用益-信托经理参考:信托业内人士热议资管新规过渡期延长一年

时间:2020/08/10 06:52:53用益信托网

一周重点关注:

 

● 海关总署:7月份我国外贸出口增长10.4%超预期

● 发改委:基础设施项目优先REITs试点项目申报

● 央行二季度报告:有望回到潜在增长水平

● 证监会发布公募REITs指引 盘活基础设施存量资产

● 前7月证券类私募产品发行9258只 百亿元级私募发行逾千只

● 金融业集体降薪?银行、保险、券商人士这么答复

● 7月超2400只私募产品备案,投资者想赚“快钱”

● 年内9家信托公司换帅 大股东偏爱“自己人”扛大旗

● 信托“非标转标”新玩法:融资业务变身投资

● 头部信托公司拉动行业营收增长 金融、地产仍是重点投向

● 信托转战消金领域 “向不特定对象借款”引争议

● 北京信托一产品逾期三年 融资方借款“1.5亿变4亿”

●【观察】资管新规延期下信托公司如何突围?

●【观察】资管新规过渡期调整不改行业转型方向

●【干货】信托公司如何应对当前的房企债务问题


一、财经视点

 

■ 海关总署:7月份我国外贸出口增长10.4%超预期


据海关统计,今年前7个月,我国货物贸易进出口总值17.16万亿元人民币,比去年同期(下同)下降1.7%,降幅较上半年收窄1.5个百分点。其中,出口9.4万亿元,下降0.9%;进口7.76万亿元,下降2.6%;贸易顺差1.64万亿元,增加8.1%。7月份,我国外贸进出口2.93万亿元,增长6.5%。其中,出口1.69万亿元,增长10.4%;进口1.24万亿元,增长1.6%;贸易顺差4422.3亿元,增加45.9%。


点评:出口超预期的主要原因,是欧盟、日本等主要经济体7月的制造业PMI均边际改善,带动了存量订单的集中交付和新增订单的改善。中国的出口比全球出口复苏步伐更快,表明中国制造商正在从竞争对手那里夺取市场份额,因为有些国家可能仍在实施抗击疫情的限制措施,影响到对外贸易。

 

■ 发改委:基础设施项目优先REITs试点项目申报


8月3日,国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》,明确试点项目要聚焦重点区域,优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。 《通知》还明确,要优先支持基础设施补短板项目,鼓励新型基础设施项目开展试点。


点评:《通知》为基础设施 REITs 试点落地提供了一份操作指南,既反映出试点工作对聚焦基础设施领域、聚焦优质项目的要求,又反映出试点工作对项目依法合规顺利落地的期望。同时也通过部分‘留白’为优质企业和优质项目参与试点留出了足够空间,体现出行业主管部门对 REITs 试点工作的小心呵护和殷殷关切。

 

■ 央行二季度报告:有望回到潜在增长水平


8月6日,央行发布《2020年第二季度中国货币政策执行报告》。《报告》指出,我国经济稳中向好、长期向好、高质量发展的基本面没有改变。经济已由第一季度疫情带来的“供需冲击”演进为第二季度的“供给快速恢复、需求逐步改善”,下半年经济增速有望回到潜在增长水平。央行表示,将灵活把握调控的力度、节奏和重点,坚持以总量政策适度、融资成本明显下降、支持实体经济三大确定性应对高度不确定的形势,支持经济增长向潜在增速回归,为做好“六稳”“六保”工作营造了适宜的货币金融环境。


点评:这一判断对货币政策选择十分重要。当经济增速接近潜在增速时,表明经济既不过冷也不过热,相应地,货币政策既不需要放松也不需要收紧。如果货币当局认为下半年经济增速将回到潜在增速附近,那么,货币政策将减小逆周期调节的力度甚至有序退出逆周期调节,转而强调稳健和适度。

 

■ 央行:坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段


8月6日,央行官网发布2020年第二季度中国货币政策执行报告。对于下一阶段的房地产金融政策,央行表态称,将牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度。


