【投资】城市更新+湾区红利,地产投资新风口如何掘金?

时间:2021/03/06 09:43:52用益信托网

近年来,粤港澳大湾区作为中国房地产的先锋领航地,运用和推广城市更新成熟业务模式,日渐成为未来城市升级及房地产开发炙手可热的新风口。中航信托充分发挥金融整合功能及在地产领域的资源和投资经验,通过天新湾区品牌等一系列城市更新业务布局,完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境,为服务民生福祉贡献更大力量。

 

地产存量时代,城市更新为何成为地产投资必然选择?

 

自2018年开始,全国大部分重点城市的二手房交易量超过一手房,中国住房市场已经由增量时代进入存量时代。在核心土地资源愈发稀缺、产业结构升级的背景下,改变传统房地产发展模式,从增量开发转向存量更新运营成为市场的必然选择。

 

频迎政策东风,城市更新持续发力。(1)顶层设计层面,“十四五”规划和2035年远景目标建议明确提出实施城市更新行动。2020年12月住建部部长进一步解读城市建设是构建新发展格局的重要支点,实施城市更新行动是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求;(2)地方层面,深圳率先出台城市更新办法,充分调动市场参与的活跃度,后升级为深圳经济特区城市更新条例,成为首部城市更新立法,政策先进性领跑全国。粤港澳大湾区城市整体发展水平较高,该区域城市更新开展较早且更具活力,重点城市均已相继出台相关政策。随着中央大力推动城市更新,加上核心城市中心区可供开发土储日益减少,预计全国更多城市将出台城市更新相关政策,不断推动城市更新的更快发展。

 

盘活存量土地,城市更新提升住房供给。2013年,中央城镇化工作会议明确提出“严控增量,盘活存量,优化结构,提升效率,切实提高城镇建设用地集约化程度”等政策方针。之后,全国国有建设用地供应面积呈逐年下降趋势,特别是房地产用地供应面积下降更为显著,从实际的土地供应情况来看,自2011年以来一线城市土地供应也出现明显下滑。在国土开发强度作为约束性指标被限定的情况下,通过城市更新的途径来升级城市基础设施,满足居住与工商业更高层次的需求,成为城市发展的必然趋势。


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助力产业结构升级,城市更新推动城市化进程。从国际经验来看,产业的变迁往往伴随着城市的兴衰,以城市更新为引领,推动以工业为主的第二产业向现代服务业为主的第三产业升级,是城市持续进化发展的关键。目前国内还普遍存在用地粗放低效,大量工业用地闲置等问题,通过城市更新助力产业升级,改造存量的工商业用地,提升土地产出,顺应城市现代服务业发展的需要,成为城市发展进化的必由之路。


众多城市圈,地产投资为何聚焦大湾区城市更新?

 

湾区城市更新政策框架更加成熟。在城市更新政策推进方面,广东省走在全国的前列。2009年8月广东省出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约的若干意见》后,广东省十多年来在城市更新领域积累了丰富的实践经验,深圳作为城市更新的先行者,引领广州、东莞等大湾区其他城市不算完善政策,已经逐步形成了成熟完整的政策框架体系。

 

湾区住房供需矛盾更为明显。土地供应紧张与人口持续聚焦带来的城市承载力超负荷运行,使得城市更新成为大湾区各城市可持续发展的重要抓手。环湾区城市土地供应不足成为新常态,土地资源的稀缺使房企面临扩张压力,其中,深圳市经济发展和土地供给之间的矛盾尤为突出,在土地开发强度已经很高的前提下,深圳市的土地供给数量明显不足。深圳近三年住宅市场土地供应面积远低于其他一线城市,市场出现一地难求的局面,土地的供应愈发依赖城市更新的推进,此外,深圳人口净流入常年位居全国领先水平,更加剧了住房供需矛盾,同时意味着深圳房地产投资价值的提升。


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湾区城市更新项目盈利空间更大。房企获得土地的传统手段主要包括招拍挂和兼并收购,招拍挂目前仍然是房企最主要的拿地方式,但在热点城市土地供应紧缺及价格高企的背景下,传统拿地手段的成功率及性价比越来越低。房企介入湾区城市更新,可以实现拿地手段多元化,以更低的地价获得核心地段的土地储备,保障更高的利润率,房企逐步从依靠市场红利的旧时代迈向提升改造运营专业能力获取更高收益的新赛道。

 

中航信托·天新湾区品牌运作已经3年,一直受到广大投资者的青睐。中航信托充分发挥金融整合功能及在地产领域的资源和投资经验,围绕一线发达城市挖掘存量城市更新业务机会,逐步形成和巩固覆盖粤港澳大湾区、环首都经济圈、长三角经济圈等区域的城市更新业务布局,充分发挥金融优势,通过完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境,为当地居民带来实质性的生活品质提升,为服务民生福祉贡献更大力量。



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来源:当 代 金 融 家

责任编辑:qin

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