2020年1-7月信托行业股权投资类房地产信托业务分析报告

时间:2020/10/29 10:34:15用益信托网

说明:


1、本次对63家信托公司进行统计分析,数据来源于用益信托网,数据统计时限为2020年1月1日至7月31日。


2、本报告只针对信托公司房地产业务的集合信托产品,不包括单一资金的房地产信托业务。


3、信托计划个数是指按分类统计的信托计划数量,比如XX信托计划A类、B类,算2个信托计划。信托项目个数是按信托计划项目统计,同一个信托项目中的多只信托计划算1个信托项目。


摘要:


1、2020年1月1日至7月31日,行业内股权投资类房地产信托一共发行计划407只,86个信托项目,规模306.62亿元,平均规模为3.57亿元/个。股权投资类房地产信托占房地产类信托规模的5.8%。


2、截止2020年7月31日,共计有26家公司开展股权投资类房地产信托业务,其中光大信托以83.46亿元的业务规模,位列信托公司金额排名的榜首。光大信托和华能信托以10个信托项目并列个数排名的榜首。


3、股权投资类房地产信托产品绝大部分都由固定收益组成,有预期收益率;只有少量分层结构化产品和浮动收益型产品。未设预期收益率的产品为少量的固定收益类和全部浮动收益类。浮动类股权投资类房地产信托项目有4个,全部都未设预期收益率。固定类股权投资类房地产信托项目有34个无法查到预期收益率信息。


一、2020年度房地产信托业务总体情况


(一)总规模情况


1.股权投资类房地产信托总体情况


截止2020年7月31日,63家信托公司房地产信托一共发行4317只,1157个信托项目,规模5290.08亿元,平均规模为4.57亿/个。房地产信托占所有信托规模的29.62%。


其中,股权投资类房地产信托一共发行计划442只,86个信托项目,规模306.62亿元,平均规模为3.57亿元/个。股权投资类房地产信托占房地产类信托规模的5.8%,目前规模占比不高。


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2.信托公司开展股权投资类房地产信托的情况

(1)信托公司房地产业务和股权投资类房地产业务排名


1)信托公司房地产信托业务排名


截止2020年7月31日,共计有54家公司开展1157个房地产信托项目,其中光大信托以570.55亿元,94个项目位列信托涉及金额及信托产品个数的榜首。 

房地产集合信托发行规模前20的信托公司为:(1)光大信托(571亿);(2)五矿信托(548亿);(3)中融信托(409亿);(4)中诚信托(345亿);(5)民生信托(327亿);(6)中航信托(289亿);(7)中信信托(197亿);(8)兴业信托(172亿);(9)中建设信托(166亿);(10)山东信托(156亿);(11)万向信托(154亿);(12)爱建信托(145亿);(13)国投康泰(132亿);(14)国通信托(124亿);(15)外贸信托(116亿);(16)陆家嘴信托(110亿);(17)大业信托(94亿);(18)平安信托(88亿);(19)交银信托(84亿);(20)华融信托(84亿)。


2)股权投资类房地产信托信托公司排名


截止2020年7月31日,共计有26家公司开展86个股权投资类房地产信托业务,其中光大信托以83.46亿元的业务规模,位列信托公司金额排名的榜首。光大信托和华能信托以10个信托项目的规模,并列信托项目个数排名的榜首。 


股权投资类房地产信托发行规模前10的信托公司为:(1)光大信托(83亿);(2兴业信托(28亿);(3)中融信托(26亿);(4)民生信托(23亿);(5)中航信托(21亿元);(6)北京信托(20亿);(7)中建设信托(16亿);(8)华能信托(12亿);(9)爱建信托(12亿);(10)五矿信托(12亿)。


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(2)以重要时间点划分分析股权投资房地产信托情况


以《资金信托管理办法》(征求意见稿)的推出时间点,即5月8日;以及光大信托收到监管窗口指导时间点,即6月20日,为时间点划分,分析股权投资类房地产信托的开展情况。


按照推出日期划分,将房地产信托分为三段:A段:1月1日-5月8日;B段:5月8日-6月20日;C段:6月20日-7月31日。可以发现,6月20日之后股权投资类房地产信托的占比明显上升,从此前的5%左右升至8.35%。C段的股权投资类占比明显高于前期,这也证明债权类非标房地产的额度进一步收紧后,信托公司在股权投资类发力,后续预计占比会进一步上升。


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(二)股权投资类房地产信托具体情况


1.收益类型分析


将股权投资类房地产信托按照收益类型划分,有以下三类:固定、分层、浮动;分别占比82.76%,5.85%,11.39%,绝大部分都由固定收益组成。分层是指信托计划收益结构化分层,即分为优先级和劣后级。


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① 固定类收益


在固定类收益当中,大部分产品均设有预期收益率。通过统计以下三个指标:最低收益率,最高收益率,平均收益率,可以得出平均收益率最高的是东莞信托,最低的是爱建信托,分别为9.7%和5.5%。由于具体项目数据缺失的原因,九家信托公司无法获得预期收益率的相关信息。


② 分层类收益


在分层类收益当中,所有产品分别来自三家信托公司:光大信托、四川信托和中融信托。均设有预期收益率,平均收益率为8.41%。分层类收益分为两类,为优先级和劣后级。优先级为普通投资者认购,劣后级一般是由房企或其关联方认购。


③ 浮动类收益


在浮动类收益当中,所有产品均未设预期收益率。分别各有一个项目来自陆家嘴信托、万向信托、五矿信托、兴业信托和中建设建托。此类信托计划的风控措施是:在标的公司层面设置了董事委派、印鉴证照共管、银行账户监管等管控措施;在项目公司层面设置了驻场监管员委派、董事会列席、参与印鉴证照共管、参与银行账户监管等管控措施。


2.产品期限分析


(1)期限类型


将股权投资类房地产信托按照期限类型划分,有以下三类:单一、多期限、开放。分别占比85.51%,14.07%,0.42%,绝大部分都由单一期限所组成,多期限也占有一定份额,开放式很少。多期限是指信托产品同时设置了2个及以上的期限选择,比如XXX信托计划同时含有1年期和2年期的产品出售。


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(2)期限结构


将股权投资类房地产信托按照期限结构划分,有以下四类:1年以内、1-2年、2-3年、3年以上。分别占比1.48%,91.81%,3.41%,2.23%,绝大部分是属于期限为1-2年的信托产品。另有五矿信托的5个信托产品和中信信托的2个产品由于未标明产品期限,分为其他类别。


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3.收益分配方式情况分析


将股权投资类房地产信托收益分配方式划分,有以下四类:按季分配、按半年分配、按年分配、到期分配。分别占比32.92%、16.54%、2.07%、16.72%。按季度分配占到最大比例,其次是到期分配。另有43项产品未标明产品分配方式,分为其他类别,占比31.43%。


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作者:黄霄盈
来源:用益研究

责任编辑:yuz

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