点评:央行此次表态很显然和国务院房地产工作座谈会有关系,要咬住“房住不炒”底线,以及“三个稳”导向,实施好房地产金融审慎管理制度。受疫情影响,未来货币政策完全收紧的可能性没有,不过后续肯定将更加谨慎和保守。

 

■ 中科院:支持深圳、青岛、大连、喀什升格为直辖市


近期,一则关于“支持深圳、青岛、大连、喀什升格为直辖市”的论述在青岛等地引发热议。上述论述出自《中国科学院院刊》(2020年第7期)的《“十四五”时期,如何优化我国的行政区划设置?》一文。两名作者来自中国科学院地理科学与资源研究所、中国科学院区域可持续发展分析与模拟重点实验室。其中在“‘十四五’时期行政区划优化设置的总体思路”一块,文章提到,设立直辖市,缩小大省管辖幅度,推进扁平化管理。配合国家“一带一路”倡议和城市群发展战略,支持深圳、青岛、大连、喀什升格为直辖市,充分发挥优势地区增长极、稳疆固边、带动区域发展的作用。


点评:应该不是空穴来风。中科院作为国家级智库,是我国重大战略决策的先行智囊,对我国重大战略有非常大的影响力,虽然这不一定是最后结果,但是一个方向和信号。

 

■ 国家统计局:2019年中国人均国民总收入10410美元


国家统计局国际统计信息中心主任张军8月7日在人民日报发文表示,2019年,我国人均国民总收入(GNI)进一步上升至10410美元,首次突破1万美元大关,高于中等偏上收入国家9074美元的平均水平。世界排名位次明显提升。2000年,在世界银行公布人均GNI数据的207个国家和地区中,我国排名仅为第141位;2019年,在公布数据的192个国家和地区中,我国上升至第七十一位,较2000年提高70位。

 

■ “十四五”规划编制紧锣密鼓,四大看点呼之欲出


2020年是“十三五”规划的收官之年,“十四五”即将开启,规划编制工作也在紧锣密鼓中。多位专家学者分析,新发展理念将渗透进“十四五”时期发展的全过程和各领域,“双循环”战略将贯穿“十四五”始终,成为中国经济中长期发展的主线。以体制机制创新和科技创新为主要内涵的全方位创新将成为引领高质量发展的关键,要素配置市场化改革则是“十四五”期间改革的重要突破口。

 

二、同业新闻

 

■ 证监会发布公募REITs指引 盘活基础设施存量资产


8月7日,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,自公布之日起施行。本次发布《指引》,主要内容包括明确产品定义与运作模式;明确基金份额发售方式;压实机构主体责任,严控基础设施项目质量;规范基金投资运作,加强风险管控,夯实投资者保护机制;以及明确证监会监督管理和相关自律组织管理职责,强化违规行为约束。


点评:从基础设施领域入手推进公募REITs试点工作,没有将商业房地产纳入试点,符合当前我国经济发展的阶段性特诊和环境条件。当前情况下,在继续贯彻房住不炒理念的同时,也符合通过基础设施投资提振经济的需要。

 

■ 前7月证券类私募产品发行9258只 百亿元级私募发行逾千只


今年1-7月,证券私募合计发行新品9258只,较去年同期的7696只多出1562只,增幅为20.3%。具体来看,百亿元级私募合计发行1085只,较去年同期的563只增长522只,增幅92.72%,发行量创出近五年同期新高;股票多头策略产品发行5306只,较去年同期的4737只多发569只,增幅12.01%;组合策略产品发行220只,较去年同期的209只多发11只。同比发行数量减少的产品是量化策略产品,累计发行1472只,较去年同期的1526只少发54只;还有其他类型的策略产品合计发行了1175只。


点评:年内私募新品发行大幅回暖,数量和规模都远超去年同期,主要得益于市场赚钱效应显现。按照今年前7个月的发行速度,预计今年前三季度私募规模就有可能突破2.8万亿元,年底有望突破3万亿元大关。

 

■ 金融业集体降薪?银行、保险、券商人士这么答复


8月6日晚,一份金融机构降薪的聊天记录在朋友圈流传。这份流传的聊天记录显示,应政策要求影响,全国金融业要全体降薪,更点名中信银行和建设银行分别降薪20%和30%。除了直接降低底薪、绩效打折、减免福利发放之外,银行机构善用的方式还包括调整发放模式。除大行以外,股份行和某些城商行的日子也并不好过。


