房地产市场风险专题研究报告

时间:2019/11/04 15:07:56用益信托网

正文


从历史情况来看,2019年应属于房地产新一轮周期的起点,但是目前在各类政策以及三年攻坚战的约束之下,这一本应呈现的周期某种程度上出现了反复,而房地产市场的风险也在逐步释放,因此目前恰恰是房地产市场最纠结的阶段,也即风险大于机会的重整期。本文尝试从银行授信维度、全社会融资额度、政策维度、房企以及商业地产维度等层面深入分析我国房地产的现状,以对房地产市场风险进行深度剖析。


一、前言:2019年本应是房地产新一轮周期的起点之年


商品房销售额和销售面积是房地产市场的前瞻指标,自2007年以来,房地产市场基本已历经三大周期,而目前正处于第四轮周期。2007年10月-2018年12月为第一轮下行周期(持续时间为1年2个月),2009年11月-2012年2月为第二轮下行周期(持续时间为1年3个月),2013年2月-2015年2月为第三轮下行周期(持续时间为2年),而2016年3月-目前为第四轮下行周期。可以看出,之前每一轮下行周期均持续不到2年,而伴随的上行周期也会持续1年左右。


而目前这一轮下行周期已经持续3年左右,持续时间已经超过历次下行周期,从这个角度来看,房地产下行周期应该基本告一段落,随后伴随可能将是上行周期。但是目前来看这种下行周期在各类政策的约束之下仍在持续,而房地产市场的相关风险也在逐步释放。


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二、融资维度:房地产吸纳了全社会至少1/3的融资规模


整体上看房地产行业的资金来源主要有自有资金、股票融资、银行贷款、发债融资(包括境外发债)、信托融资、资产证券化融资、资管计划、私募股权融资、预售预租资金回笼、垫资、合作开发、贸易融资等等。


(一)商业银行1/3信贷资源投向了房地产领域,且基本稳定


为全面梳理目前商业银行对房地产行业的依赖程度,我们统计了49家上市银行(包括6家国有大行、9家股份行、25家城商行以及9家农商行)所公布的数据,发现整体上看商业银行将1/3左右的信贷资源投向了房地产,如果将类信贷、表外等纳入(主要以对公房地产为主),实际投向房地产的比例还会更高。


数据显示,49家上市银行2019年上半年的贷款规模合计是101.64万亿元,其中房地产行业信贷占比超过1/3(房地产行业贷款和个人住房按揭贷款规模分别为6.62万亿元和26.24万亿元),远过多超过其它行业,因此我们基本可以判定商业银行与房地产行业之间已经形成了深度捆绑关系。


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1、股份行和城商行受房地产行业影响比较大


商业银行对房地产行业的授信既包括对公行业的贷款,亦包括个人按揭,通常情况下个人住房按揭贷款由于比较分散风险往往要小一点(其所面临的风险主要是政策风险),因此房地产行业的授信风险主要集中于对公条线。而最新的数据告诉我们,股份行和城商行的对公房地产行业贷款比例要远远高于其它类别的银行。例如,今年上半年股份行和城商行的公司端房地产行业贷款比例分别为9.50%和10.54%,远远高于国有大行和农商行,特别是城商行对房地产行业的授信比例还在不断提升中。


2、表面上房地产业的信贷质量依然优于银行整体信贷水平


根据19家上市银行(包括国有大行5家、股份行3家、城商行8家和农商行3家)公布的房地产资产质量情况,房地产贷款的不良率只有0.52%。无论是公司端还是零售端,房地产行业贷款的资产质量均明显优于其它类别。


但这并不意味着对房地产行业的授信风险比较低,我们更需要关注其中存在的潜在风险,由于中小银行的房地产授信企业数量比较集中且融资渠道交叉严重,因此反倒是中小银行更应该关注房地产行业面临的潜在风险。


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(二)房地产行业债务融资规模较高、市场敏感性更强


房地产行业是一个高杠杆行业,同时也挤占了超过1/3的金融资源,正是基于此房地产行业本身对政策及市场变化的敏感性比较强。在分析商业银行授信规模之外,本部分我们仅统计2016年-2019年9月末房地产企业通过股票融资、ABS路径、信贷路径和发债路径获得的融资情况,具体如下表:


1、2016-2019年9月末的房地产企业海外股票融资金额分别为68亿、5亿、219亿和66亿,占房地产企业融资规模的比例低到可以忽略;


2、2016-2019年9月末房地产行业通过ABS获得的融资规模分别为0.34万亿、0.54万亿、1.1万亿和1.26万亿,ABS成为房地产企业越来越倚重的融资渠道,预测未来仍然会高速增长,成为房地产企业重要的融资手段;


3、2016-2019年9月末房地产行业通过境内外债券获得的资金规模合计为2.3万亿、2.8万亿、3.3万亿和3.5万亿,在境内融资难度加大后,海外融资成为房地产解决资金饥渴的重要手段,特别是2018年以来;


4、 2016-2019年9月末房地产行业通过贷款获得的融资规模分别为29万亿、36万亿、42万亿和47万亿,银行目前仍是房地产行业最大的资金来源。


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三、政策维度:严格限制房地产相关融资渠道,政策约束呈现常态化


如果根据过往的实践,2019年应该是新一轮房地产周期的起点,但在三年攻坚战的背景下,强监管阻断了这一进程的发生,政策层面对房地产行业的约束正呈现常态化。


目前来看国家高层解决房地产问题的决心比较强烈,短时间内来看,房地产行业的融资约束比较强,特别是三季度以来尤其明显。例如,


1、2019年5月17日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,提出重点整治房地产融资。


2、2019年7月3日,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示。


3、2019年7月9日,发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号),明确房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。


4、2019年7月10日,部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会,进一步对地产信托融资提出要求。


5、2019年7月19日,监管部门就房地产信托业务制定统一标准,即符合一定条件的房地产信托业务可以报备(包括预登记/重新申请预登记/补充预登记)。


6、2019年7月29日,央行在北京召开银行业金融机构信贷结构优化座谈会,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理,加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。


7、2019年8月15日,央行深圳中心支行召开下半年会议,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流向房地产的资金管理。


8、2019年8月25日,银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(银保监办便函〔2019〕1157号),决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。


9、2019年8月28日,多家银行收到窗口指导,原则上开发贷额度控制在2019年3月底时的水平。


10、2019年8月30日,银保监会发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报,通报重点提出部分地方中小银行违规为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款。


11、2019年9月2日,上海银保监局求辖区内各信托公司报备新增房地产信托业务和通道业务情况。


12、2019年9月11日,银保监主席郭树清参加会议时指出,对部分交叉金融产品流向房地产领域等问题果断采取监管措施。


如此密集的政策证明了政府收紧房地产行业的融资渠道,通过降低房地产行业的融资能力釜底抽薪式的降低房地产行业的过快膨胀。因此对于房地产行业而言,当前的最大风险是政策风险,也正是由于政策风险的存在,将会使得房地产行业继续呈现分化的特征。


四、房企维度:大型房企分化,中型房企风险上升,小型房企最为危险


房地产企业进入存量博弈的时代,中长期看在政策的约束下分化将会加剧,竞争的胜负手在规模,规模较大的房企由于更强融资能力和更高的管理能力将会在竞争中取得优势,规模较小的房地产企业由于业务集中风险承担能力较差,其中高杠杆经营的中小型房地产企业将会是高危群体。

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作者:任 涛,王 硕,王 婷
来源:博 瞻 智 库

责任编辑:zhangshi

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