房地产信托2017年度综合报告

时间:2018/11/08 09:25:00用益信托网

房地产信托在信托公司业务中占据比较重要的地位,是信托公司主要的收入贡献来源。2017年,在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”指引下,地方政府房地产调控持续升级,同时叠加去杠杆和金融严监管,房地产市场开始走向分化。信托公司在国家政策和合规导向下,围绕房地产领域的投融资需求进行耕耘,积极提升主动管理能力,拓展新的细分市场和业务领域,根据客户的需求进行业务模式的转型,提升综合融资服务能力,助力城镇化建设和城市发展升级。


一、房地产市场发展整体情况


(一)房地产调控持续升级,严厉程度空前


受去库存、降息等利好政策刺激,2016年我国房地产市场进入新一轮上升周期,商品房销售额大幅增长,一线城市以及部分二线城市房价大幅上涨,投资、投机需求旺盛,市场出现了明显的过热倾向。为了防止房价泡沫扩大引发系统性风险,在中央的统一指示下,2016年9月30日,北京率先发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,打响调控第一枪,此后从9月30日到10月6日整个国庆假期,包括天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等在内的二十个城市先后跟进出台调控政策,本轮严厉程度史无前例的房地产市场调控序幕正式拉开。进入2017年,更多地方政府加入调控行列,部分地方政府甚至是持续加码升级。本轮房地产调控由中央集中统一指挥,地方政府积极跟进,各地政府出台政策的密集程度空前,调控政策持续时间长,决心和力度大。具体来看,本轮调控具有如下特点:


一是调控覆盖范围广。政府采取因城施策的方式,从年初开始,地方政府相继出台各自的调控政策。截至2017年末,全国发布房地产调控政策的城市达到125个(包括90个地级以上城市和35个县市),政府层面发布的调控政策多达250项。


二是政策出台频率高。本轮房地产调控政策出台非常密集,尤其是2017年下半年,9月单月出台房地产调控政策45项,10月单月出台34项。北京、上海、深圳、广州、杭州等城市连续三四轮加码调控,仅北京发布的各类型房地产调控政策就超过30项。


三是调控手段更新。从调控手段来看,继限购、限贷、限价后,限售成为本轮调控的新手段,限售政策有效打击了投机和投资需求。截至2017年末,52个城市或地区出台限贷政策,累计共出台120项限购政策、162项限贷政策,全国限售城市扩大到了50个。


四是政策更严厉。本轮调控政策的严厉程度也大大超出以往,15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准,部分城市首套首付高达80%,部分城市首套房利率上浮20%。


五是更注重“堵漏”,效用更强。本轮调控更注重“堵漏”,更具有针对性,包括对特定产品(商住房、学区房、平房)的调控、针对离婚和个税等规定的调整,在很大程度上避免了调控效果被削弱。


六是注重稳定房地产市场的长效机制建立。本轮调控不仅着眼于短期控制房价过快上涨的势头,抑制投机炒作,更着眼于建立稳定房地产市场发展的长效机制,最主要的举措就是提出要建立租购并举的住房制度,大力扶持发展住房租赁市场,全国范围内已经有超过12个省(市)及超过60个城市出台支持住房租赁市场发展的政策,另外房地产税立法的进程也在加快。


(二)一线城市房价涨幅显著回落,三线城市出现翘尾行情


在调控政策继续加码的背景下,房价在2017年得到有效抑制,房价涨幅大幅回落,从全国整体来看,百城住宅均价同比涨幅从2016年的18.86%回落到7.15%。但由于本次实行因城施策、分类调控的政策,不同城市间房价分化加剧。一线城市房价得到有效抑制,房价显著回落,全年一线城市房价同比仅增长1.43%,低于二线城市的7.7%,更远低于三线城市的12.48%。从2016年9月中央升级调控开始,截至2017年12月底,百城一线城市住宅均价同比涨幅已经连续15个月回落;百城二线城市房价同比涨幅直至2017年3月仍然持续扩大,2017年4月以后涨幅才开始逐步回落;受调控影响最小的百城三线城市住宅均价则逆势上涨,直至7月涨幅达到高峰后才逐步回落,全年来看同比涨幅达12.48%,三线城市的上涨属于本轮上升周期的尾部行情。