点评:金融机构的薪酬改革势在必行,但更应该对薪酬进行结构性改革,使得薪酬激励机制更趋合理,更能体现一线员工的劳动价值体,而不是一刀切的统一降薪。

 

■ 中基协公布注销北京京驰资本等22家私募名单


8月7日,中国证券投资基金业协会公布第十九批公示期满3个月未主动联系协会的失联私募管理人名单。其中,包括北京京驰资本管理有限公司、国汇鼎盛(北京)投资基金管理有限公司、亿达汇鑫投资基金管理(北京)有限公司、中创华夏投资基金(北京)有限公司、上海良杉资产管理有限公司、深圳弘泰基金管理有限公司等22家私募机构。中基协表示,协会将注销该22家机构私募基金管理人登记,并将上述情形录入资本市场诚信档案数据库。已注销机构不再具有私募基金管理人资格,不得再以私募基金名义展业。

 

■ 8月首周开出罚单近80张,银行业监管呈精细化趋势


据上海证券报记者统计,8月1日至7日一周时间内,各级银保监系统开出了近80张罚单,平均一天超过10张。其中,针对银行业的罚单不仅数量多、罚金高,而且从罚单内容看,监管触及领域更加精细化,不少新的处罚案由开始出现。监管部门也在重点防范影子银行死灰复燃。银保监会7月份召开的2020年年中工作座谈会提出,要坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。

 

■ 券商资管子公司7月业绩分化,华泰资管净赚1.49亿元


Wind数据显示,13家上市券商资管子公司7月合计实现营收14.28亿元,环比下降24.76%;合计实现净利润5.48亿元,环比下滑24.52%。净利润方面,13家上市券商资管子公司7月合计实现净利润5.48亿元,环比下滑24.52%。华泰资管、东证资管的赚钱能力在13家上市券商资管子公司中较为突出,7月份分别实现净利润1.49亿元、1.29亿元,仅这两家的净利润已经占据13家总和的一半。净利润超过5000万元的还有招商资管、海通资管、广发资管。


点评:资管新规过渡期延长叠加公募牌照申请放开,减轻了券商资管今年下半年存量资产集中处置带来的压力,行业迎来政策利好。

 

■ 7月超2400只私募产品备案,投资者想赚“快钱”


中国基金业协会最新数据显示,7月私募基金备案产品节奏明显加快。截至7月31日,7月私募共备案2489只新产品,相比于去年同期的1697只,增长了47%。其实今年3月份,私募基金产品备案数量就经历了爆发式增长,当月备案数达2734只冲至年内高点,而后5月私募备案数量一度跌落到1277只。6月份以来,市场情绪逐步回暖,私募产品备案量显著回升,单月新增备案数量达到1876只,7月备案数量更是再次突破2000只。

 

三、信托动态

 

■ 信托“非标转标”新玩法:融资业务变身投资


近日,从多家信托公司内部人士分别了解到,目前融资类业务“额度”仍然紧张,有公司已经暂停融资类业务,也有公司正在探索业务转型,研究如何开展投资类业务,实现“非标转标”。在此背景之下,除股权投资信托业务依然火爆之外,市场上还出现多只投资单个地产或城投等融资主体公司债,以及投资金交所债权融资计划、股交所可转债的信托产品。根据中国信托登记有限责任公司公布的数据,2020年上半年发行债券集合数量多达879个,同比增长346%。2020年二季度,35家信托公司发行债券投资信托计划,合计发行531个;2019年二季度,共有17家信托公司发行债券投资信托计划,合计发行101个。


点评:信托公司通过“创新”将传统非标融资类业务,转化成标品投资类业务,或者非标投资类业务,主要是为了实现“非标转标”,规避监管对融资类业务额度的限制,未来这一做法存在被监管叫停的风险。

 

