序推进存量浮动利率贷款定价基准转换


中国人民银行货币政策委员会召开2020年第二季度例会:加大宏观政策调节力度,着力稳企业保就业,扎实做好“六稳”工作,全面落实“六保”任务。健全财政、货币、就业等政策协同和传导落实机制,有效对冲疫情对经济增长的影响。深化利率市场化改革,有序推进存量浮动利率贷款定价基准转换,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。打好防范化解金融风险攻坚战,把握保增长与防风险的有效平衡,注重在改革发展中化解风险,守住不发生系统性金融风险的底线。

 

■ 中央输血地方8.4万亿:川豫最受惠 湖北小幅增长


6月17日,财政部公布2020年中央对地方一般公共预算转移支付工作部署。据了解,2020年中央对地方转移支付预算数为83915亿元,比2019年执行数增加9499.9亿元,增长12.8%。从绝对值来看,今年获得最多中央转移支付预算数的,依旧是四川和河南,其中四川获得4688.08亿元,河南获得4228.87亿元。另一个值得关注的省是湖北。根据财政部官网公布数据,2020年,中央对湖北省转移支付预算数为3158.22亿元,较2019年预算数小幅增长8.1%。


点评:中央对地方转移支付,主要考虑中央与地方的财权、事权、财力的匹配程度,以及地方财力是否能够提供有效的公共产品。如果答案是否定的,同时地方又难以深挖潜力以实现收支平衡,也不具备充足的偿债能力,最终就只能通过增加中央对地方的转移支付来解决问题。

 

■ 三部门:受疫情影响严重的企业 可缓缴社保费至年底


日前,人社会保部、财政部、税务总局印发《关于延长阶段性减免企业社会保险费政策实施期限等问题的通知》,明确延长阶段性减免企业基本养老保险、失业保险、工伤保险单位缴费政策实施期限。《通知》明确,各省份免征中小微企业三项社会保险单位缴费部分的政策,延长执行到2020年12月底;对大型企业等其他参保单位三项社会保险单位缴费部分减半征收的政策,延长执行到2020年6月底。湖北省对大型企业等其他参保单位三项社会保险单位缴费部分免征的政策,继续执行到2020年6月底。受疫情影响生产经营出现严重困难的企业,可继续缓缴社会保险费至2020年12月底,缓缴期间免收滞纳金。

 

■ 新三板精选层首次询价启动:价格偏高有投资者喊贵


23日,全国股转公司中介业务部副总监陈霞透露,新三板精选层启动询价,据股转方面了解,投资者报价比较积极。两家企业开始询价标志着新三板精选层公开发行进入冲刺阶段。从目前设置的价格区间来看,首批两家企业的价格均比市场预期高,这也引发了市场报价的分歧。颖泰生物保荐券商给出的建议报价区间为5元-9.42元,而艾融软件方面,保荐券商给出的建议报价区间为29.93-35.94 元。这一价格出现后,市场上一些投资者纷纷喊贵。

 

■ IMF预测:今年全球经济萎缩4.9% 中国成唯一正增长主要经济体


当地时间24日,国际货币基金组织预测全球经济在2020年出现4.9%的萎缩,比此前预期下调了1.9个百分点。IMF预计全球经济在2021年恢复增长至5.4%。当前的危机被国际货币基金组织定义为自1930年代经济大萧条以来最严重的一次危机。在最新更新的预测中,中国是在2020年唯一保持增长的主要经济体,但中国的经济增长预期也出现了轻微下调,四月时候2020年(的预期)是1.2% 现在是1.0%,这一改变主要来自于个人消费支出的缓慢增长。

 

二、同业新闻

 

■ “固收+”产品抢手!券商资管固收规模占比七成


中基协数据显示,5月证券期货经营机构共备案721只私募资管产品,设立规模626.1亿元,其中固定收益类产品416只,规模占比高达62.43%。从市场存量情况来看,固定收益类产品数量为16033只,占比55.89%;其规模也高达12.88万亿元,占比高达70.94%。从市场销售情况来看,散户对于固收+产品的需求比较旺盛,限量产品往往一下就被认购一空。叠加委外资金需求逐渐壮大,各家券商资管正在凭借固收类产品的畅销,快速扩大管理规模。


