万向信托产品延期背后:“股权”担保价值存疑

时间:2020/08/14 09:05:56用益信托网

近日,万向信托股份有限公司(以下简称“万向信托”)发布了一则关于中梁地产基金8号项目集合信托计划(以下简称“8号信托计划”)延期事件的回应说明。


在回应说明中,万向信托表示,本次延期决定非因交易对手出现违约而决定延期,而是综合考虑项目实际和投资者利益,并根据信托文件约定而作出的受托人勤勉尽职行为。


记者梳理万向信托年报发现,近年来,其地产投资占比逐年增加,与之对应的是,万向信托涉及房地产项目的法律诉讼案例也呈上升态势。


融资方资金充裕?


据了解,8号信托计划于2018年6月8日发起设立,融资总规模为7.6亿元,信托资金以“债权+股权”方式投放,分为优先级I类、优先级II类和劣后级(中梁地产指定主体以债权认购),本次优先 II 级募集1亿元,预期收益8.2%~9%,并附带一定浮动收益,资金用于向杭州正悦实业有限公司(以下简称“杭州正悦实业”)发放项目并购贷款及权益类投资款,信托资金以“债权+股权”方式投放。


7月31日,有投资者表示,8号信托计划出现延期。中梁控股集团有限公司(以下简称“中梁控股”,02772.HK)随即回应称,公司正常履约且资金充裕。


万向信托随即于7月31日也发布情况说明,表示信托计划运作正常,交易对手中梁地产正常履约,其中债权类均正常还本付息,股权性质的权益投资,因项目去化尚未达到约定比例,公司综合考虑及信托约定而作出延期决定,将该部分投资期限均延长至2021年7月31日,延期安排符合信托文件约定。


记者以投资者从万向信托客服询问有关情况,对方表示8号信托计划虽然延期,但属于双方合同约定条件内的延期。“双方签订合同时有设置相应约定条款,若发生万向信托认为不符合投资者利益的事情,可经双方协商进行延期以保护投资者利益。”


8号信托计划有关资料显示,该信托计划的风控措施为:1.苏州工业园区华成房地产开发有限公司及实际控制人杨剑提供最高额保证担保;2.浙江中悦梁商置业有限公司以其持有的福建家景置业有限公司(项目公司)全部股权质押;3.福建家景置业有限公司以其名下土地,进行分阶段抵押,对应动态抵押率(贷款余额/抵押物价值)不超过70%,抵押物价值合计9.15亿元。


天眼查显示,2020年6月30日,杭州正悦实业持有的福建家景置业全部股权已被冻结,执行法院为温州市龙湾区人民法院,冻结期限为3年,股权数额为11000万元,而这笔股权已于2020年6月5日质押给万向信托。


第一还款来源不足


追溯万向信托与中梁控股过往发现,两者近年来合作较为紧密。


公开信息显示,中梁地产于2019年7月在港股主板上市,在公司上市前一年,万向信托在9个月内向中梁控股输血12次,融资成本在9.5%~14%之间。其中杭州正悦实业曾在合作中多次出现,天眼查信息显示,该公司目前共有7笔股权质押,质权人均为万向信托。


中梁控股2019年年报显示,其加权平均实际债务成本为9.4%,远高于主流上市房企6.07%的平均水平,融资渠道主要为传统银行信贷、债券融资、信托以及内部融资体系。


不仅如此,中梁控股境外还有4只存续债券,规模为11亿美元,其中一笔于2021年9月26日到期的4亿美元票据融资成本高达11.5%,该笔存续债券到期日与8号信托计划最新到期日仅相隔2个月。


根据中梁控股招股说明书,2016年以来,公司业绩高速发展,到了2019年,公司实现营业收入566.4亿元,同比增长87.5%;实现归母净利润38.34亿元,同比增长98.05%,业绩增速有所放缓。此外,中梁地产销售金额占比最高的城市等级为三线城市,合约销售金额百分比为52.6%,公司在一线城市没有相关布局。


值得关注的是,中梁地产业绩暴涨背后,却难以掩盖其经营性现金流呈现净流出的状态,其2019年该指标净额为-203.29亿元,表明公司经营获现能力欠佳,对负债和利息的保障能力持续恶化。


此外,中梁控股现金流动性趋紧,未来可能导致短期偿债风险剧增。截至2019年年末,中梁控股流动负债有1840.18亿元,其中短期借贷215.03亿元,但其账上现金及现金等价物仅有149.56亿元,不足以覆盖一年内到期的短期债务。


信托行业人士指出,目前房地产项目最大的风险依然来自市场风险,项目去化率不足,即信托项目第一还款来源不够,而万向信托在说明书中提及“因项目去化尚未达到约定比例”,证明该项目实际中肯定出现了一些问题。未来中梁地产能否如期兑付,还要看该项目地产未来卖得如何,或者是中梁地产能否填上窟窿。


股权质押意义不大


工商资料显示,万向信托现有股东为中国万向控股有限公司、浙江烟草投资管理有限责任公司、北京中邮资产管理有限公司、巨化集团公司、浙江省金融控股有限公司,其中中国万向控股有限公司持股比例为76.5%,为公司第一大股东。


近年来,万向信托分布在房地产业的信托资产业务占比快速增长,2019年超过50%,为50.78%。


万向信托年报数据显示,2017年~2019年,万向信托分布在房地产业的信托资产金额分别为427.64亿元、569.28亿元、679.49亿元,占比分别为22.49%、35.32%和50.78%。


与之相对的是,进入2020年以来,万向信托与房地产投资相关的法律纠纷急剧增加。


据记者不完全统计,截至8月11日,今年中国裁判文书网共发布了6份与万向信托相关的金融借款或债权转让的法律文书,较往年有增加趋势,其中5份文书显示万向信托涉及土地质押和股权质押,年利率为11.38%~24%。


信托行业人士告诉记者,由于近年来监管收紧,根据《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,信托房地产项目需要满足“四三二”的要求,即(1)四证齐全,即用款项目同时具备《不动产权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》;(2)作为融资方的房地产企业就用款项目已投入资金符合30%的自有资金最低比例要求;(3)融资方或其控股股东具有二级及以上的房地产开发资质。信托公司为了规避监管,一般地产类信托会加上股权投资。


与此同时,信托计划也会采取相应的风控措施。通常情况下,信托公司会要求项目公司剩余股权进行质押,另外项目公司实控人或母公司等会提供连带保证担保、地产项目进行抵押等,最终通过原股东回购股权或信托公司对外转让股权等方式退出。


不过,也有信托行业人士认为,房地产企业多是高杠杆运作,一旦项目运营出现问题,信托公司持有的股权实际上价值不大,房地产项目主要风控措施还是在于土地和在建工程。


作者:陈 嘉 玲
来源:中 国 经 营 报

责任编辑:xiam

今日头条更多
观察评论上方
热门资讯上方
底部长幅广告