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(三)商品房销售出现明显分化


在调控政策范围不断扩大、力度持续升级的背景下,2017年商品房销售增速开始出现明显回落。全年商品房销售面积为16.94亿平方米,同比增长7.7%,增速较2016年回落14.8个百分点;商品房销售额为13.37万亿元,同比增长13.7%,增速较2016年回落21.1个百分点。


具体到城市来看,不同城市的商品房销售情况也出现明显分化。截至12月末,40个大中城市中一线城市累计销售额同比下降26.08%,而二线城市销售额累计同比增长11.11%,三线城市销售额同比增长28.17%。


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(四)库存去化明显,补库存支持投资增速同比上升


2014年9月30日,央行发文松绑房贷,开启了房地产去库存的序幕;随后2015年3月30日的新政进一步放宽了对居民购买二套房的贷款支持力度,并缩短了营业税免征的年限要求。2015年末,我国商品房和商品住宅的待售面积达到了历史最高水平,分别为7.18亿平方米和4.52亿平方米,而在政策利好的刺激下,2016年和2017年商品房销售额持续增长,库存得到了有效去化。根据国家统计局公布的数据,2017年12月,商品房待售面积为5.89亿平方米,商品住宅仅为3.02亿平方米,分别较2015年末的高峰下降1.29亿平方米和1.50亿平方米,其中商品住宅的库存已经回到了2013年的水平。而根据中金公司在2017年12月末对我国房地产市场库存的监测,截至2017年12月末,一二线城市与三四线城市已开工库存分别降至8.3个月和13.8个月。单从住宅情况来看,目前一二线城市库存已经不足,存在补库存需求。


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尽管调控政策力度空前,但在补库存支撑下,2017年房地产开发投资需求仍然维持高位,全年累计新开工房屋面积约为17.87亿平方米,同比增长7%;全年完成投资额约为10.98万亿元,同比增长7%,增速比2016年还略高出0.1个百分点。房地产投资增速并未受调控政策影响而回落,这对于GDP增速的回升起到了有效支撑作用。


(五)金融强监管,房地产融资渠道全面收紧


在中央及地方出台房地产调控政策后,金融监管部门也相继加强对金融机构房地产企业融资业务的监管,房地产企业的融资渠道步步收紧。


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自2016年10月开始,上交所和深交所就同步收紧房地产企业公司债的发行,发改委也一刀切严禁商业性房地产项目发企业债融资,房地产企业发债融资渠道被堵。


2017年2月,中国证监会发布私募资管4号文,规定对于证券期货机构设立私募资管计划投资于16个房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案,包括但不限于以下方式:(1)委托贷款;(2)嵌套投资信托计划及其他金融产品;(3)受让信托受益权及其他资产收(受)益权;(4)以名股实债的方式受让房地产开发企业股权;(5)监管部门根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。


2017年3月,中国银监会在第一季度经济金融形势分析会上提出要合理控制房地产融资业务增速,有效防范集中度风险,严禁银行资金违规流入房地产领域。此后,中国银监会发布的《关于银行业风险防控工作的指导意见》明确要求,银行业金融机构建立全口径房地产风险监测机制,将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券以及其他形式的房地产融资纳入监测范围,定期开展房地产压力测试,加强房地产业务合规性管理,严禁资金违规流入房地产领域。在此之后中国银监会开展的“三三四”专项整治行动中,房地产相关业务成为重点检查对象,而在5月中国银监会向各银监局下发的《2017年信托公司现场检查要点》中,也同样将违规开展房地产信托业务列入信托公司现场检查要点。监管部门也对检查中发现的违规行为进行了处罚,比如某银行上海分行就因通过“资产管理计划+信托计划”发放信托贷款的方式向某投资管理有限公司发放信托贷款用于支付土地出让金而收到罚单。