点评:过去纯债产品的预期收益率可以达到7%至8%,投资者的稳健投资收益预期也差不多在这一水平。但如今随着利率不断走低,纯债产品收益率不断下行,甚至还有银行理财产品开始跌破净值,投资者迫切需要一种收益更可观,且足够稳健的产品来进行配置,固收+恰好迎合了市场的这一需求。

 

■ 多家银行理财子公司大举招聘对公募基金人才求贤若渴


近日,中信银行理财子公司信银理财获批开业,其招聘公告也刷屏。对公募人才“求贤若渴”,令部分中型公募人才流向银行理财子公司。除信银理财之外,去年12月获批开业的中邮理财近日也广发招聘帖,据北京的一资深金融猎头称,今年以来,随着银行理财子公司业务逐步推进,银行理财子公司的市场化招聘需求比去年旺盛。除通过官方公开发布招聘公告的以外,招商、江苏、光大等银行的理财子公司也在通过猎头找人。目前总体委托猎头机构在招聘的银行理财子公司约有五六家。


点评:银行理财子公司主要从三方面充实人力队伍:一是核心岗位直接聘用母行资管部人员的情况较多;二是在母行其他部门进行内部招聘;三是在市场上进行外部招聘,特别是薄弱的权益投资业务需引入新鲜血液。总体来看,权益投资人才总体比较紧俏,特别是有公募背景的。

 

■ 私募基金数量突破8.57万只 管理规模增至14.35万亿


日前,中国证券投资基金业协会发布最新数据显示,截至今年5月底,存续登记私募基金管理人24584家,较前一月存量机构减少15家,环比下降0.06%;存续备案私募基金85700只,较前一月增加318只,环比增长0.37%;管理基金规模14.35万亿元,较前一月增加102.48亿元,环比增长0.07%。私募基金管理人在从业人员管理平台完成注册的全职员工14.80万人,较上月增加1251人,环比增长0.85%;其中,取得基金从业资格的员工13.61万人,较上月增加396人,环比增长0.29%。

 

■ 又一家基金公司新三板产品违规 曾有项目收益达50%


近日,深圳证监局公告称,经核查,中铁宝盈资产管理有限公司在中铁宝盈广发新三板1号特定资产管理计划的运作管理中,存在未按合同约定经委托人同意而擅自变更影响委托人权益的合同条款、未对重要工作记录进行留痕等情形。据了解,该产品在过往确实存在多次变更合同条款的情况。而该产品的财务顾问在不久前也因为相关项目的内控等问题收到监管出具的警示函。其实该产品在刚成立时净值表现还算可以,甚至单个项目的投资收益曾高达50%。但此后,随着相关投资标的表现不佳,该产品开始面临项目难以退出。

 

■ 私募股权基金备案规模首次下降!透露出不寻常信号


根据中基协最新公布的数据,截至2020年5月底,私募股权投资基金28842只,基金规模9.01万亿元,较上月减少14.84亿元,环比下降0.02%;创业投资基金8731只,基金规模1.34万亿元,较上月增加59.21亿元,环比增长0.44%。自从中基协2015年6月公布第一期备案月报以来,这是首次真正意义上的私募股权投资基金的管理规模出现下降!然而,即使在冰河世纪来袭的时候,头部机构的大额募资捷报依旧频频传出,募资两极化剧烈下,甚至,有机构快两年没募到钱了。有投资人曾坦言表示,资产管理规模5亿元以下的小基金正在销声匿迹。


点评:当市场上的“热钱”清退,“钱荒”遇上新冠,注定了2020年是投资行业最困难的一年。每一次寒冬,都是一次洗牌,每一次危机,都是一场淘汰赛。历史总是惊人的相似,如同当年深圳上百家机构倒下,如今,也有熬不住已经倒下的基金。

 