■ 年内9家信托公司换帅 大股东偏爱“自己人”扛大旗


今年以来,至少有9家信托公司换帅,多数为所属集团内部委任。最近的是,民生信托董事长张喜芳任职资格获批,正式扛起泛海集团信托板块大旗,而张喜芳的另一身份为泛海控股副董事长。相较于高薪外聘高管,信托公司更倾向于用“自己人”,而行业内类似的例子并不少见。具体来看,前述9家公司中有6家新任董事长或总经理(总裁)均为熟面孔,或为集团直接委派,或为公司升迁补位。


点评:现在正值信托公司转型发展关键时期,通过选任新高管,有利于优化高管团队人员,引入专业人才,形成新的发展思路,进一步促进信托公司更好地转型发展。

 

■ 头部信托公司拉动行业营收增长 金融、房地产仍是重点投资方向


近日,已有60家信托公司在银行间市场披露了未经审计的2020年半年度财务报表。根据现有数据统计,上半年60家信托公司营业收入总额为565.86亿元,同比增长12.96%,而前五名信托公司营收增长的行业占比约60%,拉动整个行业增长态势,其中信托业务收入是行业营收增长的主要力量。另外,在集合产品发行规模上,传统业务同比增长明显,工商企业类、金融类、基础产业类增长率分别是89.67%、40.07%、37.12%。金融投资和地产依然是重点投资方向,分别占了总发行规模的31.3%和27.8%。与此同时,权益类业务异军突起,信托公司争相发力标品业务。

 

■ 信托转战消金领域 “向不特定对象借款”引争议


近日,广东省中山市中级人民法院驳回中国对外经济贸易信托有限公司关于“处置借款人房屋”的执行申请,外贸信托发布《公开声明》称,已向法院提出异议,并表示其不存在未经许可、非法放贷的情况。消息一出,立即引来行业的争论之声。据了解,该业务属于信托公司开展的消费金融业务。分析人士认为,信托公司参与消费金融有多种方式,在合规的条件下,监管是鼓励信托公司发展资产证券化模式的消费金融服务的。

 

■ 北京信托一产品逾期三年 融资方借款“1.5亿变4亿”


近日,中国裁判文书网发布的一则民事判决书显示,北京信托请求法院判决西藏鼎创投资有限公司立即向北京信托支付项下欠付差额补足款约1.73亿元,逾期支付差额补足款的违约金2.3亿元,合计人民币约4.03亿元。不过,最终法院以违约金显著背离实际损失为由,降至约1.29亿元。民事判决书一出,北京信托立即申请强制执行,却不料债务人被申请破产清算。

 

■ 华润信托董事长任职资格获批 一年内股权两变更


8月7日,深圳银保监局发布公告,根据《中国银监会信托公司行政许可事项实施办法》等相关规定,经审核,核准李福利华润深国投信托有限公司董事长的任职资格。与此同时,华润信托股权也发生了变化,原大股东华润股份有限公司持有的51%的股权被划转到华润金控投资有限公司名下。而在2019年9月份,华润信托原股东深圳市国资委将所持华润信托49%的股权划转至深圳市投资控股有限公司。

 

■ 厦门信托董事会换届 鼎晖投资创始人吴尚志任独董


近日,工商资料显示,厦门国际信托有限公司的发生多项变更,监事会主席黄威飘、监事苏东升,董事薛荷、陈工、刘持金、孙立坚等人退出,方瑄接任监事会主席,兰文伟继任监事,王遥、袁东、吴尚志担任董事。对此,厦门信托回复记者表示,近期的董事会换届,是根据法律法规、金融机构相关治理指引要求而开展的正常换届活动。据悉,厦门信托董事会现有董事九名,其中独立董事三名,职工董事一名。监事会共有监事三名,其中职工监事一名。

 

■ 通道业务违规 吉林信托日收三张罚单


8月6日,银保监会公示,吉林信托因未严格审核信托目的的合法合规性,为银行规避监管提供通道,被吉林银保监局罚款40万元;相关责任人李俊永及李巍被作警告处罚。上月,李巍的总经理助理任职资格刚获核准。此前于2019年8月,吉林信托还曾因治理机制长期严重缺失,股东会、董事会、监事会运行不规范被罚款40万元。据年报披露,吉林银保监局曾在2019年7月以及2019年11月,两次对其开展现场检查。

 

四、市场观察

 

■ 资管新规延期下信托公司如何突围?


