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山西太原也有物业服务信托了。

6月10日，山西信托与太原市迎泽区老军营街道携手推出“晋享阳光”物业服务信托，在物业管理领域又一次用到了信托业务。

一个月前，北京物业服务信托也实现了突破。5月份，“外贸信托—金诺10号中骏天宸物业服务信托”成功落地，为信托制度的创新应用又提供了一个成功范例。

6月1日是《关于规范信托公司信托业务分类的通知》（以下简称“三分类新规”）实施两周年。按照类别划分，物业服务信托可归为资产服务信托大类。在这一业务模式中，信托作为独立、专业的受托人，严格按照金融服务标准，做好财产保管、资金清算和信息披露等工作。

从高净值客户专属，到进入社区服务更多居民，信托在服务实体经济和人民美好生活方面大有可为。

从“枫桥式工作法”说起

信托制物业管理得到推广，成都市武侯区火车南站街道发挥了重要作用。2023年，中央政法委在全国范围内评选出104个“枫桥式工作法”单位，该街道信托制预防化解小区物业矛盾工作法入选。从公开信息可见，上述地区在引入信托制度后，物业管理关系得以重构，物业服务水平、物业费用收缴率、居民满意度明显上升，物业矛盾纠纷明显下降。

在此后的探索中，成都市武侯区又有小区将该业务模式进行升级，借助信托公司的力量启用物业服务信托2.0模式，实现老旧院落升级管理，为完善物业服务信托模式提供了新的方向。这就是三分类新规实施后，全国首个物业服务信托——“金诺1号成都市长寿苑老旧院落物业服务信托”。

“长寿苑小区共有住户近万人，居民自治小组成员年龄普遍较大，院落管理服务水平满足不了业主需求。我们多次现场调研，与当地社区治理人员深入交流，在听取各方需求和意见后，公司结合三分类新规要求，确定采用行政管理服务信托方案，站在委托人角度去设计方案和合同条款，站在受益人利益最大化的角度去考虑运营和风控条款，真正做到‘思群众之所思、想群众之所想’。”外贸信托项目经理蔡君健说。

采用信托制物业的老军营小区建于上世纪80年代，是太原市最大的老旧小区，有7000多户、约2.2万人。“晋享阳光”信托模式将物业服务公共资金全量归集至信托专户，业主可通过数字平台实时穿透查询，彻底终结了“糊涂账”。同时，物业公司的角色转变为纯粹的服务提供者，仅按约定比例获取固定酬金，全部剩余资金及公共收益均纳入信托专户管理，确保专款专用，回归服务本质。

“通过‘信托＋社区’的模式，将构建基层治理的新抓手，有效化解小区物业治理难点。”老军营街道党工委副书记、办事处主任张鹏鸣说。

除了在老旧小区引入信托制度，2024年5月，成都市武侯区金花桥街道4个小区3000余户业主在顺利收房的同时，开展了“金诺6号物业服务信托”项目现场签约，这是行业首单将信托嵌入房屋交付流程的物业服务信托。在该模式下，信托公司作为受托人面向小区全体业主进行一对一签约，联动相关街道、社区和物业公司，深入小区治理源头，将专业暖心的信托服务送到家门口。

什么是物业服务信托

据记者不完全统计，除了上述两家信托公司，2023年至2024年，还有万向信托、华润信托、长安信托等信托公司落地物业服务信托。那么，什么是物业服务信托？与传统物业管理制度相比，物业服务信托有何不同？

记者发现，三分类新规25个主要业务品种中，并没有物业服务信托这一子类。信托公司通常根据落地的项目类型自行归类，如强调“服务”功能则归属在“其他行政管理服务信托”项下，强调“物业费管理”则归为预付类资金服务信托等。

中国信托业协会在发布2024年行业发展情况时表示，2024年，开展行政管理服务信托业务的公司数量明显增长，多数信托公司将其确定为“大力发展”和“积极支持”的业务领域。“信托业调研数据”显示，2024年，57家信托公司的行政管理服务信托业务存续规模18176.79亿元，业务类型更加丰富，服务场景持续深化，信托的功能作用及社会价值进一步清晰，成为推动行业转型升级、服务实体经济与社会治理的重要工具。