■ 银保监会今年整治市场乱象回头看有这些新内容


6月24日,银保监会发布《开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》称,要通过持续集中整治,实现屡查屡犯的违法违规行为明显减少,内控合规长效机制建设明显进步,金融服务实体经济质效明显提升。在今年的“回头看”工作中,银保监会明确了银行机构的六大要点:宏观政策执行、股权与公司治理、信贷管理、影子银行和交叉金融业务、创新业务、整改问责,其中前四个方面不少内容发生微调,而创新业务、整改问责也为今年首次提出。值得注意的是,《通知》还明确指出将发送至理财子公司。理财业务方面,多条与理财子公司有关,包括母公司向理财子公司划转理财产品是否存在产品不合规、程序不规范、利益输送、调节风险指标等问题。

 

■ 保险资管公司扩容在即,扬长避短中小公司应培育特色投资能力


近日,银保监会主席郭树清在十二届陆家嘴论坛上透露,银保监会拟推出六项举措支持资本市场发展,其中包括增加新的机构投资者,批设更多银行理财子公司和保险资产管理公司;加大权益类资管产品发行力度,支持保险机构发行组合类产品,向保险机构和保险投资领域释放利好政策。纵观保险资管行业,早前相对固定的市场格局已逐渐多元丰富,相较于集团资源优势丰富、投资经验成熟的大型保险资管公司,业内人士建议,中小保险资管公司更需要打造在某一类或几类资产上的投资能力特色,将有限的资源聚集在能够形成优势的领域,尽量形成壁垒。

 

三、信托动态

 

■ 银保监会市场乱象整治回头看,信托行业颤三颤


6月24日,银保监会官网公布了《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》。《通知》的下发,预示着监管一年一度的“回头看”开始了。对于信托行业,除了所熟知的宏观政策执行、公司治理、经营管理和非标资金池等四块老生常谈的业务之外。《通知》此次还增加了对融资类信托、非金融子公司的管理以及创新业务三个版块的监管。继前不久银保监会发布了信托业风险处置通知之后,监管对信托业的再次加码!有道是银保监会一回头,银行看了要低头银保监会二回头,保险纷纷绕道走银保监会三回头,信托行业颤三抖。


点评:相较于以往的“回头看”工作,今年的亮点就在于对于信托业的监管力度有了更大的倾斜和加强。甚至可以说是近年来最严监管,《通知》的出台对于信托公司的展业做出了诸多严格的规定。较以往而言,力度和强度均上升了不止一个层次。

 

■ 火热的六月,信托业掀起了提前兑付之风


信托,告别了五月抢额度的时代,六月迎来了无额度可抢的时代,优质资产稀缺也就算了,更让投资者闹心的是,存续的高收益项目还在不断的提前兑付。本周端午节前的三个工作日,每天都有很多项目提前兑付,记不清这是本月第几个提前兑付的项目了。六月提前兑付的项目,有一个共性:收益9%以上,这属于高收益的项目。而且更多集中在政信类项目。


点评:目前,金融市场进入低利率时代,流动性充裕,融资方有更多的融资渠道获得资金,信托掀起的提前兑付之风,实质上是用低成本资金置换高成本资金。当然,对于投资者而言,将是投资收益受损,但从风险角度来说,高成本(收益)的信托产品不断的提前兑付,也使得信托更加安全。

 

■ 今年上半年四家信托公司受罚金额近1500万元


随着近年来信托业监管力度加强,罚单也逐步走向常态化。据银保监会官网信息统计,2019年,中信信托被罚,案由涉及“违规接受保险资金投资事务管理类及单一信托”。2020年,先后有中铁信托、安信信托、五矿信托等四家信托公司受到处罚,罚金合计近1500万元。此外,安信信托的行政处罚信息也于本月初披露,而做出处罚决定的日期则为2018年4月份。

 

■ 金凰珠宝债务违约:有踩雷信托公司要求开箱验金


6月20日,一位不愿具名的涉事信托公司负责人对媒体表示:“所涉金凰珠宝的兑付问题已在走法律程序,已要求对封存于某银行武汉分行宝箱里的Au999.9足金黄金金条进行开箱验金。”因金凰珠宝违约债务规模庞大,涉及诸多投资人及企业员工,踩雷的金融机构正在与湖北省相关政府部门进行密集沟通,希望以重组及其他方式来化解此次危机。据信托公司官网及法院所发布公告显示显示,此次卷入金凰珠宝百亿债务有恒丰银行、东莞信托、北方信托等金融机构,并且所涉债务诉讼已进入强制执行阶段。

