地产真股权投资:真可以干!

时间:2020/07/01 09:15:20用益信托网

监管强制信托公司压缩融资信托规模之后,信托公司最近在忙啥?改结构啊!不管交易对手实力如何,不管项目资质如何,不管既往合作体验如何,只要还设计成融资类的,风控全杀!风控没奈何啊,公司没有(融资类信托)额度了。


这个事的影响,不仅仅是对信托公司,还有银行私行。主要股份制银行的私行这两年代销业务大跃进,你当是干什么?除了标就是非标,非标主要是——地产前融。现在产品荒啊!


大家都在思考怎么办。能怎么办?当然是往地产真股权投资干啊!过去大家也做股,但是明股实债,非得开发商给保个底,才会有安全感,而在真股权投资,收益是浮动的,需要自己的专业能力和管理能力带来确定性。


瞎干其它创新,真不如好好干地产,毕竟资产是实的,风控有抓手。做股和做债,就是一层窗户纸,也并没有那么高不可攀。


地产项目股权投资与PE投资不同


站在国内资管机构的视角,地产股权投资的核心内涵是不完全依托于地产项目交易对手的托底信用,而是基于所投地产项目本身的盈利水平,根据投资协议的规定共同承担项目投资风险分享项目投资收益的一种股权投资行为。


很多人一听到股权投资就头大,觉得股权啊,风险好大。其实,地产项目的股权投资和PE投资,是两回事。


VC&PE投资,你要看赛道,懂产业,看公司,看创始人,所需要的专业能力和决断力,投入的产业研究资源,以及所需要的容错率,都不是这些持牌金融机构所具备的。你投10单,赚7单,多好的结果啊,对不起,以后审计你的就是那赔了的3单。


但是地产项目的股权投资,特别是住宅开发项目,价值的创造过程,时间节点,都是非常清晰的。唯一的市场风险,来自于房价。房地产开发,说复杂也复杂,千头万绪,事无巨细。说简单也简单,不就是土地、钢筋、水泥、砖头、瓦块变成建筑,建筑成房子,卖掉,over。


说得难听点,你连房地产都弄不懂,那你不要研究任何产业了,任何产业都比这个复杂。这话有点极端,话糙理不糙,是想说,房地产开发(特别是住宅开发)是一种确定性极高的投资。整个的成本、收益,是可以倒算的。从本质上来讲,地产项目的真股权投资,其实是一种类固定收益投资,前提是房价不要有大幅下跌。


有的人反驳说,既然如此,开发商为什么要出让真股权合作啊?会不会好项目自己搞,烂项目找你来做股权合作啊?开发商要把收益特别高的项目,自己好不容易拿到地,跟你做真股权投资合作,那才叫没天理呢。凭什么啊?


找你的必然是收益一般(或者说适中)的项目,这是现实,你必须接受,各算各的帐。当然,资管机构能协助拿地,或者能协调土地资源方,那另说。因此,能不能搞到特别高收益的股权合作项目,取决于你的资源整合能力。


监管逼得你不得不干


在地产金融业务中,核心主角是银行和信托,券商也就是发发债,做做再融资。基金子公司,原来可以搞银行委托贷款的时候干点通道,以及极少量的主动管理,现在差不多全歇了。保险资管倒是特想干,但是监管禁止保险资金投向任何普通住宅项目,只能投商业地产。市场化的地产基金,这里面是有高人的,但是参差不齐,募资能力完全和信托不在一个量级,总体而言还是小打小闹。银行是真正的王者,表内开发贷便宜,表外理财钱多,表表为私行募资能力强啊。


最为灵活,充当整个业务“枢纽”的,其实是信托公司。因为信托公司有个独门绝技是——地产前融。所谓地产前融,就是在项目“四证”到手之前,提供融资,最好是土地款也帮开发商交了。后来银行也参与进来,先是理财资金,后是私行代销。难怪一位老司机自嘲,我们10年来干的事,就是通过各种方式把钱从银行弄出来,转手交给了开发商加杠杆。


地产前融市场的存在,根本原因是政策的错位,政策规定不满足“432”条件不得放开发贷,银行和信托都要执行。然而地产项目一旦“四证”齐了,很快就可以预售,回款了,不需要(那么多)钱了。银行的开发贷便宜,但是真正的用款需求,恰恰是在开发贷能进入之前啊。


信托弥补了这个市场,因为信托除了发放贷款,还可以做三种交易结构:明股实债、资产回购、财产信托。整个结构金融玩出花的地方就在这里,让你不得不感叹,信托从业者脑洞之大,基本上一个监管政策出来,不出一个月,新的看起来合规(至少不直接违规的)交易结构就已经设计出来了。这里面名堂实在太多,以后再写一篇长文详解(等不及的自己去「资管云」客户端自己看)。


但是到今天,可以负责任地说,这些功夫,全废!2019年银保监“23号文”(关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知)真的是非常熟悉业务的监管领导写的,把各种地产前融模式全部点名,团灭:禁止向四证不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足够到位的房地产开发项目直接提供融资;禁止通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;禁止直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资;禁止直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。


文件都写到这个份上,还怎么创新?更狠的还在后头,2019年7月直接开始房地产信托限额管理,逐月压缩。不搞明股实债,“432套壳”也难了,因为总额度要压缩。没想到,监管政策啊,只有更狠没有最狠,2020年6月,直接强制压缩融资类信托规模。


你品,你细品,限制地产前融、限制房地产信托、限制融资类信托。这样的递进关系。但是,总不能限制信托公司干业务吧?即便是投向地产,我真正的股权投资项目,投资者也愿意风险自担,没有任何理由不让干。


所以啊,还纠结要不要干地产真股权的信托公司,真的是对形势没有清醒的认识,除了这个,都不让你干了啊!只能干这个啊!


那么接下来的问题是,能不能干得了。我觉得是可以的,毕竟前中后台干地产业务,一起练这么多年了,投资者也积累了这么多,晓之以理讲清楚地产投资的逻辑,地产真股权投资项目还是能募到钱的。当然,关键还是要加强学习、人才建设,要做好项目研判、商务条款设计、投后管理,最后模拟清算还要学会算账,做好税务筹划等,这里面有太多太多的细节。


作者:资 管 云
来源:资 管 云

责任编辑:yuz

会议培训下方
新书推荐更多
新书推荐下方
会议培训更多
会议培训下方左会议培训下方右