在上述一系列的监管政策作用下,房地产企业融资渠道全面收紧,融资获取难度越来越大,融资成本也显著上升,由此导致房地产信托融资需求的上升。


二、房地产信托发展情况


2017年,在房地产调控持续升级、房地产企业融资渠道全面收紧的背景下,房地产企业通过信托进行融资的需求较为旺盛,由此推动了房地产信托业务的增长。


(一)房地产信托规模和占比都出现了增长


2017年末,投向房地产领域的信托资金规模为22828.3亿元,较2016年末增加8533亿元,同比增长59.7%。在一系列严厉的调控政策作用下,2017年房地产市场热度明显降温,但房地产企业投资需求仍然比较旺盛,加之去杠杆导致整个市场资金面紧张,房地产企业融资压力加大,由此驱动房地产信托规模的较快增长,预计未来随着调控的深化和强监管的持续,房地产信托的规模增速会明显回落。


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从占比来看,房地产信托的占比为10.42%,较2016年提升了2.23个百分点,尽管绝对规模以及占比提升较多,但相比于工商企业、金融机构、基础产业、证券市场(含股票、债券及基金)及其他领域,投向房地产的信托资金占比仍然是最低的。


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(二)新增房地产项目规模和占比增长较多


2017年,在新增的信托项目中,投向房地产的资金规模达11091.85亿元,同比增长51.4%。从历史数据来看,上一轮房地产信托增长的高峰为2013年,当年新增规模达6848.23亿元,同比增长116.5%,而随着房地产市场在2014年、2015年步入调整期,新增的房地产信托项目规模连续两年下滑。2016年,由于去库存、降息等政策利好刺激房地产市场大幅回暖,新增房地产信托项目的规模同比增长了36%。2017年,尽管房地产市场调控持续收紧,但新增投向房地产的项目规模仍然继续大幅增长,这一方面是因为此轮房地产上升周期势能很强,区域轮动明显,惯性强,需求下滑具有滞后性,另一方面也是因为房地产企业的其他融资渠道收紧令其对信托融资的需求上升。


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从结构来看,2017年新增房地产项目以集合类信托为主,新增集合类项目的规模为6476.27亿元,占比达58.4%,新增单一类项目规模为4615.58亿元,占比达41.6%。从与2016年的比较来看,新增集合类房地产信托的占比提高了3个百分点,这表明更多的房地产项目通过集合类信托的方式募集资金,这与集合类信托产品发行市场中投向房地产的产品数量和规模占比高相印证,这也可能意味着信托公司主动管理类业务占比的提升。


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(三)信托公司房地产信托业务开展情况


受房地产调控持续收紧影响,房地产企业融资压力加大,融资需求旺盛,2017年信托公司的房地产信托业务规模普遍出现了增长。从行业集中度情况来看,房地产信托业务规模排名前十的信托公司管理规模达8472.7亿元,占行业总体规模的37.11%,行业集中度较2016年略有提升(2016年的集中度为36.77%)。2017年新入前10位榜单的信托公司有中铁信托、五矿信托、长安信托,2017年跌出前10位榜单的有中融信托、上海信托和北京信托。


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三、房地产信托业务的特点


2017年,各个城市密集出台严厉的房地产调控政策,监管部门纷纷出台严控房地产融资的政策,房地产信托的发展呈现出以下特点。


(一)融资业务交易对手标准趋严,一线及二线城市仍然是展业重点


在房地产调控持续升级、地区表现走势分化以及行业集中度提高的背景下,信托公司在房地产信托业务准入方面呈现如下特点:在交易对手的选择上,大多数信托公司要求选择与销售额排名前100强的房地产企业进行合作,有的信托公司甚至把标准提高至前50强,以此更好地把控入口风险,但这在一定程度上也造成了信托公司交易对手的集中化,以及整个行业对于个别房地产企业授信集中度过高的问题。在项目地域的选择上,一线城市、二线重点城市受到信托公司的普遍认可,不过由于2016年三线、四线城市仍然存在翘尾行情,销售增长整体较为强劲,也有不少信托公司涉足三线、四线城市的房地产开发项目,但这类项目一般是与行业龙头公司进行合作,且项目位置比较好,可以通过对优质交易对手以及具体资产的选择来把控地域风险。


