【投资】地产行业走向拐点 房企如何“活下去”?

时间:2021/09/22 16:54:08用益信托网

在一年前,戴着口罩、顶着烈日、排队走在“打新”路上的购房者怎么也不会想到,楼市的“火”会被如此迅速地熄灭。


三十年的房贷,刚还完第一年,他们就不得不开始担心:手中的新房还能增值多少、开发商究竟能不能建完房子、完好地交到自己手里。


频繁的政策调控让楼市迅速降温,“房住不炒”仍是主基调。一众房企的债务危机也加剧地产行业的下行态势,地产股几度普跌。


数据显示,截止9月17日,中国行业房地产指数五日内的跌幅达3.93%,年初至今的跌幅为12.29%。


近期个别大型房地产公司出现的债务危机,市场成交明显下滑和多个重点城市土地市场的遇冷,开始让房企们更谨慎地应对市场变化。


从下半年开始,地产行业进入到彻底的不确定性时代,没有人知道明天会是怎样,“活下去”成为相当迫切的命题。


“金九银十”消失


对于开发商而言,每年下半年的销售业绩都至关重要。然而,政策重重加码之下,市场变得难以预料。


孙宏斌在融创2021年中报业绩会上直言:“今年的市场特别像2018年上半年,销售比较好,贷款比较难。今年下半年贷款一样难,但销售会大幅下滑,我们预计下半年市场会比较惨烈。”


销售端传来的信号确实不妙,数据是最直观的体现。


克而瑞数据显示,8月百强房企单月销售金额同比下滑19.6%。


国家统计局公布2021年1-8月全国房地产销售情况显示,全国商品房今年累计销售额和销售面积环比增速已经连续6个月下滑。


数据显示,1—8月,全国商品房销售额119047亿元,增长22.8%。在连续保持14个月单月历史峰值后,全国商品房销售量8月同比增速下滑。商品房销售面积114193万平方米,同比增长15.9%。从单月成交数据来看,8月商品房销售面积为12545万平方米,与2018年同期水平相近,同比下滑16%。


各地密集的房地产调控政策是房企销售放缓的主因。中原地产研究中心的数据显示,1月至7月,全国各地发布房地产调控政策达352次;其中,中央层面发布的各类调控政策达50次,调控次数同比上涨约50%。


“今年楼市不会有‘金九银十’,市场预期已经变了。以前大家买房是认为房子会涨,现在都不确定了,甚至怀疑会跌。”一位深圳业内人士告诉记者。


8月,全国的房价涨幅出现明显回落。


国家统计局数据显示,8月,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%,广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。


在孙宏斌看来,2021年下半年市场不好有两方面原因:第一,一些企业压力比较大会降价;第二,国家政策比较坚决,市场对房价有了不上涨预期,加之经济压力比较大,购买力会受到影响。


当房子不再好卖,对于房企而言,不再一味追求规模扩张,现金流的安全更至关重要。


拿地异常谨慎


“老板认为,现在不是拿地的好时机,今年四季度到明年上半年才适合投资,而且还要看市场情况,现在也不确定。”在一家top30民营房企任职的李朋告诉记者。


目前的土地市场已经明显转向,房企参与度普遍不高,不止民营房企放缓拿地脚步,央企同样谨慎。


央企华润置地管理层在近期的业绩会上表示:“我们预见到,地价方面会有相对下沉的趋势。但是华润置地依旧秉承几个原则:第一是量入为出;第二是确保合理回报;第三是保证华润置地非常稳健的财务结构。华润置地在今年下半年,仍然会坚定地保持这样的投资定理,秉承这几个原则,谨慎看待土地市场。”


上半年拿地积极的融创中国对拿地也更慎重了。他们的态度是,2今年下半年将主动控制拿地总量及节奏,审慎获取高质量土地,预计权益拿地销售比控制在20%以内,全年权益拿地销售比预计控制在30%以内。


