行业研究:房地产企业信用风险日益凸显

时间:2018/08/08 16:32:27 作者:卢烨 来源:大公 责任编辑:lengq

房地产企业违约风险不断上升


近期,房地产企业的债务违约风险备受关注。2018年5月10日,中信信托针对“天房2号贷款集合资金信托计划”的违约风险披露,使天房集团引起多方关注,同时也加剧了市场的恐慌和金融机构对于房地产企业的关注。


由于房地产企业的信用违约风险不断上升,5月份交易机构开始规模性抛售地产债,5月9日地产债成交量72.79亿元,紧接着5月10日地产债抛售量攀升至84.54亿元,呈现出对地产债未来走势的集体看空。


一、企业违约原因剖析


天房集团最终按期偿付2亿元信托本金及利息,但是其暴露出的房地产企业现金流紧张状态已经很难被忽视。


房地产企业资金面紧张的情况,主要有以下四方面原因: 


(一)房地产行业特点决定企业融资需求大


房地产是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期长的特点。由于土地和建造成本的居高不下,房地产企业在前期购置土地和建设过程中会积压大量资金,企业的资产负债率普遍偏高且具有大量的融资需求。


(二)国家政策导致企业融资渠道收窄


首先,金融去杠杆政策导致国内融资渠道收窄。中央经济工作会议明确了对2018年防控金融风险的工作,导致金融机构对房地产企业采取了更加谨慎的放贷政策,房地产企业的融资渠道收窄,融资成本不断攀升。


其次,海外融资渠道关闭。2018年4月19日,国家外汇管理局国际收支司司长、新闻发言人王春英在出席国新办新闻发布会时表示,除有特殊规定外,房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债。外汇管理局强调了对于房地产企业借外债的审慎态度,国外融资渠道的关闭进一步恶化了房地产企业的融资能力。


(三)企业销售和投融资增速放缓


中央坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,强调住房居住属性,加快制度建设,因城施策,持续颁布房地产调控政策,促进房地产市场平稳发展,房地产的销售、投资和融资速度都在放缓,企业短期内很难通过增加营业收入来改善现金流。


(四)房地产企业迎来偿债高峰


据申万宏源统计,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1,949亿元,其中三季度和四季度为到期高峰,到期量分别为932亿元和698亿元,2019年和2020年到期量将更加庞大,每年增量都在1,000亿元以上,房地产企业集体迎来偿债高峰期。


二、加强信用管理,防控信用风险


房地产企业的资金面紧张导致其违约风险上升,伴随着房地产企业的跨越式发展,在市场经济环境、国内外环境瞬息万变的前提下,房地产企业需要面对诸多不确定因素,完善的信用管理已经成为优质房地产企业的必备条件。


企业的信用管理可以发现和创造企业信用价值,帮助企业管理迈向更高水平,提升企业在信用化生态环境下的可持续发展能力和市场信用竞争力。通过企业自身信用管理,企业可以预警自身的信用链风险,改善企业信用状况,在信用环境发生变化时,及时衔接融资工具,缓解信息不对称带来的风险,为企业提供足够的信用保障。


(一)内部信用管理


房地产企业要发挥主观能动性,对企业内部的信用进行管理,提供软硬件支持,建立企业信用智能管理系统。房地产企业多为大型集团企业,管理层级复杂,项目分散且子分公司众多,针对这种情况,企业应该建立统一的信用风险管控部门,通过信用职能管理系统,对下属各项目、部门、公司进行全面的信息收集和整理,清晰测算出企业主体信用边界值、债务空间及可变现资产价值,实时监控企业业务链条、金融链条的薄弱环节,识别业务或交易往来中的信用风险,运用信用管理思维,从信用关系角度把握信用风险状况,实现企业内部信用风险预判。


(二)外部信息传递


企业要加强与评级机构和融资机构之间的信息传递,保证信息传递的及时性与准确性,从而解决企业与评级机构之间信息不对称的问题。外部信息传递有助于帮助企业树立良好的信用形象,在面对行业周期性变动和外部环境导致的波动时,帮助企业更好地向外界及时传递自身真实信用变化情况,避免外界对企业信用情况的过度推测及因此带来的信用危机。


(三)衔接融资渠道


内部信用管理和外部信息传递,都是为了使企业更好的衔接融资渠道。通过企业信用智能管理系统,企业衔接融资工具与融资主体,可以保障自身的融资稳定性,降低融资成本,对企业的债务结构进行优化,进而平衡企业偿债来源与负债数量,实时掌控新增债务空间和最大安全负债数量边界,有助于企业降低整体信用风险水平。


三、小结


房地产行业是一个高风险、高收益的行业,企业的发展面临诸多不确定因素,因此,房地产企业只有加强企业信用管理,及时掌握国家政策和宏观经济走向,对内外部风险进行全面评估分析,才能更好的衔接融资渠道,降低自身风险,在激烈的市场竞争市中占得先机。


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