信托行业风险项目增加,大多是实体经济下行的影响,随着经济回升不会出现大规模违约风险。不过,在“资管新规”延期的背景下,传统非标资产已走进“黄昏”,如何做好新的结构优化也成为摆在信托公司面前的难题。


业内观点:

1、目前信托公司都在推进整改转型的进度,积极处置存量业务,整体的方向应该不会有太大的调整,具体的路线是在明年观察行业整体推进情况,然后局部调整一些很难实现的方面。

2、央行明确了“资管新规”落实的激励约束机制,有利于确保政策的顺利实施,但“资管新规”的延期并不意味着相关政策要求的放松,未来信托公司会继续加快研发符合要求的资管产品,满足投资者较高的资产增值保值需求。

3、今年受疫情的影响,“资管新规”延长过渡期,在一定程度上对信托业务整改压力起到了缓解作用,但监管层的强监管态势并没有放松,预计未来一段时间内信托公司面临的挑战不小。

4、在“去通道、控地产”大方向不变的前提下,抑制扩张,谨防风险传导成为摆在信托公司面前的首要任务。目前有效的方式主要为改变业务模式,比如原来是给平台公司做非标准化的债权融资,现在做成标准化的债券模式,或者成立信托计划认购债券。

5、非标资产的估值方案仍需信托公司开展研究探索,信托公司应继续进行业务转型,特别是非标资产的占比应满足资金信托新规的要求,信托公司非标资产规模的压降仍有较大的压力。由于“资管新规”确定延期至2021年底,这意味着信托产品的净值化转型、非标资产规模的压降已明确期限。距离2021年底仅有不到1年半的时间,信托公司的整改压力较大,应加快整改速度。

6、从监管环境方面,信托公司面临的监管环境趋严趋紧,在市场环境方面,面临围绕优质资产的竞争愈加激烈;在内部控制方面,面临应对新业务、解决复杂问题、相关人才缺乏的考验,也对信托公司风险防范及化解能力提出更高要求。

 

■ 资管新规过渡期调整不改行业转型方向


国家金融与发展实验室副主任曾刚日前撰文指出,《资管新规》过渡期调整,不改资管行业转型方向。《资管新规》作为影响巨大的一项规范性文件,是经过反复酝酿后出台的,不会轻易改弦易辙。


主要观点:

1、《资管新规》不是监管机构针对某一类机构或某一产品的监管要求,而是面向百万亿级别资产管理领域,涵盖银行、信托、证券、基金、期货、保险资产管理、金融资产投资公司各类持牌金融机构的一项文件,指向的问题包括影子银行、多层嵌套、监管套利等等,意义重大,影响深远。因此,虽然《资管新规》仅属于规范性文件层级,但却经多轮讨论和意见征集,最终由中央全面深化改革委员会审议通过后方才正式发布。因此,无论从其重要性和制定的科学性而言,都具有相当坚实的基础,不会轻易也不应该发生动摇。

2、目前的调整并未有方向性变化,符合监管的一贯原则。此次仅对《资管新规》的过渡期由2020年末延长至2021年末,没有对监管标准的任何调整。

3、此次过渡期延长通知的发布,不仅是增加一年时间来实现顺利过渡和筑牢成效,更是对开展资产管理业务金融机构提出了精细化指导要求。在此期间,金融管理部门会夯实金融机构主体责任,虽然继续由金融机构自主调整整改计划,但将按季度监测实施,切实防范道德风险。因此,金融机构将会有压力、有动力去积极有序地开展整改工作。

4、后续有两大方面的进展值得市场期待。一方面是监管工具箱的进一步开放,可以预见后续一年半时间金融机构处置存量资产决不会“单打独斗”,监管机构将会加大创新支持力度,增加存量问题资产的处置渠道和方式。另一方面是《资管新规》逐步落地后统一化工作的开展,从制度细节上避免再次发生监管套利行为,如推动解决各类资管产品在账户开立、产权登记、税收政策等方面的平等待遇问题等等,一个更加统一、标准、稳健和开放的大资产管理行业将逐步形成。