对于这一拿地目标,孙宏斌表示,“2021年下半年市场压力会比较大,包括融资市场和销售,我们要给自己留出比较安全的边界。如果还像过去一样拿地会吞掉很多利润,我们现在需要安全。”


进入下半年,许多房企的投拓部门工作重点不再是对招拍挂市场的投资决策。


一家top10的民营房企区域投拓总告诉记者:“上半年拿地,我们是连轴转,城市的投资部门还好,区域的投拓人员全部撒出去还不够用,本来以为会持续到12月份的,但下半年形势急转,看的项目越来越少。”


资金实力较为充裕的央企同样如此。一位top30央企的投拓负责人也告诉记者:“大部分时候企业都愿意在上半年拿地,这时预算比较充裕,上半年拿到的地下半年就能实现预售,资金回笼快。下半年拿地对当年业绩没有贡献,加上融资端现在不太容易,拿地的积极性也不够。”


华西证券研究报告测算发现,首轮集中供地中,一线城市测算得到的毛利率较高,北京、上海、深圳和广州的利润率均高于平均水平。长三角区域城市利润率明显较低。毛利率测算最低的前五城市分别为杭州、重庆、合肥、无锡和南京。长三角近年市场火热,销售表现亮眼的同时,拿地热度保持高位,在限价政策之下其利润率水平有下行风险。


事实上,第二次集中供地由于调整了土拍规则,利润空间比第一次集中供地有所上升,但目前实行第二次集中供地的城市地块流拍率高,多数以底价成交。


福州、青岛、济南、天津二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%、34%,第一批集中供地时的流拍率分别为13%、2%、5%和22%。


上半年火热的长三角土地市场,现在也颇受冷遇。


扬州挂牌的10宗地块均成功出让,其中,6宗地块以底价成交,仅4宗出现溢价。最高溢价率为8.62%,出现于1宗成交价仅0.25亿元的小体量地块。龙头房企缺席,参与更多的是扬州本地房企。


苏州市场同样冷清。这个曾经的房价高地市场热度在下降,开发商们拿地热情消退,第二批集中供地首日被认为是近几年苏州最平静的一场土拍。


根据苏州本土媒体统计,只有21家房企报名,最被看好的车坊地块也只不到10家报名,与苏州之前的土拍相比,开发商参与积极性明显下降。拍地首日拿地多的主要为本地国企。


李朋所在的房企上半年相当积极地参与了深圳和长三角地区各城市的集中供地,“包括杭州的几个热点城市,我们都没参与。长三角我们现在有将近500亿的货值,老板觉得已经够了,先完成200亿的销售目标,再看明年土拍市场的情况。”


国金证券发布的研报认为,民营房企资金紧张,拿地更为谨慎,国企后续拿地方面的竞争或变小。但销售方面短期竞争变大。民营房企的信用债发行受恒大事件影响变得更为困难,销售回款对民营房企的重要性变得很高,下半年销售竞争会十分激烈。


上述top30央企的投拓负责人认为:“以前觉得一线城市的市场很安全,现在也不一定。我们现在的工作主要是看收并购机会和研究政策。”


李朋告诉记者:“即便是大本营深圳,公司拿地也比以前更谨慎,一定要确保能算过来帐,以及地块安全性高,能够实现销售迅速回笼,不然不敢拿。”


各城市土拍出场更多的是本地国企,曾经热衷外拓的房企们开始逐渐回流到自己的大本营,不再像以前那般看好每一块地,而是更审慎地投资每一块地。毕竟,没有人知道明天会不会变好。


规模不是硬道理


千亿规模曾被认为是在行业中生存下去的基本门槛。


在过去5年的房地产行业向上周期中,规模是房企比拼综合实力的首要条件,不仅意味着行业地位,也影响投资、拿地布局和融资能力,没有一定的规模甚至会有被并购的风险,这造成多数房企大干快上,想方设法扩张,期间也涌现出多个行业黑马。


