多家信托违规输血房地产被罚!非标转标地产信托有何变化?

时间:2020/10/30 11:34:58用益信托网

房地产融资的一系列监管措施,引发相关行业的广泛关注和应对措施探讨。一方面,窗口指导是调控融资规模的恰当工具;另一方面,从合规监管的角度,对信托公司的房地产业务影响较大。


房地产已迎来最强监管,多家信托公司违规“输血”房地产被罚近些年地产通过信托融资相比银行要容易得多,导致了信托地产融资规模迅速攀升,近年来规模快速增长,模式也不断创新,风险不断积累。“23号文”重点提及了地产信托的融资要求和对于地产融资违规的清理,监管当局对信托地产融资打击手法凌厉精准,成为这一轮信托地产融资大检查的行动总指引。


据不完全统计,已有10家信托公司因地产信托业务违规收到银保监会罚单,其中包括山东信托、北京信托、北国投信托等多家信托公司。


房地产信托成立规模跳崖式下跌,平均收益跌破7.5%


2020年7、8月份,发行规模分别为687.23亿元、859.44亿元,平均年化收益率分别为7.59%、7.47%。而到了9月份,发行规模降至634.21亿元,平均年化收益率降至7.27%。房地产规模和收益一降再降,随着地产信托融资规则的明朗化,未来房企融资规模压缩已成定局。


被迫转型 地产信托不同融资模式的区别


目前在信托公司的房地产融资业务中,信托满足“四三二”条件的项目贷款,以及信托之前所谓的“错位抵押借壳融资”之外,由于之前的“明股实债”具体模式被直接点名禁止,只剩下真正的房地产股权投资模式了。


2020年9月以来多家信托公司纷纷调整产品交易结构,地产股权、永续债等项目应运而生,本文暂举几例以观异同。


分析一:地产股权项目


地产股权信托是指信托公司运用信托资金对项目进行股权投资,以股息、红利所得以及到期转让股权方式作为信托收益的一种资金运用形式。相对债权类信托,投资人承担的风险增大,一般要求制定相应的措施规避风险,包括对项目进行绝对控股、阶段性持股等。


在资金的使用方面股权优于债权,股权投资因为投入既是企业的自有资金,使用更灵活;在项目运营期风险控制方面,股权投资由于是公司股东并在一定程度上参与经营,可以有效控制项目运营期风险。且通过一定的投资结构设计,还是能保证股权投资取得相对稳定的高收益的。


分析二:地产永续债项目


永续债指期限很长甚至没有明确还款期限的债务,借钱的企业不用还本金,只要按时偿还利息。融资人有一个赎回权,借钱的企业有权力在约定的一个时间点回购清偿债务本金,通常设定都在5年后企业才可以靠前次赎回的权力。


在房地产市场好的时候,通过永续债放大杠杆可以让房企获取更多的利润,但是在严格调控期间风险较大。现在房地产行业处于被严格调控的周期,能够借到钱过冬的房企已经实属幸运,那些中小房企在这一轮的调控中可能会死掉大片;所以永续债的发行主体通常经营能力和现金流情况都比较好,相比纯股权项目,永续债更能给投资人带来稳定的收益。


观点


信托公司可以采取直接股权投资、债权投资、股债结合(产业基金)等多种业务模式为企业提供融资,满足企业生命周期不同阶段的融资需求。


债权融资能够在地产公司经营出现困难或其他突发因素情况下导致项目出险时给投资人提供更多保障,毕竟抵押物拍卖处置回款只是时间问题(下限高)。而股权投资要求融资人具备强大的操盘能力,在资金使用、项目运营过程控制和项目收益方面具有明显优势(上限高)。股权投资要求投资人拥有更强的的风险承受能力,在出现极端情况时需要承受企业破产清算的最终结局(项目公司通常都是资不抵债的)。


非标转标变革下地产信托该如何选择?


对于地产信托选择首先要分清项目类型,是债是股至关重要。


债权类:地产商的业内排名、信用情况、现金流、标的城市的地产经济情况和地产政策等。未来地产选择更要谨慎,从选择地产商开始,同时寻求优质城市,二者兼顾方可获得优质资产。


股权类:相比之前现在地产股权已经是真正的股权了,需要承项目运作的风险。永续债项目介于股债之间,还款取决于地产公司的信用水平、经营能力和现金流水平。相比传统的债权地产信托,创新类产品地产股权项目和永续债项目风险均有不同程度提升,选择需更加谨慎。


未来信托公司开展房地产业务的机会越来越少,融资受限势必加剧现金流的紧张程度,房企融资方式将由债权性融资转向股权性融资也是大势所趋。复杂的经济环境下,对于投资者而言地产信托投资更需提高专业素养,听取专业建议,规避风险,让自己处于安全区。


作者:立 信 研 究 院
来源:立 信 而 托

责任编辑:xiam

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