房产抵押被判无效,天津信托4.2亿恐难收回

时间:2021/06/13 09:03:07用益信托网

近日,裁判文书网公布了一则判决书,原告是北京市物资有限公司,被告是天津信托,法院一审判决天津信托签署的《贷款抵押担保合同》无效,信托公司不再享有抵押权,天津信托4.2亿信托本金恐难收回。

 

事情的经过:2016年12月,融资方新昌公司向天津信托贷款4.2亿元用于调整财务结构,期限两年,贷款利息11%/年,同时北京中物信和公司和天津信托签订《贷款抵押担保合同》,将其持有的北京市西城区马连道路19号茶马大厦、21号京闽茶城及地下部分共28800.22㎡房产抵押给天津信托,并办理了《不动产登记证明》。

 

信托到期后,融资方未按时还款,天津信托提起诉讼。

 

2019年12月31日,天津市第二中级人民法院判决,天津信托公司对于中物信和公司提供的《贷款抵押担保合同》项下的抵押物(具体以不动产登记证明为准)折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。

 

2020年7月3日,北京市物资有限公司提出异议,认为天津信托和北京中物信和公司签署的《贷款抵押担保合同》无效,理由是北京市物资有限公司才是马连道路19号楼、21号楼土地使用权及对应建设项目的实际权利人,天津信托在办理业务时,没有对抵押物的权属状况进行基本的调查,同时,北京中物信和公司也没有提供符合《中华人民共和国公司法》规定的公司决议。

 

关于抵押物的权属和《贷款抵押担保合同》是否有效,双方展开激烈的辩论。

 

法院最终判决《贷款抵押担保合同》无效的主要理由是,本案中,中物信和公司虽向天津信托公司出示了《北京中物信和房地产开发有限公司董事会决议》,但在该决议上签字的人员为周炜、杨渊、周昊、吴小卉、徐胜强五人,据中物信和公司工商登记信息记载,该公司时任董事应为周炜、沈煜明、陈宏伟、王小京、朱克宁五人,因此,该董事会决议无法代表中物信和公司对外进行担保的意思表示,应视为公司时任法定代表人周炜未经授权擅自为他人提供担保的行为,该行为构成越权代表。

 

《中华人民共和国合同法》第五十条规定:“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外,该代表行为有效。”这意味着,对于越权代表情形下《贷款抵押担保合同》效力的认定,仍需考察相对人天津信托公司在签订合同时是否为善意。所谓善意,是指相对人不知道或不应当知道法定代表人超越权限订立担保合同。

 

审查签字董事的身份是否属实应属形式审查的基本范畴,也应是担保合同相对人必要的注意义务。在本案中,中物信和公司出示的董事会决议签字人员与工商登记信息记载的公司董事仅一人相同,天津信托公司应当知道该决议非公司董事会意志,即应当知道签名人员中身份唯一真实的周炜存在着超越权限对外提供担保的情形。

 

因此,在未对《北京中物信和房地产开发有限公司董事会决议》进行基本的形式审查的前提下,天津信托公司签订《贷款抵押担保合同》时并非善意相对人,《贷款抵押担保合同》应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定归于无效。

 

最终法院判决天津信托对北京市西城区马连道路19号房产、北京市西城区马连道路21号-1至4层房产不享有抵押权,在判决生效之日起十五日内撤销抵押登记。




作者:万 国 朝
来源:国 朝 说

责任编辑:Instshuai

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