公募信托会否成为公募REITs?

时间:2019/03/13 17:27:21用益信托网

据了解,为对标资管新规,由银保监会信托部制定的《信托公司资金信托管理办法》,目前对各省级银监局的征求意见已经结束。其中该《办法》规定,信托产品公募与私募,可以面向不特定社会公众发行公募信托产品,认购起点1万元。


什么是资金信托?

 

资金信托,就是指委托人将自己合法拥有的资金,委托信托公司按照约定的条件和目的,进行管理、运用和处分。按照委托人数目的不同,资金信托又分为单独资金信托和集合资金信托。信托公司接受单个委托人委托的即为单独资金信托,接受两个或两个以上委托人委托的,则为集合资金信托。

 

众所周知,资金信托是信托机构一项重要的信托业务,也是信托机构理财业务的主要存在方式。《办法》此次创设新的信托产品分类,将资金信托分为资金融通型和资产配置型。此前资金信托均属私募性质,而资管新规将所有资管业务纳入统一管理,如果资金投向符合规定,可采用公募方式发行。这也意味着,信托将与银行、券商、基金、期货、保险公司等在同一监管标准下进行竞争。


一、国内类REITs的发行载体


REITs即房地产信托投资基金,是房地产证券化的重要手段。具体而言,REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。可以说REITs与信托之间具有天然的联系。


由于国内尚未推出公募REITs,只有类REITs,国内“类REITs”产品主要以资产支持证券或公募基金为发行载体,具体可分为交易所REITs、公募基金REITs和银行间REITs三大类。


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1、交易所REITs:以中信启航REITs、苏宁云商REITs为代表


2014年底,《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及相关配套制度出台,有力推动了交易所企业资产证券化的发展,并为REITs产品的推出提供了较为有利的政策环境。


在企业资产证券化业务框架下,交易所REITs产品是最早实现突破的“类REITs”发行载体,也是截至目前发行规模最大、可复制性最强的产品类型,为国内REITs市场发展做出了奠基性贡献。以“中信启航REITs”和“苏宁云商REITs”为代表的一系类产品在交易结构上与成熟市场股权型REITs已具有一定相似性,但是交易所REITs从属于交易所资产证券化产品,属于典型的私募产品,仅可向合格投资机构定向发行,在产品流动性和信息披露程度上都与标准REITs产品有较大差别。


例如,2014年5月21日,中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”(“中信启航”)在深交所综合交易平台挂牌交易,交易将面向持有深圳A股证券账户或基金账户的机构投资者。中信启航成立于2014年4月25日,总规模逾人民币50亿元,投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。该基金由中信金石基金管理有限公司管理,退出时,该基金计划将所持物业出售给中信金石发起的交易所上市REITs或第三方。


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作为中国第一单权益型REITs产品,中心启航的发行及挂牌交易在中国市场上具有里程碑式的意义。


2、公募基金REITs:以鹏华前海万科REITs为代表


2015年7月,“鹏华前海万科REITs”成功发行,首次使用公募基金作为发行载体。该产品在发行期间单个投资者的单笔认购门槛仅为10万元,上市后在深圳交易所场内进行二级市场交易的最低份额为1万元,在“类REITs”产品的流动性上实现了重大突破。


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鹏华前海REITs的基本要素包括:基金规模为30亿,其中前海金控作为基石投资人认购3亿,2年内不得转让;鹏华基金认购1000万,3年内不得转让。利润分配方面,基金每年分配一次利润,将不低于90%的可分配利润分配给投资者。


然而,“鹏华前海万科REITs”在交易结构与海外标准REITs差异显著。一是本产品受限于《证券投资基金运作管理办法》中关于公募基金持有单一公司集中度的相关规定,只能以不超过50%的资产配置在商业物业股权上,未体现出商业地产投资基金的行业特征;二是该基金投资标的虽为前海企业公馆项目公司股权,但并未实际控制前海企业公馆物业产权(注:根据募集说明书,前海企业公馆项目为BOT项目,即由万科出资建设前海企业公馆,并通过8年的运营来回收项目投资,最后再无偿移交给前海管理局。


3、银行间REITs:以兴业皖新REITs为代表


2016年10月,国务院印发《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》(国发〔2016〕54号)提出“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”,进一步明确政府部门通过推动REITs市场健康发展,盘活存量不动产资产,去库存、促发展的改革思路。