 

■ 一周信托、资管产品市场综述


信托:                                      

1、本周集合信托成立市场有所降温,募集规模下滑。据公开资料不完全统计,本周共有137款集合信托产品成立,数量环比减少32.18%;募集资金165.90亿元,环比减少27.24%。

2、本周集合信托发行市场略有降温,发行规模小幅下滑。据公开资料不完全统计,本周共40家信托公司发行集合信托产品222款,环比减少0.45%;发行规模319.83亿元,环比减少10.20%。

3、本周投向金融领域的集合信托资金保持高位,而其他各投向领域的集合信托资金募集情况不乐观。据统计,本周金融类集合信托募集资金129.59亿元,环比增加10.89%;房地产类信托的募集规模22.54亿元,环比减少48.81%;基础产业类信托募集资金9.18亿元,环比减少81.56%;工商企业类信托募集资金3.76亿元,环比减少74.93%。

 

资管:

据公开资料不完全统计,本周集合资管产品发行数量为26款。其中,券商资管产品发行数量20款,较上周减少1款,发行规模为17.38亿元,较上周增加2.82亿元;基金子公司集合资管产品发行规模为3.50亿元,较上周增加0.82亿元,产品发行数量3款,较上周持平;本周期货资管产品发行数量为3款。 

 

五、干货推荐

 

■ 信托公司如何应对当前的房企债务问题

 

今年以来,受新冠疫情、宏观经济、房地产市场监管等多重影响,房地产企业债务压力有所提升。就房地产信托而言,也出现了部分项目无法按时兑付的情况。当前及未来一段时间,如何应对房地产企业的债务问题,成为信托业内乃至金融市场关注的重要问题。

 

1、当前房企债务压力有所提升

 

(一)我国房企负债率仍将保持高位

 

中指研究院统计数据显示,截至2019年末,50家上市代表房企净负债率均值为93.8%,尽管较2018年下降10.7个百分点,但依然处于较高水平。与发达经济体的房企相比,我国房企在很长时间里保持高负债率状态,这是由我国现阶段房地产行业发展特点决定的。2018年,日本、美国、英国上市房企整体资产负债率分别为68%、57%、38%,中国香港四大龙头房企平均资产负债率仅32%,均明显低于我国上市房企。在过去持续二十多年的经济高速增长和快速城镇化的背景下,国内房地产行业处于大建设发展阶段,房企也处于高速发展的扩张周期,需要通过不断融资进行拿地和开发建设,体现出重资产和高负债的特性。并且,发达经济体的房企业务模式更加多元化,轻资产业务占比高,股权融资占比高,而国内房企仍以开发建设为主要业务,其债权类融资占比较高。未来较长时间内,我国城镇化发展依然有较大空间,房地产开发建设体量及其融资需求依旧巨大,预计房企在一定时期内无法完全摆脱高负债率状态。

 

(二)房企偿债能力有所降低

 

中指研究院统计数据显示,2019年末50家上市代表房企现金到期债务比均值为1.50,较2018年下降0.24;华泰证券报告显示,77家上市房企2019年末货币资金/短期负债的比重为109%,较2018年末下降了17个百分点。房企整体偿债能力有所下降,主要原因有以下几点:

 

一是2019年房企销售规模增速放缓,导致销售回流现金增速下滑。克而瑞地产研究报告显示,2019年全年百强房企累计权益销售金额同比增速仅为6.5%,远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。中指研究院报告显示,2019年50家上市房企货币资金同比增长率为16.3%,较2018年大幅下降24.0个百分点。

 

二是房企短期负债增长态势持续。为缓解资金压力,房企通常会大力发行短期融资券。中指研究院报告显示,2019年末50家上市房企短期债务同比增长18.1%,较2018年仅下降2.3个百分点。

 

三是房企融资成本有所提升。克而瑞地产研究报告显示,2019年95家典型房企新增融资成本为7.07%,较2018年显著上升了0.54个百分点。事实上,自2019年5月发布23号文限制信托贷款后,监管开启了房地产融资的新一轮调控,房企借贷成本整体走高成为必然趋势。

