浅析房地产投资信托基金(REITs)的发展状况与房地产信托的区别

时间:2019/04/15 17:16:04用益信托网

房地产目前已经成为我国经济发展中的支柱型产业,并且房地产的发展也直接关系到千家万户的生活。当时,房地产作为一种高投资的发展项目,在开发过程之中需要大量的资金支援。


房地产投资信托基金作为一种全新的金融渠道,有助于解决房地产开发过程之中的资金紧张问题。但是这种金融形式在国内的推行时间尚浅,因此还存在着诸多的不足。


一、房地产投资信托基金的概念和特点


房地产投资信托基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。


房地产投资信托基金最初在美国市场上诞生,并且由于其显著的价值,而被其他国家引进。近些年来随着我国房地产市场的不断发展,房地产投资信托基金也开始在国内推行。总体来看,房地产投资信托基金的特点可以概括为以下几个方面:


第一,房地产投资信托基金与其他的金融形式相比,有显著的保值性特点,能够对冲市场的通货膨胀因素。而这主要得益于房地产行业所带来的高额回报。


第二,房地产投资信托基金有着较低的投资门槛。和其他的金融形式相比,房地产投资信托基金的参与门槛明显角度,这一方面能够吸纳更多的社会闲散资金助推房地产行业的发展,另一方面也能够让广大中小投资者收获更多的资金回报。


第三,房地产投资信托基金有着较强的市场流动性。房地产投资信托基金能够打破银行在房地产领域的金融主导地位,凭借自身灵活的经营形式,为市场注入源源不断地发展动力。


二、房地产投资信托基金的发展状况


正是鉴于房地产投资信托基金这一全新的金融形式所能够在房地产领域发挥的巨大作用,所以近些年房地产投资信托基金在国内实现了快速的发展。但是由于国内对房地产投资信托基金这一形式的运行经验较少,所以不可避免地存在一些不足,这主要体现在下述几个方面:


第一,相关立法不健全,运作模式落后。房地产投资信托基金对于国内的市场经济来说尚属于全新的产物,所以国内的立法工作也相对较为滞后。目前,针对房地产投资信托基金的立法主要是《证券投资基金法》。但是这一立法并非是专为房地产投资信托基金领域设置的,所以法律条文不全,并且对于资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题缺乏严密的规定。


此外,由于法律的空白也造成了在房地产投资信托基金的发展之中受托人所受到的制约较少的情况,由此造成了受托人容易出现个人道德风险,从而增加了房地产投资信托基金发展的不确定性因素。


第二,资金管理能力较差,专业人才匮乏。房地产投资信托基金要想实现完美的运作,还需要有完善的管理体制来保障。但是纵观当前的相关机构,往往缺乏专业化的经验,同时在制度设计上也存在不足,这不仅影响了基金的收益率,同时还会加剧行业发展的风险。


另一方面,房地产投资信托基金作为一种全新的金融产物,是一项脑力密集型的行业,需要有大量的人才作为支持,但是国内尚未存在齐全的人才储备,这一客观情况也严重制约了行业的发展。


第三,市场信息透明不足,缺乏诚信建设。尽管近些年来我国房地产行业有了较快的发展,但是一些楼盘也存在因资金链断裂而烂尾的情况。很多房地产企业为了实现顺利地融资,而在融资财务披露过程之中造假,这就打击了投资者的信心,从而让很多投资者不敢轻易对其投资。


而从投资者的角度来说,当前国内很多房地产投资信托基金投资者除了自身的专业素养不足之外,也往往存在一定的侥幸心理,要么希望“大赌大赢”,要么过分追求短期的收益。而这些非理性的心态往往也会造成市场的不良发展,甚至还会引起市场的震荡,对房地产行业的经营发展带来负面的冲击。


三、REITs与房地产集合信托的区别


1、投资者取得权益的性质不同。REITs投资者通过基金取得房地产的所有权或抵押权等物权,而典型的房地产集合信托的投资者基于信托合同,取得对受托人(信托投资公司)的债权,两种权利在法律上有根本的区别。房地产集合信托投资人在到期后取得本金和收益,实质是一种融资行为,而对REITs的投资则是因拥有资产而享有利益、承担风险的投资行为。承担资产经营风险则是资产证券化的风险。


2、投资者的收益与风险不同。REITs主要通过房地产租金收入取得收益,基金投资的房地产一般要求已经有收入,因此,投资人不承担房地产开发风险,收益较为稳定,风险较小。如果基金管理水平高,投资者可以获得较高的收益率。而房地产集合信托主要投资于房地产开发项目,投资者通过信托投资公司对开发商的贷款利息取得收益。投资者将承担房地产开发不成功的风险,并且投资者到期后只能取得固定收益,不能分享房地产开发的高额回报。


3、是否项目独立管理不同。REITs所有权与管理高度分离,能够充分发挥各方的优势。但房地产集合信托的受托人是信托投资公司,信托投资公司通过集合信托计划募集资金后,向房地产开发商发放信托贷款,由房地产开发商进行项目投资与开发,受托人的监管仅限于贷款项目审查监督的层面。


4、产品年限不同。REITs的产品周期一般在8-10年,更注重房地产开发后,已完工的房地产项目的经营;国内的房地产信托计划产品周期较短,一般为1-3年。


5、投资退出机制不同。REITs投资者可以通过证券交易市场转让投资份额;而房地产集合信托基本的法律关系为合同关系,投资只能按照合同法的规定以及合同的约定实现投资的退出,因而缺乏流动性。


6、金融机制不同。REITs是资产证券化的表现形式之一,是金融创新产品,因其特殊的制度设计而具有独特的生命力;而房地产集合信托只是银行间接融资的替代形式,在金融监管体制下,对银行的监管必然会影响到集合信托。因此,集合信托的发展空间非常有限。


综上,REITs与房地产集合信托实质是完全不同的两种金融产品。比较中可以看出,房地产集合信托只是银行贷款的替代机制,REITs就是将投资大众的资金,由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物,投资人不是直接拿钱投资不动产,而是取得受益凭证,报酬以配息方式进行,且REITs可以挂牌公开交易,因此投资人还可以在公开市场买卖,赚取资本利得。(本文部分综合自:商 情)


作者:资管小沙弥
来源:用益研究

责任编辑:lengq

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