 

■ 三峡银行或成首家信托控股上市银行


证监会网站显示,重庆三峡银行提交的《首次公开发行股票并上市》材料已于6月22日被接收,6月17日广州银行提交的《首次公开发行股票并上市》材料也被接收。若三峡银行顺利IPO,三峡银行则有望成为又一家信托系银行上市公司。资料显示,三峡银行成立于2008年,为原万州商业银行基础上重组而成的城市商业银行,是重庆市市属国有重点企业。股权比例方面,控股股东重庆信托持股占比为29%。

 

■ 又多了一家信托系基金公司,中航信托持股30%


证监会网站信息披露显示,经中国证监会批准,嘉合基金管理有限公司近期获批设立。至此,信托系基金公司再添新军,全国基金管理公司数量增至92家。嘉合基金管理有限公司注册资本为1亿元人民币,股东方为中航信托股份有限公司占股30%,广东万和集团有限公司占股25%,上海慧弘国际贸易有限公司占股25%,福建省圣农实业有限公司占股20%。公司注册地和主要运作地均在上海。

 

■ 建信信托推出首例加拿大受益人家族信托


日前,建信信托进一步实践境内家族信托的税收筹划功能,推出面向加拿大税务居民作为受益人的“祖母信托”服务,为加拿大籍子女传承境内资产提供安全、高效的方法。这也是建信信托继推出美籍受益人信托后的又一创新实践。

 

■ 华宝信托总经理孔祥清任职资格获批


6月22日,上海银保监局公布了关于核准孔祥清任职资格的批复。批复中显示,上海银保监局于2020年6月15日核准孔祥清华宝信托公司董事、总经理的任职资格。据华宝信托2018年年报显示,孔祥清时年51岁,曾任宝钢计财部资金处外汇管理、业务主办、主管、副处长(主持工作),宝钢集团财务公司总经理,华宝投资副总经理等。时任中国宝武集团产业金融党工委副书记、纪工委书记,于2015年2月由大股东中国宝武钢铁集团有限公司推举担任华宝信托董事一职。

 

四、市场观察

 

■ 信托公司如何应对压降融资类信托和通道业务?


近日,银保监会下发了关于信托公司风险资产处置相关工作的通知,重点要求信托公司加大表内外风险资产的处置和化解工作,对压降信托通道业务提出了明确的要求,并要求信托公司压降违法违规严重、投向不合规的融资类信托业务,引发市场高度关注。同时面对三大任务,身处转型期的信托公司如何应对?


业内观点:


1、要么转型,要么趴下。对于已经完成增资,且已对标品业务、股权投资业务、服务信托等布局的信托公司来说,压降非标融资业务规模只是利润下降,活的没有之前好的问题。但对于靠资金池、TOT等隐藏风险的信托公司来说,这次压降非标融资和处置风险对它们而言就是生存问题了。

2、做精做细融资类业务。一是针对融资类业务还是要提升主动管理能力和专业水平,强化风险管控能力,把这块业务做精做强。二是转型发展,持续强化创新转型,针对服务信托、证券投资信托等融资类以外的信托业务,培育新的业务增长点。三是针对存续的风险项目,还是需要通过多种方式加快处置,降低发展包袱,轻装上阵。

3、对信托公司而言,压降融资类信托规模是应时之举,也是应势之举。从时间上看,资管新规过渡期将尽,信托行业还是观望不前,有重回老路的想法,不换思想就换人。在应对疫情等复杂局面和经济增长不确定性的形势下,压降融资类信托规模的政策一定,人心就齐,很多公司内部改革转型就有了底。

4、压降融资类信托的过程,对信托公司来说不痛,对前台中台从业人员来说是一次阵痛,一次转型,要拿出高考的学习状态补课;化解风险,对信托公司高层来说是一次大考,需要向股东和监管交出一份满意的答卷。

 

■ 银行理财子公司成立一周年回望


截至今年6月,身负资管转型重任的银行理财子公司正式开业已满一周年。那么,过去的一年里,各理财子公司都在忙些什么,又对资管行业产生哪些影响?