具体到何为物业服务信托，一些业内人士将其解释为一种运用信托理念和方式管理小区物业的新型物业服务模式。其区别于传统的物业服务模式，以《信托法》框架下业主和物业企业的信任为基础。在这种关系中，委托人将合法权益分别给予受托人与受益人，即管理权和收益权分离，以此构成业主信任物业企业、物业企业忠诚业主的新型信任体系。该模式有三个方面优势，即优化治理关系、资金使用更透明以及监督管理更高效。

比如，在北京市西城区中骏天宸小区的实践中，业主作为委托人与受益人，由外贸信托作为受托人，通过引入信托制度，将物业费、公共收益纳入信托财产进行管理，确保资金的专款专用和透明运作。同时，信托公司还对物业服务进行全程监督，确保服务质量和业主权益得到有效保障。

山西信托党委书记、董事长武旭认为，在物业服务信托模式下，资金归属与管理权分离，小区业主通过平台实时监督资金流向和使用情况，让每一笔收支都清晰可见，每一项服务都有目共睹，可实现“物业服务好不好，居民说了算”的良好效应。

未来如何更可持续

“这些成功的案例似乎都不用担心物业费的收缴问题，如果物业费收得少，怎么做服务信托？这也是我们在与物业或小区洽谈业务时最关心的问题。”一位信托公司项目负责人对记者说。

钱从哪里来？如果没有资金，如何开展管理或服务？

“我们发现，物业服务好了，老百姓交物业费的动力也足了，这是一个良性循环。”某信托公司业务人员说。

是否还有办法解决资金来源问题，推动该业务持续健康发展？

成都东部新区丹景街道柏树村安置小区有181户安置户，小区在建设时没有修建围墙、没有配套基础设施、没有物业管理，群众也不缴纳费用维护小区。投用12年以来，一直由柏树村村委会靠着村自有资金负责小区维护和管理，但也仅能勉强维持基础清洁和安全巡逻。对于这样一个缺钱、缺人的小区如何实现破题？

据了解，柏树村安置小区底商资源丰富，在成都东部新区党群工作部、丹景街道党工委、村党组织的支持下，入驻商家以社区合伙人的方式参与捐赠。最终通过“社区基金会+服务信托”双平台的路径，确保小区资金安全，推动服务执行人持续专业、透明、善管。这一单“金诺3号柏树村安置小区长治服务信托”，也是成都市首个通过“社区基金会+服务信托”双平台模式促进基层治理提质增效的创新举措。

记者还发现，在长寿苑小区的实际应用中，社区居委会在居民代表会议授权下，代表居民作为委托人，将片区内的停车费收益等公共收益，依照《信托法》设立为物业服务信托，专门用于该片区的物业服务管理，使治理关系更明确、资金使用更透明、监督管理更高效。

可以看到，自三分类新规实施后，做好资产服务信托成为信托业回归本源业务的政策导向。在外贸信托特殊资产服务信托部总经理王张悦看来，随着信托制度的不断完善和物业服务需求的日益增长，物业服务信托有望成为未来物业管理的重要方向。通过信托工具的引入，物业服务行业将更加规范、专业，为业主提供更加优质、高效的服务。同时，物业服务信托还将为信托行业带来新的发展机遇，推动信托制度在更多社会治理领域创新应用。

武旭表示，基于此次物业服务信托落地，山西信托将进一步研发覆盖社区微更新、居家养老、集体资产运营等多元场景的服务信托产品体系，将信托制度优势真正转化为惠民、利民、安民实效。

近日，山西信托与老军营街道签署战略合作协议，进一步拓宽合作领域，运用“普惠金融+数字金融”的方式，加快全方位合作，让居民幸福升级、老有所依。张鹏鸣介绍，未来将与信托公司一道在养老、托育等领域进行更多合作。