墨朱:房地产融资何去何从?

时间:2019/07/09 17:23:13用益信托网

主要观点:


1.当前监管延续23号政策,打压房地产的决心非常明确。


2.监管希望堵住资金流向地产的管道,导入科创板等资本市场。


3.短期而言,堵与导,有望刺激一轮股票小牛市,股或胜房。


4.长期而言,如无货币与政策护盘股市,股市难以长牛,房再胜股。


5.短期与长期的背离,产生了不确定性,是未来投资的重大风险。


楔子


据有关消息来源称,近日有多家信托公司收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。具体来看,各家收到的监管要求不是完全不一样,


1)有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,


2)有的要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季末”,


3)有的甚至要求“全面暂停地产信托业务”。


从多家信托同时受到指导来看,这次的政策出自银保监会层面。这进一步明确了之前的地产融资收紧的下策意向。


早在5月中旬的时候,银保监会就发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设工作”的通知》(业务简称23号文),对于银行信托等机构开展地产融资业务进行了严格限制。


部分信托未遵守23号文,引来监管再出来


信托开展业务过程中主要受各地银监局的具体监管,这种情况使得注册不同的信托公司在实际开展业务过程中受到的监管并不相同。


经过后续与信托人员沟通,发现虽然23号文有明文禁止信托公司以“股加特定资产收益权投资”的形式为地产项目提供融资,但是部分地区的信托公司仍然在继续以“股加特定资产收益权投资”的形式开展业务。


这种情况令监管部门非常恼火,笔者也深感诧异为什么23号文出来仍然有机构敢顶风作案。或许这是因为特定资产收益权本身也缺乏法律上的明确定义,导致信托机构可以偷天换日,玩弄概念。这也反映出银行业机构与监管部门进行博弈的特点。如果依照证监体系的监管风格,从业机构敢于如此行径,早就被往死里整得生不如死。


监管在形式监管遭遇监管套利之后,终于行使实质监管的大杀招,明确对信托公司进行要求,控制地产业务。这其中透露的信号,值得琢磨。


信托公司之所以敢于“顶风作案”,有两个原因。


1、地产业务太重要,让信托公司难以割舍


第一个原因是地产业务无论是从业务规模还是从利润角度,都是信托公司不可或缺的组成部分。并且地产业务的收费比例要高于其他类型业务。


目前信托的通道业务收费为规模的千分之二,政信业务为规模的百分之一,而地产业务为规模的1.5%甚至更高。一旦地产业务受到限制,信托行业估计要失掉利润的半壁江山了。


传统而言,信托的非标业务主要是三块:政府融资平台最大、其次是地产业务,另外还有近年兴起围绕上市公司的信用贷或产业基金,规模相比前两大块,几乎可以忽略。


根据信托业协会的统计数据,随着政府融资平台融资受到限制,地产业务占比越来越大,重要性在逐步提高。


在2017年的时候,信托行业投向于基础产业的信托余额为317414513.54亿元,占比14.49%,投向于地产的信托余额为228283197.13亿元 ,占比10.42%。在2018年,投向基础产业的信托余额为276401028.17亿元,占比14.59%。投向地产的信托余额为268727397.95亿元,占比14.18%。


从中可以看出,虽然信托行业的资产规模整体在缩减,其中政府融资平台业务也就是投向基础产业这块,规模出现大幅降低,但是地产业务规模却逆势增长了近15%。2019年一季度,投向房地产的信托余额进一步增长到2.81万亿元,占比14.75%,以2018年末增加了0.56个百分点。


2、市场之前对于政策打压地产的决心,出现低估与错判


第二个原因,是今年以来,经济形势并不是特别好,尤其是受到5月份中美贸易争端的影响,经济比较益发低迷。按照以往的思路,房地产这个“夜壶”估计该出来发挥作用了。


包括部分信托公司在内的市场机构预期,23号文的政策在应对这样的经济形势,难以坚持。反正后面会不了了之,索性当前就“阳奉阴违”。这种应对模式,在之前多次对于地产调控的历史中都非常有效。


然而,这次政策一撸到底,打破了以往的模式。这一点值得关注,尤其是那些仍然延续原有思路,仍在积极拿地的地产企业,需要认真研判这一政策形势。毕竟,影响房地产行业最关键的事物就是政策。


政策打压房市以促股市,是中国经济发展的大趋势!


联想到最近推出的科创板,正在急需资金进入以支持其发展,监管部门对于地产行业的坚决打压,隐约中展现出想将资金引入到科创板的意图。这个观点,很多文章有过分析。


本结构化金融公众号早在2015年的时候就有过这方面的文章,文章从市场的开放和货币化,这一实一虚两个维度,将中国改革开放以来的经济发展历史分成三个阶段。


第一个阶段是1978年到1998年,普通商品市场的开放与货币化。


第二个阶段是1998年到2018年,房地产市场的开放与货币化。


第三个阶段是2018年到2038年,股权市场的开放与货币化。


然而,如果仅仅只是赌住资金流向地产领域,没有货币直接注入资本市场,很有可能股市在2年的短期牛市之后跌回原形,进入漫长熊市。这种情况下,资金又将重回房市,延续之前的泡沫。


换言之,短期而言,通过堵与导,可以将资金引入股市,股市表现或优于房市。长期而言,没有资金注入,股市有可能重回熊市,房市重新战胜股市。


站在当前的时点,根据当前的政策推断,谁也无法得出明确的结论。对于地产企业而言,当前形势的这种高度不确定性,也是开展地产业务最大的风险。


杠杆,要不要继续加,是个非常重要的问题。


无论如何,大家都需要及时备足子弹,迎接可能到来的冬天。



作者:墨 朱
来源:结 构 化 金 融

责任编辑:zouyanjun

会议培训下方
新书推荐更多
新书推荐下方
会议培训更多
会议培训下方左会议培训下方右