 

(三)房企面临偿债高峰期

 

贝壳研究院分析称,下半年房企境内外融资债券到期规模约为5,588亿元人民币,同比增长58%,并且偿债高峰将持续到2021年年中,其中至少有4个单月债券到期规模超过千亿元。房企发行债券“借新还旧”的积极性将维持在高位,贝壳研究院最新发布的《全国房企半年报》显示,2020年上半年,房企境内外融资总额约为6,506亿元,占2019年全年融资规模的53%,预计下半年房企发债热情将持续走高。

 

2、房地产集合信托市场面临调整

 

(一)房地产集合信托发行规模有所下降

 

用益信托网数据显示,2020年1-7月,房地产投向集合信托产品成立规模4,353.66亿元,同比下降16.92%,在1-7月集合信托产品成立总规模中的占比为28.35%,较2019年同期40.54%的占比大幅下滑12.19个百分点。在强监管态势下,信托公司通过发行集合信托产品为房企提供融资的规模和占比双双下行。

 

(二)房地产集合信托收益率有所回落

 

房地产集合信托市场规模下行的同时,其收益率也有所回落,用益信托网数据显示,2020年1-7月,房地产投向集合信托产品平均收益率7.95%,同比下降了0.35个百分点。房地产信托收益率的回落是受多方面因素影响的结果:一是集合信托产品整体收益率自2019年下半年开始持续走低;二是上半年经济下行和新冠疫情影响下,优质项目变得稀缺,加之房地产信托融资规模的严格管控,导致市场出现资金多于资产的现象,资金方之间激烈的竞争也导致收益率下行;三是房企面临融资、销售压力,又遭遇偿债高峰期,其寻求低成本融资的诉求加强。鉴于上述影响因素短时间内没有改善的可能,预计下半年房地产信托收益率将继续走低。

 

(三)房地产集合信托项目类型趋于多样化

 

为迎合市场需求和监管导向,越来越多的信托公司在积极探索通过股权投资、资产证券化等业务形式开展与房企的合作。中航信托、光大信托、民生信托通过有限合伙形式进行房地产股权投资,光大信托对房地产项目的应收账款进行保理融资或者资产证券化融资,陆家嘴信托为房企提供融资用于项目股权并购,等等。信托公司在房地产业务模式的拓展和探索,丰富了房地产集合信托产品类型,推动了信托行业在房地产业务领域的转型创新,符合监管的要求和社会发展的需要。

 

3、信托公司的应对策略

 

经济增速下行、行业融资收紧、疫情形势不定、偿债高峰来临等众多不利因素都在考验着房企的资金流管控能力。严峻的行业形势下,信托公司应从多个方面入手,控制房地产业务风险。

 

一是更加严格地选择交易对手。要研究交易对手的经营情况和财务状况,分析项目存续期内交易对手的偿债能力,对其到期偿债能力进行深入研判。对于新开展的业务,交易对手要优中选优;对于存续管理的业务,也要做到对交易对手的充分评估,拟定相应的处置预案。

 

二是更加关注项目第一还款来源。对投融资项目本身的开发销售情况做更深入的了解,特别应该关注项目的第一还款来源,主要是项目本身在未来产生的现金流情况,不能完全寄希望于房企集团提供的抵质押担保和保证担保。

 

三是加强项目的过程管理。一方面要加强项目本身的运营管理,严格把控开发进度和开发成本,确保项目资金的合理使用,确保项目顺利实现销售回款。另一方面,也要密切关注项目所处市场的变化,如疫情形势、调控政策等因素的变动给市场带来的影响。

 

四是可采用基金化方式降低风险。信托公司可积极探索通过房地产投资基金(有限合伙)的架构开展业务,这种模式既可以有多个投资标的,分散风险;也可以引入基金管理人和战略投资者,提升基金管理能力和风险承受能力;还可以采用结构化的设计来降低信托资金的风险。但是,这种模式对基金管理人和信托公司的投后管理能力均提出更高要求。

 

作者:韩鸣飞



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作者:用益金融信托研究院
来源:用益信托网

责任编辑:usetrust

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