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2022年3月以来，房地产行业政策端可谓暖风频吹。

3月4日，央行在2022年金融市场工作电视会议上提出：稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持；3月16日，国务院金融委在会议上表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也都分别作出表态，重点围绕着防范化解房地产市场风险。

值得注意的是，前3月，受政策支持的并购融资成为房企融资的重要途径。

根据不完全统计，1月以来部分企业已发行并购债券或获批并购相关银行融资额度合计约1719亿元，其中，已发行的并购中期票据共7笔，共计59亿元。成功发行并购中期票据的企业多以央企国企为主。

多家民企获并购融资支持

今年以来，已经有碧桂园、旭辉、美的置业、新希望地产、瑞安房地产、瑞安集团等6家民营房企获得金融机构的并购融资额度合计超过千亿元。

在民营房企中，美的置业获得并购融资支持的次数最多，仅3月就分别与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款。

而作为房企老大的碧桂园，3月共获得2家机构并购融资支持，分别是招商银行的150亿融资额度和农业银行的200亿融资额度，总计350亿元。

随着4月11日和4月19日监管持续发声支持企业的合理并购重组相关的融资落地，完善民营企业债券融资支持机制。监管层持续发声支持企业的合理并购重组相关的融资落地，未来或将有更多的企业获得并购融资支持，房企之间资产的流动性会进一步加强，对于优质房企而言是一个好机会。

“现在并购融资支持企业的范围在扩大，已经从前期的主要是央国企，扩展到规模较大的优质民营房企，美的置业、新希望地产就是典型代表。”刘水对记者表示，未来，获得并购融资支持的对象还会继续扩大，将会支持经营稳健的区域龙头民营房企。

刘水进一步分析原因称，一方面是，规模较大的优质民营房企，房地产开发经营能力也比较强，给予融资支持可以帮助收并购风险企业项目，化解房地产风险。另一方面是，经营稳健的区域龙头民营房企，这些企业长期深耕本地市场，对所在区域的项目开发、销售均有丰富的经验，对于本地出险项目的风险化解有着更强的操作能力。支持区域民营房企的并购融资，有利于鼓励企业积极参与出险企业项目收并购，助力化解房地产风险。

并购融资无法完全施展拳脚

一季度政策端频频回暖，且多城购房政策宽松，但政策传导仍需要时间，购房者观望情绪依然浓厚，按揭贷款降幅持续扩大，房地产行业多米诺骨牌效应正在显现。随之而来的是，企业新开工及竣工同比下滑明显，国内贷款降幅也持续增大，房地产开发企业资金端未见明显好转，压力仍然较大。

此外，虽然自并购的政策不断发糖果，一些国央企开发商及优质头部民营开发商陆续发行了并购类融资债券或取得了几十、上百个“小目标”的银行并购融资授信额度。但是，这些优质房企取得的并购融资大部分都用在了其自身与第三方合作项目的权益收购上（主要是为了自身的避险），很少见到并购融资真正用在了爆雷房企的项目接盘或者对中高风险房企提供流动性支持（除了物业板块并购以及个别确实优质的项目）。优质房企收购项目意愿仍不高，且成交难度依旧较大。并购双方承受的舆论及心理压力可能导致企业对于项目并购信息的披露是尽可能低调的。此外，房企收并购项目主要是原来有合作的项目，涉及核心资产的较少，更多房企仍存观望情绪。

对此，上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，一方面是因为企业最优质资产属于交易谈判中的核心筹码，轻易出售可能会引发蝴蝶效应带来系统性风险；另一方面是因为在当前市场整体环境下，资产溢价较低，甚至面临大幅降价出售，难以匹配其相应价值。

不过，丁祖昱指出，目前已经逐渐出现部分核心资产成交，典型交易如世茂集团出售上海外滩的茂悦酒店。1月28日，世茂集团发布公告称，与上海地产集团签订出售协议，出售上海外滩茂悦大酒店，总代价为人民币45亿元。预期将会变现出售收益约人民币30.1亿元。

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