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虽然之前《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》上有较为明确的办理流程，但真正在项目落地实操时，肯定会遇到各种各样的问题，而且不同项目也有完全不同的个案情况。

所以作为第一个吃螃蟹的人，不论是外贸信托还是国投泰康信托，在实际落地首单不动产信托项目时可以预料会面对很多的困难。两个“首单”最大的价值应该就是将纸面上的办理流程变成了可以实操和复制的业务流程，证明了《通知》的可行性，给市场和行业起到了很好的示范作用。

触发大量真实民事信托需求

作为真正的不动产“信托登记”，其落地也代表着信托业务的整体实践往前走了一大步。针对不动产这类，公民资产中占比较大的财产，无需再像以往一样，通过交易过户的方式才能设立信托。

以财产种类论，不动产作为主要财产，不论是在家族信托还是在特殊需要信托等等不同设立目的的民事中，都存在很大的规划需求和必要。

这一次的成功设立在一定程度上解决了不动产信托登记的障碍，无疑将会吸引更多有实际需求的客户，考量甚至尝试通过信托的方式对财产进行规划和布局，使得民事信托有机会进一步走出“投资产品”的错误认知和泥沼。另一方面，被激发的需求也将倒逼行业提升民事信托的服务能力和质量。

为特殊需求提供解决方案

两个“首单”并非是个例，其实代表着两种巨大的需求。不论是关注特殊人群生活质量的特殊需要信托，还是关注社会公益的慈善信托，以往因为主要财产的不动产装入信托存在障碍，使得很多需求处于被压抑的状态。特别是特殊需要信托，对于解决特殊人群的监护和照护困境，其实存在不可替代的价值和作用。在“首单“落地后，相信信托这一法律工具，在这两个领域都将更多地发挥功能，满足一部分特殊家庭和人群的需求，甚至可以解决一些潜在的社会问题。

未来展望

“首单”落地并不代表万事大吉，不动产信托项目未来的实践和发展依然任重道远。

一方面是制度试点目前局限在北京一地，还需要很多地方的跟进和尝试。另一方面，试点制度中未考虑遗嘱信托以及自然人受托人等等问题还有待在实践中进行完善。

更重要的是，从“首单”到形成一种标准且稳定的业务模式，还有很长的路要走，如何能在委托人和受托人之间形成平衡，达成双赢，可能才是此类涉及不动产登记的民事信托业务脱离“面子工程”走得长远的关键问题。

关于税收

还有一个衍生出来的疑问是，这两单业务里，最终税是怎么收的？这个可能也是决定“首单”含金量的一个重要标准。

有没有收税，按照什么标准收税，按照什么依据收税，这两单是特例还是以后都这么收税，现在收了未来如果将不动产分配出去还收不收？

这两单的落地有没有回答这些问题，回答了几个，又回答道什么程度。同时也就意味着我们关于信托的税收制度有没有进一步的完善以及完善了多少。

如果还是按照交易过户的标准进行征收的，那么虽然“首单”的落地依然很有价值，但确实对未来在实践中的意义是打了折扣的。信托制度的完善离不开相关税收制度的完善。希望有了解情况的朋友可以分享和解惑。