中梁控股:4.19亿“永续债”疑借信托规避监管

时间:2021/01/28 08:54:06用益信托网

规模一路“狂奔”的中梁融资热情不减,不仅频繁发行高息美元债,近期还涉嫌通过发行融资类信托以规避监管。


此前曾声称削减信托规模的中梁控股集团有限公司(以下简称“中梁”)对于信托的依赖难消。


近期,记者独家获悉中梁通过“大业信托·房鑫2号集合资金信托计划”(下称“房鑫2号”)进行融资,拟募资4.19亿元。不过记者注意到,该信托计划名义上是“永续债”信托,实际上存续期仅一年。也就是说,涉嫌借“永续债”信托进行短期融资。


多位信托行业内人士告诉记者,上述信托计划融资双方之所以如此操作,可能是为了规避银保监会对于“融资类信托”收紧的监管政策。


疑借“永续债”外衣规避监管


“房鑫2号”信托计划成立时间为2020年12月28日,发行规模不超过4.19亿元,资金用于中梁旗下重庆南坪项目一期的开发建设。


推介资料显示,该信托产品属于固定收益类,预计年化收益率按照所投金额略有差别,其中100万~299万收益率为7.2%,300万以上收益率为7.6%,若叠加信托公司管理费等成本,该信托融资成本或高达10.2%~10.6%。


另据推介资料,“房鑫2号”是一款永续债权信托,但实际上信托期限却不超过12个月。也就是说,“房鑫2号”虽然名为 “永续债”而事实上疑似一款为规避监管而发行的固收类短期信托融资计划。


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*截图来自于大业信托官网


记者注意到,与“房鑫2号”信托计划几乎同一时间,大业信托有限责任公司(下称“大业信托”)还为新力控股、荣盛发展以及大名城等企业发行了永续债权信托计划。


其中,新力控股通过大业信托发行了一款“大业信托.共创68号集合信托计划”(下称“共创68号”),其产品信息也明确写明“预计存续期不超过12个月”。


据知情人士蒋青(化名)透露,“共创68号”信托产品“报上去(存续期)N+1,而后续客户收到的确认函里面写的是一年期,其收益是固定的”。“同样,中梁‘房鑫2号’信托产品存续期也是一年。”蒋青告诉记者。


为什么会如此操作?蒋青表示,因为现在监管严格,信托公司没有办法直接做短期债的融资项目,“永续债信托内容没有变,形式只是为了过关”。


就蒋青的说法,记者咨询了信托业相关人士并得到了相同的答案,其亦表示上述做法可能是为了规避监管的要求。


不仅如此,对于融资方中梁来说,假以“永续债”外衣发行固收类信托融资计划,还可以降低融资成本和“隐藏”负债。


“正常来讲,‘永续债’没有规定多长时间结束,可以一直往后发。但是假如今年发的是这个成本价,第二年还要续的话,可能成本价要有所增加。”蒋青告诉记者。


IPG中国区首席经济学家柏文喜分析认为,之所以房企和信托机构在做实际存续期仅一年的“永续债”信托,是为了充分利用“永续债”信托可以计入权益项,进而帮助企业降低表内负债率以改善融资条件和符合监管要求,又不想触发“永续债”跨期利率跳涨机制而付出较高的财务成本。


那么,中梁与大业信托之间就“房鑫2号”的类似操作是否存在隐藏负债和降低财务成本等考虑?本报记者致函中梁,截至发稿,尚未得到回复。


高成本融资扩张


需要提及的是,除了“房鑫2号”信托计划以外,记者未在公开资料中查询到中梁2020年通过信托渠道融资,而据用益信托网所披露最近的一次仍停留在2019年7月份。


此前招股书显示,截至2018年底,中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还,总额达到147亿元,占借款总额约54.5%。不过,此后中梁再未就信托融资占比情况予以公开。


取而代之的是,优先票据、银行贷款、资产支持证券等融资渠道的拓宽,尤其是上市以来中梁频发海外债融资。据记者不完全统计,自2019年7月上市以来,截至2021年1月26日,中梁已披露10次海外债发行计划,其票面利率居于7.5%至11.5%之间。最近中梁披露2.5亿美元债融资计划,其票面利率为7.5%,有了明显改善。


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不过,此前的高息发债无疑推高了中梁的融资成本。据历年财报,2018年、2019年及2020上半年,中梁加权平均利率分别为9.9%、9.4%及8.9%。亿翰智库数据显示,2020年中期40家典型房企的平均融资成本为6.25%,远低于中梁融资成本。


频繁的融资动作背后是中梁藏不住的扩张诉求。记者注意到,近几年中梁频繁在土地市场大施拳脚,2016年~2018年新增土地63宗、119宗和221宗,2019年这一数值为139宗,拿地金额高达764亿元。2020年中梁继续延续前几年的扩张节奏,上半年豪掷394亿元拿地。


得益于土地储备的不断扩充,中梁也迅速从5年前的百亿量级跨越至千亿量级,直至2020年销售额超过1600亿元。1月4日,中梁披露了其2020年销售额数据,数据显示2020年中梁销售额为1688亿元,完成既定目标的100.5%。


不过,需要提及的是,规模扩张的同时,中梁的负债总额也水涨船高。据东方财富旗下金融数据平台Choice,中梁债务总额逐年攀升,2015年该值约为137亿元,而去年上半年已经增加至2320亿元左右。


从现金状况来看,2019年中梁在手资金(现金及现金等价物+受限制存款及现金)约为265亿元,能够覆盖公司201亿元的短期债务。不过,相较于2020年上半年394亿元的拿地金额,公司在手资金并不算宽裕。


作者:孙 珊 珊
来源:中 国 科 技 投 资

责任编辑:Tnews

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