(二)拓宽业务领域,挖掘细分市场、多种业态的业务机会


由于监管的持续收紧,同业机构竞争日益激烈,传统短频快的住宅开发融资业务展业难度加大且收益显著下降,为了拓宽业务范围,提高盈利能力,部分信托公司已经将展业方向拓宽至更多元化的房地产业态领域。比如安信信托、光大兴陇信托、杭工商信托等信托公司积极拓展深圳、广州的城市更新及旧城改造业务,中融信托、中建投信托、外贸信托等信托公司尝试开展持有型商业物业投资业务,安信信托探索开展养老地产、物流地产业务,中航信托与美国华平、魔方中国合作拓展长租公寓市场的业务机会。对于这些细分领域业务机会的挖掘有助于信托公司降低对住宅开发融资业务的依赖,有助于信托公司培育业务特色,提升盈利水平,增强信托公司抵抗房地产周期波动风险的能力。


3.2.1 信托公司开始拓展更多房地产细分市场业务机遇


案例一:杭工商信托通过股权和债权投资的方式与交易对手共同对深圳城市更新项目进行同股同权的投资,退出价格与市场价值挂钩,信托公司在退出时可获取一定的投资收益。交易对手以持有的项目公司100%的股权向公司提供质押担保,交易对手和实际控制人向公司提供无限连带责任保证担保。为进一步控制投资风险,公司派驻专业管理团队参与项目公司的销售、融资、开发等经营事项的管理,并对项目公司资金进行有效监管。本项目为集合资金信托投资业务,根据资产端的风险收益特征,在产品设计时进行了优先劣后安排,有效对接不同风险接受程度投资人的资金需求,实现受益人利益最大化。


案例二:中融信托通过旗下专业子公司——中融长河资本在持有型商业物业改造业务方面已实际运作5个国内外项目,其中部分项目已经进入退出期。不同于一般债权融资业务,中融长河资本从项目选择、竞标到设计、施工均深度参与且主动管理以获取回报。目前,中融长河资本已经在北京完成了两个LEED金级的地标级城市更新项目:一是将位于4号线、7号线交汇处的西城区菜市口原北京开元名都酒店更新为甲级写字楼中融信托大厦,二是将位于三条地铁交汇处的太阳宫百盛购物中心改造为综合性质的中融信托广场。


(三)监管持续收紧,传统债权融资业务模式面临较大转型压力


在针对房地产企业的银行贷款、发债等融资渠道全面收紧的背景下,房地产企业不得不更多地转向通过信托、私募基金、海外发债等渠道融资。债权模式是信托公司开展房地产业务的最传统模式,这类业务主要针对房地产开发建设中的融资需求,信托资金运用方式包括但不限于直接发放信托贷款、股权收益权投资、应收账款买入返售等。由于金融监管持续收紧,房地产债权融资项目需严格满足“432”的监管要求,但由于“432”俱全的项目往往较为容易获取银行贷款,信托公司很难竞争过银行。而在房地产信托业务的拓展实践中,多数情况下碰到的交易对手资质并不能满足房地产贷款“432”的要求,很多房地产项目在四证未能办齐之前就有强烈的融资需求。为了与银行进行差异化竞争、更好地把握业务机会以及提高收益,已经有部分信托公司开始探索进行真实股权投资,如通过股权和债权结合的方式与交易对手共同进行项目开发,除了获取债权部分的利息收入外,还通过持有股权至项目结束获取股权部分的收益分配。除了股权加债权的模式,部分信托公司还尝试开展纯股权投资的房地产项目,这个比较典型的是持有型商业地产项目,由信托计划出资100%控股项目公司,深度参与项目开发建设和运营管理。


3.3.1 信托公司开展房地产真实股权投资


案例一:安信信托设立“安信安赢42号·上海董家渡金融城项目集合资金信托计划”,期限为5年,总规模不超过240亿元,采用优先劣后的结构化设计,其中优先信托受益权规模不超过180亿元,劣后信托受益权规模不超过60亿元。信托资金全部用于投资项目公司不超过50%的股权。截至2017年末,信托计划规模为160亿元,持有标的公司45%的股权。