主要观点:


一看经营数据。从年报披露情况看,银行理财子公司资产规模稳步增长,占集团口径理财规模的比例不断提升,在产品体系日益完善的同时,去年多实现盈利。在机构申设方面,2020年以来,理财子公司“入局”步伐未停,已有青银理财(青岛银行旗下)、渝农商理财(重庆农商行旗下)先后获准筹建。

二看产品研发。中国理财网的数据显示,截至今年6月11日,银行理财子公司登记的理财产品共计1142只。从理财产品性质来看,理财子公司发行产品仍以固定收益类为主,截至目前,共有888只该类型产品,占总发行数量的近八成。值得关注的是,从理财子公司近一年的产品发布来看,权益类产品仍在起步阶段,仅有两只权益类产品“花落”工银理财和光大理财。

三看发展趋势。虽然目前部分银行理财子公司采用公允价值计价、定期开放式的净值型产品出现了亏损,但多数受访专家认为,打破刚兑将是理财产品进化的起点。值得关注的是,随着银行普遍面临息差收窄的压力,引入外资动力日益增强,合资理财子公司或成为一种趋势。展望未来,银行理财子公司有三大发展趋势:其一,理财业务收入占比将持续提升;其二,资产配置方面,向全市场投资转变;其三,业务模式方面,银行根据各自禀赋的不同,将走上差异化的发展道路。

 

■ 一周信托、资管产品市场综述


信托:

1、本周集合信托成立市场继续下行,募集规模下滑至百亿元以下。据公开资料不完全统计,本周共有87款集合信托产品成立,数量环比减少56.72%;募集资金79.21亿元,环比减少38.63%。

2、本周集合信托发行市场继续回调,发行规模小幅下滑。据公开资料不完全统计,本周共31家信托公司发行集合信托产品159款,环比减少29.98%;发行规模281.83亿元,环比减少14.02%。

3、本周各投向领域中,金融类产品依旧稳居首位。据统计,本周金融类集合信托募集资金31.75亿元,环比减少56.20%;房地产类信托的募集规模15.83亿元,环比减少33.99%;基础产业类信托募集资金7.96亿元,环比减少70.60%;工商企业类信托募集资金2.87亿元,环比减少18.93%。

 

资管:

据公开资料不完全统计,本周集合资管产品发行数量为17款。其中,券商资管产品发行数量14款,较上周减少21款,发行规模为6.16亿元,较上周减少10.50亿元;基金子公司集合资管产品发行规模为2.59亿元,较上周增加0.28亿元,产品发行数量3款,较上周增加1款;本周没有期货资管产品发行情况。 

 

五、干货推荐

 

■ 非标融资压降背景下信托与私募的前融合作

 

2020年6月18日,网传融资类信托业务全部暂停,后经调查确认该消息不实,不过却给全行业带来风声鹤唳之感。从各个渠道反馈的消息来看,多家信托公司确实已收到来自银保监会信托部的窗口指导,监管方面主要包括压降20%非标融资、压降35%同业通道、下达风险处置规模三大指令。

 

业内人士普遍认为,此次银保监会的窗口指导所涉动作主要是因近段时间几家信托公司的爆雷影响所致。从今年已发生投资者上门维权所涉信托机构来看,AX、XS、ZR、SC、YN五家信托公司的房地产信托业务均占了较大比重,而爆雷方面也多因房地产信托业务而起。从房地产信托业务的开展情况来看,我们发现目前有不少信托公司借助地产私募机构的专业优势开展相关涉房业务,以下就信托与私募合作地产前融业务的操作情况进行详细介绍和说明。

 

1、信托与私募合作地产前融业务的架构及业务操作说明

 

