关于资管计划融资各方涉税问题的思考

时间:2019/08/09 16:23:14用益信托网

近来闲暇之余再次拜读了颜学海先生的大作《房地产投融资与开发风险法律风险及对策》,对书中新华联通过资管计划融资的操作手法印象深刻,特以读书笔记的形式与大家分享。由于案例发生时间距今已有6年时间,很多财税政策发生了很大的变化,本篇文章以该案例作为出发点,结合最新财税政策将笔者思考总结如下。


一、案例


汇添富新华联1号专项资产管理计划设立的目的是为了新华联不动产开发建设虹桥商务区核心区北区09地块募集资金。该地块规划占地面积82644平方米,建设总容积率为1.71,地上总建筑面积为141986平方米。其中包括:五星级酒店建筑面积5.5万平方米、地上商铺约1.4万平方米、写字楼7.2万平方米、地下商业建筑及车库6万平方米。


本案例的融资方是新华联控股旗下的房地产开发企业—新华联不动产股份有限公司,该公司自1992年开始涉足房地产开发领域,已发展成为下辖10多家项目公司。1000多名员工的大型房地产开发企业集团,开发项目遍及全国近20个省、市、自治区,总建筑面积达到2000万平方米以上。并于2011年7月8日在深圳主板市场上市,截至2013年3月31日,新华联不动产资产规模达113亿元,净资产28亿元。


资产管理计划基本信息如下:


1.PNG


资产管理计划操作流程图如下:


2.PNG


流程图说明:


1、合格投资者以现金认购不超过11.5亿元资产管理计划份额,成为优先级受益人;优先级受益人内部再分为二级,分别为认购100—300万元、300万元及以上的资管计划份额;地产开发商新华联不动产认购不低于5.5亿元,成为劣后级受益人。


2、运用募集资金收购新华联不动产虹桥项目公司,上海新华联房地产开发有限公司(以下简称“项目公司”)49%的股权,并在投资协议中约定投资期限结束后由新华联不动产进行回购。


3、剩余的募集资金通过委托贷款的方式向项目公司提供融资。


4、项目公司获得融资款后将全部用于上海虹桥商务区核心区北区09号地块的开发建设。


5、新华联控股为投资协议项下新华联不动产的股权回购义务以及项目公司对委托贷款协议项下额本息偿还义务承担不可撤销的连带责任担保。


6、新华联不动产对委托贷款项下项目公司所需支付的季度利息及到期本息承担差额补足义务。


7、新华联不动产将所持有项目公司剩余51%的股权全部质押给汇添富资本指定的委贷行。


8、新华联不动产承诺在项目公司取得土地使用权证之后,办理开发贷款之前将土地使用权抵押给汇添富资本指定的委贷行;在办理开发贷之后,开发贷银行为第一顺位抵押权人,汇添富资本指定的委贷行为第二顺位抵押权人。


二、案例分析


从上述案例可以看出,这是一个经典的资产计划交易方案,参与方有投资人、资管计划管理人、委贷行和融资方四个主体,下面分别从参与各方业务实质和涉税情况给予分析:


1、投资人。投资人按权利及收益取得先后不同分为优先级和劣后级,无论是哪种投资人,关键是看是否收取固定或者保本收益且不承担经营风险,从案例中可以看出,如果投资合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益需要按照财税2016年36号文件规定的贷款利息6%缴纳增值税,如果没有明确保本,则按照财税2016年140号文件规定,不征收增值税。


2、资管计划管理人。为了促成这部分融资交易,资管计划管理人对本次融资方做了三个风险防范动作:一是以新华联不动产公司部分出资作为资管计划劣后级投资人,为整个资管计划做托底;二是以新华联控股公司作为连带保证人,为资管计划还款做连带保证;三是以项目公司49%股权作为质押,资管计划到期后股权回购。从这三个动作,我们可以看出资管计划中的资金融出环节本质是一种借款,具有收取固定收益、不承担经营风险的特点。按照财税2016年140号文件第四条资管产品运营过程中发生的增值税应税行为,以资管产品管理人为增值税纳税人。同时财税2017年56号文件第一条资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为,暂适用简易计税方法,按照3%的征收率缴纳增值税。因此,资管计划管理人需要按照贷款服务适用简易计税3%征收率交纳增值税。


3、委贷行。委贷行在整个交易过程中主要功能是提供通道服务,在接受资管计划募集来的资金后定向贷给融资方,并以融资方项目公司51%股权间接为资管计划提供质押担保,其本身不是贷款资金的提供方,只收取固定管理费用,就其收取的固定管理费用按直接收费金融服务缴纳增值税。


4、融资方。融资方新华联不动产公司及其项目子公司是资金的实际使用方,需要按照约定支付利息,并取得合规的利息票据,在企业所得税前可以扣除。


三、案例思考


1、通过资管计划融资存在缴纳两道增值税的风险。整个资管计划按照资金流向可以分为二个环节,即资金的融入和融出环节,对于融入环节,如果投资人取得是保本收益,就需要交纳一道增值税,资管计划管理人在资金借出后收到利息收入时需要交纳一道增值税,一笔从融资方取得的收益到投资人手中需要交纳两道增值。


2、委贷行定位应该是做通道业务,而不是贷款人角色。这个交易方案中,委贷行实质是在做定向委托贷款,委贷行要求项目公司以51%股权进行质押从表面上看是银行出于自身贷款风险防控的要求,实质上是间接为资管计划管理人背书,在当前央行限制商业银行做委托贷款的情况下,此类操作很容易被界定为银行贷款业务,那么银行在收取融资方利息时就需要再交一道增值税,一笔利息从融资方到投资人手中,需要交纳三道增值税,这是投资人无法接受的。因此,委贷行在资管计划中只能做通道业务,不能做贷款人。


作者:
来源:德 居 正 石 波

责任编辑:zouyanjun

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