用益信托网

前几日一份关于中交地产的红头文件“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”流出。该文件中称中交地产目前面临多笔贷款展期，并有630多亿的债务规模。

受传闻影响，中交地产的股票已经续2个交易日内(2022年5月12日、5月13日)收盘价格跌幅偏离值累计超过20%，股价波动幅度大。

中交地产已于近日发布公告对传闻做出了回应。中交地产表示，公司目前现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还，详细情况已在《中交地产股份有限公司关于相关事项的说明公告》中进行了披露。

增收不增利，“三道”红线全踩中

虽然传闻实属乌龙，但观察其披露公告及年报可以发现，中交地产的实际经营情况也并不乐观，呈现“增收不增利”及盈利能力持续下滑现象。

据年报披露，截至2021年12月31日，中交地产总资产1419.62亿元，较上年末增长42.67%；实现营业收入145.42亿元，同比增长18.23%；归属于上市公司股东的净利润约为2.36亿元，同比下降32.19%。自2019年起，中交地产的归母净利润已连续三年下滑，且下降幅度超过30%。

从毛利率指标来看，中交地产2021年的房地产销售毛利率为22.73%，同比下降3.53%；房产租赁的毛利率为60.14%，同比下降1.65%；物业管理的毛利率为-55.50%，同比下降33.34%；其他业务的毛利率为57.98%，同比下降15.27%。

在地产行业下行的情况下，公司依然保持大规模的土地拓展，坚持逆市杠杆融资扩张，最终“三道”红线全踩中。根据年报披露，截至2021年末，公司剔除预收款后的资产负债率为82%，现金短债比0.66，净负债率217.68%，“三道红线”（即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。）全中，不满足监管要求，属于“红档”房企。

短期债务数据“前后不一”，偿债能力令人担忧

据中交地产对传闻方面回应，公司在2022年5月末到期的金融机构债务合计约24.4亿元。根据公司已披露的2022年一季度报告，截止2022年3月31日，公司货币资金余额173.99亿元，短期债务166.65亿元，现金短债比1.04，符合“三条红线”对现金短债比大于1的要求，上述货币资金能够覆盖公司日常经营需要以及偿还金融机构到期借款。

但在中交地产2022年一季度财务报告中却显示中交地产账上货币资金有173.99亿元，短期债务为22.95亿元，一年内到期的非流动负债155.45亿元，其短期债务合计有178.4亿元，以此计算其现金短债比小于1，在手现金无法覆盖短期负债。

公告信息与报表信息短期债务数据存在明显的“前后不一”。

为了应对流动性问题，公司已多次向股东借款。据年报披露：“公司及控股子公司向地产集团（及其控股子公司）的部分借款进行展期，同时公司向地产集团新增部分借款，年利率均不超过 10%。具体包含：公司向地产集团借款268,000万元展期两年；向地产集团新增借款230,000万元，期限两年；向中交鼎信股权投资管理有限公司续借10,000万元，期限两年；控股子公司中交地产南京有限公司向地产集团借款35,000万元展期2年；控股子公司重庆中房嘉润房地产开发有限公司向地产集团借款49,000万元展期2年；控股子公司重庆中交西南置业有限公司向地产集团借款6,000万元展期2年。”

此外，公司还意图从融资端解决流动性问题。具体包括：2022年3月，公司公告称计划开展5年期债务融资，涉资50亿元；4月调整了债券发行方案，发行规模由不超过10亿元调整为30亿元，担保安排调整为无担保。

实际上，根据公司的现金流量表来看：2019年-2021年及2022年Q1，公司的经营现金流量净额分别-46.12亿元、-187.4亿元、-44.52亿元以及17.06亿元，仅2022年Q1净现金流量为正，其余报告期均为负。公司经营净现金流波动较大，对债务和利息的保障能力减弱。

综合以上情形，尽管在今年3月16日股价创下6.3元/股的低点后，中交地产开启了逆袭之路，先后收获17个涨停；至5月11日收盘，中交地产股价涨至29.26元/股，总市值更是达到203亿元。但显然，中交地产的基本面似乎并不能承担17个涨停的基本面。深交所也曾就其股价连续上涨发布了关注函。

往期回顾

推特收购“一波三折”，54.2美元高价收购或成泡沫！

印度禁止小麦出口，粮食危机将爆发？农业股走强！

融创“爆雷”，7亿利息怎么还？

巨亏64亿捐款28亿？这家老牌公司怎么了？

1000万霸气"抢人"！重庆、无锡相继抛出“最壕”人才购房补贴

贝壳“回港”上市，首日跌破发行价！