解构公募REITs对发起人战略性价值的五个公式

时间:2020/06/01 08:39:52用益信托网

从开展难度复杂度创新度等角度而言,公募REITs = 公募基金+ ABS + 企业债+ IPO等不同业务内容或流程的集成,所以一些企业可能一上来感觉太复杂不想推动,其实不正因为复杂才显稀缺珍贵吗?如登临其上摘星揽月,不上九天,哪有星月。


记得当年做首单类REITs的时候,交易结构前后改了21版,重大调整5次,两进产交所交易,数次工商变更,合资新设基金公司,房管局工商局跑N遍,并购委贷找了9家银行4家信托,对手方两次谈崩一次夺公章,不可谓不难,但最后产品对各参与方都带来了价值。


公募REITs更复杂,九层之台,起于累土。但是对企业而言,公募REITs可发挥战略性不可替代的价值,这里用5个公式来解析。


公式1:REITs降负债效果≈卖资产减债>永续债>出表ABS、出表基金>明股实债、回购兜底


央地国企面对国资委压降负债率的硬指标考核,上市公司民企经历金融机构投资者真实负债率的灵魂拷问。


在降负债率这件事上,公募REITs最彻底最纯粹,实现效果近似于真实出售资产权益和剥离抵减带息债务,没有或有债务,也没有隐性兜底。有人说可以发永续债、搞并表/出表基金、出表ABS,会计上是见短期效果,但全口径债务负担其实没减,不是行稳致远的长久计。


至于那些搞明股实债、各种花样代持、游击于条款字眼、会计期间的,擦边球不好打,太阳底下无新事,还有可能“起重脚扬起尘土迷了后人的路”(跟着总理记者会学新词儿)。


公式2:REITs重资产上市平台=IPO(资产a+资产b+…)×低杠杆率+提升市值


公募REITs是低杠杆支撑的重资产IPO(征求意见稿的杠杆率设置是20%),通过将发起人投资建设成熟的优质收益性项目以资产IPO的方式推向资本市场。


一方面,实质开辟了发起人国内IPO的新思路新途径,实现腾笼换鸟、良性循环,通过回笼前期投资资本金,向存量要增量,解决了长期困扰的基础设施投融资领域资金量大、回收周期长、缺乏长期股权资金匹配的问题。


另一方面,公募REITs平台可设计成动态的,通过基金扩募机制和适度债务杠杆运用(征求意见稿暂未就杠杆用途放开)可以实现资产的收购和择机售出;而因为发起人和公募REITs的紧密联系,在将优质资产置入REITs上市平台方面,发起人有得天独厚的天然优势。


这样在发起人的集团布局中,理想模型可以实现“重资产投资建设+ 轻资产运营管理”和“上市公司+REITs”的稳健平台架构和高效产融结合。


在做大市值方面(适用于集团有上市公司情形),REITs也因此为发起人带来价值。一方面结合境内外市场整体特点,境内REITs的估值有较大概率会比境外REITs高。


另一方面,引入REITs带来的ROE提升、业务发展持久模式和稳健资产负债表,更有利于发起人上市公司的市值提升。比如境内A股上市公司的市净率,物流仓储行业是2.5倍,物流运输行业则是3.8倍;住宅地产是1.9倍,商业地产是2.5倍,物业管理则是6.8倍。


公式3:REITs增权益变式=权益增发引入战投×资产证券化率+降杠杆


基于REITs产品的金融本质,如果在基金投资者比例层面,抑或是在ABS证券层面、项目股权层面,发起人保留一定权益份额(征求意见稿暂时不支持ABS和项目层面的发起人权益参与),则可实现类似定向增发、引入长期股权资金的效果,带来额外功效。


比如,假设公募REITs的发起人在基金战略配售环节持有基金份额超过51%,则实现效果可能是资产没出表,少数股东权益得以增加,杠杆率也降了下来,相当于在资本市场上作了一次国企混改、引入战投,顺便提高了国资委考核的资产证券化率(广义),这是REITs的灵活变种,不失一种权宜计。


公式4:REITs提高ROE=(发起人配售份额ROE +资管运营服务ROE) >重资产持有模式ROE


发起公募REITs,不是简单的卖资产卖项目,不是按“投融管退”模式的一锤子买卖,如果退干净了就不再享有该资产带来的未来ROA和ROE。


公募REITs实现的是“投融基本退、管理不退”,企业一方面通过基金战略配售仍持有至少20%的项目权益(锁定期5年),仍享有该部分对应资产带来的ROE收益分红。


另一方面,企业基于自身在基础设施、特定产业上的运营管理资源、经验和技术,获委任公募REITs的第三方资产/运营管理/服务机构,获取轻资产运营管理费等收益,综合来看实质增厚ROE,股东乐见起成。


公式5: 公募REITs =提升资本市场良好形象×3


这句话不是务虚和套话,资本市场用脚投票。发起运用REITs这么好的平台工具,尤其是在试点阶段积极参与,可以强烈反映企业管理层的战略远见、开放魄力和锐意进取姿态,此为一好。


REITs操作复杂,需要企业内部财务融资法务业务运营人力等诸多部门单位的协同,可以生动反映企业骨干团队的执行力和协同力、专业素质和创新能力,此为二好。


REITs把企业在产业和资产上的运营管理品牌进一步推向资本市场,是REITs产品运营管理价值的重要体现之一。好的运营管理服务能力必然经得起市场监督、检验和认可,为投资者带来管理价值的同时也必然得到回馈;投资者认可,REITs管理人信任,实质上给企业的资产管理运营服务上了一道公募信用招牌,此为三好。


作者:刘 坤 阳
来源:学 思 辨 行, 不 亦 乐 乎

责任编辑:yuz

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