自强监管以来,私募机构面临的备案难、托管难、募集难一直都无法得到改善。以深圳的私募行业情况为例,2020年6月10日深圳证监局通报了辖区内第一批共131家重大违规私募基金管理人的名单,本轮洗牌后私募基金的募集难度再次上升。值得庆幸的是,这两三年以来的私募和信托行业的洗牌加速了专业化的趋势,越来越多的私募和信托机构意识到了风控对于投资来说的重要性,其中偏重资金端的信托与偏重项目运营的一些地产私募的合作就是典型的例子。从信托和私募的合作效果来看,信托产品的销售抗性较低,投资者接受度较高,私募机构可借助信托产品在银行或其他财富端的代销解决最大的募集难的问题;而从信托机构的角度来看,借助地产私募机构的专业化优势,能更好地解决风控和投后管理的问题,并能更大程度上保障投资的收益,因此总体上是一个双赢的模式。

 

(一)信托与私募合作地产前融业务的产品架构

 

(1)信托规模=项目资金峰值*信托计划股权占比。

 

(2)基金通过股东借款+注册资本的方式进入项目公司。

 

(二)信托与私募合作地产前融业务的业务操作说明

 

在招拍挂项目中项目公司已缴完土地款或已取得土地使用权证的情况下,信托通过基金向项目公司输送前融资金(指“432”开发贷之前的融资),根据我们财富中心操作的项目案例,笔者就产品架构搭建的注意事项做如下说明:

 

(1)产品的销售或资金募集的问题

 

根据上述架构,因有限合伙型基金在认缴或小金额实缴的情况下可以先办理基金产品的备案(但契约型基金需要全部募集完才能备案且必须托管,目前托管机构基本上暂停对契约型地产基金的托管),在信托产品同步办理备案的情况下,上述产品可通过银行代销解决资金募集的问题,且引入专业的地产私募机构解决风控和投后的问题在一定程度上也能成为信托产品的亮点。对于私募机构来说,能通过与信托的合作并最终由银行解决产品代销的问题,本身对资金募集来说是更好的选择。

 

(2)产品的杠杆问题

 

根据2018年4月27日《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见 》(简称“资管新规”)第二十一条“权益类产品的分级比例不得超过1︰1”的规定,信托计划优先级与劣后级的出资比例不得高于1︰1,在机构与开发商就项目开发建设资金峰值的配资比例超过1︰1的情况下(比如机构70%,开发商30%),如由开发商直接认购信托劣后级的份额,则会突破上述杠杆比例,因为我们在产品架构上一般不由开发商认购信托劣后级份额,而改由信托借助基金持股项目公司以及开发商直接持股项目公司的架构。

 

上述架构在申请开发贷的时候还有另外一个好处,假设前融资金需要其他信托机构提供以实现置换,则开发商直接持股项目公司的情况下,因开发商具有开发资质,将更有利于开发贷的申请(因不少机构要求项目公司或项目公司的直接股东必须有二级或二级以上的开发资质)。

 

2、信托与私募合作前融业务的风控和投后管理

 

在信托机构与地产私募机构合作地产前融业务的背景下,私募机构应履行基金的备案程序,另外在信托和基金对项目的风控和投后管理方面可参照下述进行处理。

 

(一)风控措施的设置

 

(1)项目公司层面

 

ⅰ.委派董事,参与董事会决策:基金派驻2名董事(其中 1 名由信托计划委派)至项目公司参与董事会决议事项的决策,对重大事项(分红、清算、对外融资、担保、归还股东借款、处置公司资产等)行使一票否决权。

 

ⅱ.资金监管:基金向项目公司委派1名财务总监,审核项目公司年度财务预算,对公司银行账户的资金划付情况行使查询权利。

 

ⅲ.股东会:项目公司股东会由全体股东组成,是公司的最高权力机构,各方按各自持股比例行使表决权,股东会决议事项须经全体股东同意通过方为有效(实际为信托通过股权基金对项目公司实施影响的利益保护机制)。

 

(2)基金层面

 

基金设置董事会成员共3名,其中信托机构指派1名人员,信托机构对基金的重大事项通过董事会进行审议表决,通过投决会决定项目重大事项,董事会决策审议事项均需全体委员一致同意方可通过。

 

(3)运营管理措施

 

ⅰ.建安成本不得超过预算成本的XX%,超出部分由交易对手、开发商所属集团承担。

 

ⅱ.信托计划对项目目标成本及费用总额进行设定,并对日常各项支出进行动态管控。

 