但如今行业面临转折,市场下行后,保证安全的现金流、适度可控的规模、稳定的利润,成为房企们普遍认可的生存方式。


过去冲规模的过程中,盈利并非他们考虑的首要因素,这就造成当时的项目在逐步结转后,公司整体利润率会普遍下滑。


今年房地产行业的利润率下降得尤为明显。


国金地产对2020销售百强中的上市房企的业绩统计显示,房企2021中期利润相较去年实现增长,但增幅不及收入,主要因2018年的低毛利率项目在今年上半年结转,行业毛利率整体下滑明显。样本房企毛利润率中位值为21.8%,相较去年同期下滑4.4个百分点。


龙头房企中,万科中报出现净利润12年以来首次下滑。上半年实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元,同比下降11.7%。


万科总裁祝九胜将公司净利润下滑原因归结为三方面,一是销售规模增长有限;二是毛利率下降较快,地价不断增高;三是万科的转型业务效果还没有真正体现。


如今的利润率下降仅是开始。一位房企管理层告诉记者:“利润率下滑肯定还会持续,还没见底。这几年地价越来越贵,新房又要限价,但是建材费、人工成本全都在上涨,再加上融资成本有的也不低。”


作为行业公认赚钱能力最强的中海地产,也面临利润率下滑的压力,他们上半年的净利润率多年来首度跌破20%。


中海副总裁郭光辉坦言:“我们判断地产行业利润率的下降会趋于社会的平均利润率。”他指出,中海研究过A股公司整体平均利率水平,2020年是7.6%,如若计算2018年及2019年,三年平均是7.66%。“下降趋势是存在的。”


赚钱能力下降的同时,房企找钱的能力也受到限制。


贝壳研究院统计,1~8月房企境内外债券融资累计约6999亿元,同比下降21%,规模减少1817亿元,累计增速较前7月加速下滑,发债规模相当于2020年全年的58%。


单看8月份,行业融资数据同样不容乐观,其中境内外债券融资共发行62笔,较上月减少27笔;发行规模折合人民币约571亿元,环比减少39.8%,同比减少54.2%。


不同负债规模、信用评级的房企,融资成本分化更加明显。


据中信建投统计,上半年TOP20上市房企中,综合融资成本前三高的是中国恒大、中梁控股、金科股份,其中恒大为9.02%;前三低的为中国海外发展、华润置地、中国金茂,分别为3.60%、3.88%、4.01%。一头一尾相比差距一目了然。


今年房企的债券融资规模也不乐观。前8月房企境外发债总额折合人民币约2095亿元,同比下降约37%,占比跌至30%,8月发债平均期限也较上月减少约0.6年,显示市场信心持续走低。


一位中小房企的内部人士告诉记者:“今年投资机构避险情绪特别明显。以前投资者的关注点是你怎么挣钱,现在的投资者,特别是海外投资者关注的是你怎么少花钱,要先保证能还上钱。”


内外交困的行业境地下,已很少有房企再提“冲规模”这件事。


一家在千亿规模路上奋进三年的房企管理层表示:“千亿规模又能怎么样呢,这两年先保证手里有钱能活下来吧。”


弘阳地产总裁袁春也认为,行业其实已经达成共识,不是规模越大越好,而是越稳越好。未来发展,的确还需要一定规模,但规模一定不是最重要的,更重要的是可持续发展,第一要盈利,第二要有很健康的现金流,并且把产品和服务做好。


房企的规模神话其实已经破裂,出现危机的房企越来越多。


规模庞大如恒大,高达几千亿元的有息负债规模还未找到解决办法;中大型房企面临债务危机的同样不少:截至9月3日,蓝光发展到期未能偿还的债务本息合计约186.64亿元,债务压力持续扩大;泰禾、华夏幸福等也还在苦苦支撑。


一位房企人士告诉记者,以接下来的市场趋势判断,更多企业会求稳为主,保证三五百亿的规模、有稳定现金流和利润,在核心区域市场做到深耕,不再盲目扩张。


今后的地产行业,巨头可能依然会存在,但更多的将是一些区域性“小而美”的公司。


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作者:张 子 怡
来源:界 面 新 闻

责任编辑:wyx

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