案例二:中建投信托与保利(横琴)资本管理有限公司共同发起设立珠海居盛投资合伙企业(有限合伙)。保利(横琴)资本管理有限公司作为普通合伙,中建投信托设立信托计划认购有限合伙份额。有限合伙企业以1000万元通过增资扩股的形式取得温州某地产项目公司16.5%的股权,剩余不超过34138万元向项目公司发放股东借款,用于瓯海区景山新桥片I-27地后续开发建设。信托计划期限届满,通过投资项目本金回收及收益分配或清算等方式实现退出,进而实现信托计划的退出。


(四)积极开展创新型房地产信托业务


随着房地产市场调控的持续,服务于房地产开发的传统房地产信托业务面临越来越严格的监管约束,这使得信托公司纷纷谋求房地产金融服务的创新,拓展业务发展空间,资产证券化、REITs成为重要的创新方向。近两年,国内资产证券化市场经历了繁荣发展,以购房尾款、商业地产贷款、租赁住房租金ABS为代表的房地产资产证券化业务逐步兴起,类REITs产品创新也日渐活跃。根据统计,2017年,交易所市场REITs的发行规模达285.83 亿元,较2016年同比增长117.8%;商业不动产抵押贷款ABS的发行规模达442.57亿元,同比增长133.75%;信托受益权ABS发行规模达818.73亿元,同比增长8.45%。


在房地产的资产证券化方面,信托公司主要通过交易所“双SPV”以及ABN的方式为房地产企业提供新的融资选择,相关基础资产主要包括商业物业债权、购房尾款、物业收费权等。在交易所ABS中,信托公司一般先设立信托计划形成信托受益权,信托公司作为底层SPV再通过“信托计划+专项计划”的方式发行资产支持证券,以此帮助房地产企业获取低成本的融资,交易所的CMBS很多是采取这种交易结构。另外,信托公司还作为ABN的发行载体在银行间市场发行房地产资产证券化产品,比如五矿信托与碧桂园合作发行的以碧桂园供应链应付账款为支持的资产证券化产品。


在REITs业务方面,中信信托、中航信托等进行了积极探索。中航信托作为原始权益人发行类REITs产品“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持计划”,以及由其作为受托人、以长租公寓为底层资产发行“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”;中信信托担任联合发起人和权益投资安排人发行“渤海汇金—中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”;兴业信托及旗下兴业国信资产管理有限公司联合兴业银行在银行间市场发行的“兴业皖新阅嘉地区房地产投资信托基金”为银行间市场首单公募REITs产品。


3.4.1 信托公司积极开展创新型房地产信托业务


案例一:由中信信托担任联合发起人和权益投资安排人的“渤海汇金—中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”于2017年10月成功发行,并将在深交所挂牌交易。该专项计划以中信资本旗下基金拥有且成熟运营的ID Mall系列标杆物业——湖南长沙悦方ID Mall购物中心作为标的资产,是一个典型的CMBS产品,该产品采取分级结构,优先A级与B级证券分别获得“中诚信证评”给予的AAA与AA+评级。“渤海汇金—中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”发行规模为27.7亿元,其中优先A级发行规模为14.04亿元,优先B级发行规模为4.16亿元,特别级发行规模为0.60亿元,权益级发行规模为8.90亿元,权益级分层使得该产品具有权益型REITs的属性,也是该产品的创新亮点。


案例二:国元信托携手银行及证券公司联合推出“平银国君华邦银泰城资产支持专项计划”在上交所成功发行,规模为7.65亿元。项目采用“双SPV”的交易结构设计,由平安银行作为原始权益人委托××信托设立7.65亿元单一类资金信托,向借款人合肥市东舜置业有限公司发放信托贷款。平安银行作为原始权益人将信托受益权转让给国泰君安证券资管,国泰君安证券资管以信托受益权为基础设立“平银国君华邦银泰城资产支持专项计划”并在上交所发行7.65亿元资产支持证券,期限为18年。资产支持证券根据利益分配顺序不同分为优先A级、优先B级、次级资产支持证券。优先A级资产支持证券为4.6亿元,占比60.13%,联合资信给予评级AA+;优先B级资产支持证券为2.75亿元,占比35.95%,联合资信给予评级AA;次级资产支持证券为0.3亿元,占比3.92%,不评级。


作者:中国信托业协会
来源:中国信托业发展报告(2017-2018)

责任编辑:lengq

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