ⅲ.销售监管:信托计划参与对项目开盘预售方案进行设定,对于达到预售条件的但推迟开盘时间节点的,如延迟X个月则可要求项目公司采取相关措施。

 

(二)业绩对赌及违约条款触发后的处理机制

 

在基金管理人主要负责投后监管的背景下,信托计划与交易对手、开发商所属集团就标的项目销售价格、去化速度、开发进度进行对赌,若触发对赌条款,信托计划可以选择任意时点,要求交易对手、开发商所属集团无条件受让信托计划所持有的合伙企业的份额,受让对价以项目公司评估清算价格为准。

 

(1)价格对赌:信托计划存续满XX个月时,项目住宅销售备案均价不低于开发商所属集团定价(该价格在尽调中提交);

 

(2)去化对赌:项目住宅已销售备案面积达到住宅可销售面积的 XX%;

 

(3)预售对赌:达到预售条件后XX个月内取得预售并对外销售;

 

(4)工程进度对赌:根据尽调时的工程进度进行约定。

 

触发上述条件时,届时是否退出由信托计划决定,即信托计划有权决定是否放弃交易对手、开发商所属集团对赌回购的安排,直至项目模拟清算退出或项目清算退出。

 

(三)退出安排

 

(1)项目公司正常分红、清算。

 

(2)在以下条件情况下,信托计划通过转让基金份额所取得的收益实现退出,包括:(1)基金分红、减资退出,也即开发商所属集团在取得项目公司的投资资金返还或分红后,向信托计划进行分红或进行减资退出;(2)触发模拟清算退出,具体为信托存续期间如标的项目去化率(按合约销售面积计算,不含车位)达到XX%(含)或信托计划出资期满XX个月(含)两者孰先之时起,信托有权选择信托计划退出并按照届时评估价值转让信托计划所持有的基金份额,届时开发商所属集团在同等条件下享有优先购买权;(3)项目公司触发对赌条款退出,具体为在信托计划存续期满XX个月或项目地上面积销售达到XX%(二者孰早)即启动项目公司模拟清算程序,模拟清算后交易对手、开发商所属集团或其指定第三方将收购基金份额或项目公司股权,收购价格=项目模拟清算利润*股权比例+信托计划投资本金-所有已分配的本金和收益+信托计划股东借款本金。

 

(3)触发对赌条件时信托计划有权要求交易对手、开发商所属集团或其指定第三方收购信托计划持有的基金份额或基金持有的项目公司的股权。

 

(四)信托机构与私募机构的协同机制

 

(1)退出机制:可售部分销售达到一定比例时,启动模拟清算退出,聘请各方均认可的第三方评估机构对标的项目进行模拟清算,根据模拟清算结果按照持股比例进行分配。信托计划有权向第三方出售基金份额实现退出,基金有权向第三方转让标的公司股权。

 

(2)领售权条款:基金向第三方出售标的公司股权时,有权要求交易对手及/或开发商所属集团按照基金与第三方达成的转让价格和条件向第三方转让股权。

 

(3)收益分配:信托计划达到预期基准收益后,按照一定比例与GP、其他合作方分配浮动收益。

 

3、信托与私募合作不动产投资基金

 

除上述信托与私募合作的地产前融业务外,信托与私募合作的不动产投资资金会更为常见:

 

在不动产投资基金的操作逻辑中,信托计划与私募基金管理人共同设立有限合伙基金,以投资/并购方式获取优质商业资产,并通过租金收入、资产增值等获取投资收益,最后通过向第三方转让、资产证券化、REITs等方式实现退出。在具体合作分工上,基金管理人对外代表有限合伙基金执行合伙事务、 负责基金的日常运营,其中重大事项(项目筛选、投资范围、投前投后管控、资产处置、变更委派董事等)需经全体合伙人/投委会成员一致同意。在权益分配方面,投资/并购协议应明确约定收益分配及亏损承担机制,如在CMBS/ABS/REITs发行成功XX日内,各股东按持股比例进行分红,或基金享有优先分红权,基金获得不低于XX的分红后,再向其他股东分红,等等。

 

来源:西政资本



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作者:用益金融信托研究院
来源:用益信托网

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