为贯彻落实国务院有关精神,兴业银行从2016年年初就开始着手在现有政策框架下对银行间市场开展REITs项目可行性和实施方案进行深入研究。2016年6月,兴业银行向人民银行上报关于推进银行间市场REITs产品的创新方案,并获准以兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金(简称“兴业皖新REITs”)项目在银行间市场开展REITs产品试点工作。


2016年12月14日,“兴业皖新REITs”获得中国人民银行行政许可批复,同意产品发行并根据中国人民银行有关规定在全国银行间债券市场交易流通。2017年2月20日,“兴业皖新REITs”产品成立,标志着首单“银行间REITs”产品问世。“兴业皖新REITs”与主流“交易所REITs”产品交易结构相似,依然属于“类REITs”,但该产品首次实现了我国REITs产品在银行间市场公开发行,对于完善信息披露制度、提升产品流动性和市场参与度等方面均有重要积极意义。


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二、公募信托会否成为中国版公募REITs先声


虽然国内已经有多只类REITs产品发行,但是中国版公募REITs仍然在路上。此次信托新规如果出台,对于国内REIT行业的从业者来说,也未尝不是一种鼓舞——引起人们从公募信托到公募REITs各种可能性的猜测。


对比两者(信托和REITs)差异,我们发现这之间仍然存在一些障碍需要跨越。


首先,从产品结构上看,国内的类REITs多数采用一个资产重组加上一个ABS,以“股+债”的模式存在。在资管新规之后,一个最大的问题就是交易结构中已经无法通过契约型私募基金来作为SPV了。此前,对这一问题的解决对策之一就是将这个SPV换成信托计划来承担。彼时,信托就已经在中国类REITs中承担着一定的角色。


对标海外成熟市场,中国公募REITs发展的一大困难就在于二级市场的发行问题。在证监体系内部,限于A股市场目前的发展现状,不动产项目的大规模IPO显然不现实(严控资金流入问题);监管层一直在不断积极探索,努力推进,但一些顶层性的问题获得彻底解决的条件还不成熟。


此前作为呼声最高的公募基金REITs,以公募基金收购和持有类REITs作为设想之一。公募基金在投非标产品上一直受到不同程度的限制(无论是投资范围还是资产比率),即便将非标产品完全纳入公募基金投资范围也并不能马上解决问题。因为,非标投资与公募基金传统投资(二级市场股票为主)存在较大差异,公募基金即使能投,短期内也不会形成较大规模。如果,中国公募REITs首先从信托口获得突破,那么所受到的限制相对就会少很多,而且银保监系统内此前也已经采用ABN的方式,做过相关尝试。


其次,信托和REITs两者在功能的定位上存在明显差异。在中国,信托的最大优势是融资,是配资,以债权型为主;而REITs在本质上是不动产的资管,是权益型投资。所以两者在经营理念上,原本就存在着本质上的不同。如果中国版的公募信托REITs出现,那么大概率上会引入专业的地产私募基金参与管理,因为国内大部分信托公司并不具备专业的不动产项目运营能力。


最后,从公募REITs的发展演进来看,其产品的推出往往需要市场认知、税务制度、系统配套、专业人才各方面的条件都具备。就国内目前情况来看,仅有公募信托,仍然不足以表明中国推出公募REITs的时机已经成熟,只能说创造了一种新的可能。此外,从监管角度来看,中国公募REITs如果从证监系统转入银保监系统,有利于解决长期以来阻碍中国公募REITs发展的一个症结——缺少低成本的长线资金。在银监系统内部,将有利于低成本长线资金的调配,业务整合也更加便利。同时,如果证监系统内推出公募REITs,其优势在于流动性更好,更灵活。


当然,最终中国公募REITs的载体,究竟是公募基金,还是公募信托,仍然有待相关细则公布之后得到更进一步的解答。至少,目前来看公募信托的推进,无疑将中国公募REITs落地的希望又拉进了一步。值得预期的是:央行作为总协调人,协调统筹之下,一行两会在推进中国公募REITs方面,下一步会有新的动作!?我们拭目以待。


作者:喆 安 君
来源:喆 安 投 资

责任编辑:lengq

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