【财富】注意!上车变难了

时间:2021/06/22 17:04:39用益信托网

这两天,小区里的大爷大妈手携手跑进银行赶集,很是热闹。因为受到了银行客户经理们的召唤:


“存款利率马上要下调,不抓紧配点儿?”


这次银行存款利率下调,起源于6月1日北京召开的市场利率定价自律机制工作会议,不存在阴谋论,就是简简单单”机制更换“。


跟去年房贷利率一样,过去存款利率的机制是“基准利率*上浮比例”,而现在,改成了“精准利率+基点”。


这次更换机制,主要是将存款定价方式与贷款定价方式接轨,充分市场化,便于未来调节的利率,其背后的深意,用央行某官员的论述:


“金融管理部门希望通过引导中长期存款利率下行,推动存款业务合规理性发展,进而降低银行负债成本,进一步推动银行降低实体经济实际融资成本。“


翻译成大白话:


银行给人们的利息太多了,需要减轻,这样就可以更好的为小微企业输血,服务实体经济。


然而,这种调节机制,也在倒逼储户把钱从银行拿出来,投向市场。


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当然这种现象是世界各国都存在的,而且越发达的国家,存款利率反而越低。


这是因为经济发展越好的地方,市场规模越大,资本垄断越强,经济增长空间有限,这时候市场就需要大量活跃资金,投资或者消费,来推动这艘航母前进。


比如日本,房地产泡沫结束后,被称作全球最保守的国家,居民特别爱存钱,后来为了让经济活跃起来,日本银行的存款利率逐步下调,趋近于0。


结果戏剧性的一幕出现了,我记得有一则报道,有的日本家庭干脆把钱从银行里取出来,塞到了床下面。日本高层根本没辙,大字报登着:


“这些现金像一座冰山,难以融化。”


当然中国不同,当下经济正处于高速增长期,民间资本活跃,投资者比较激进,尤其年轻人,炒鞋炒币炒盲盒,远比原来那一代玩郁金香、大蒜的高端。


所以在中国,存款利率下调会激励人们把钱从银行取出来,投资或者消费,这要比其他国家更明显一些。


跟央行放水一样,市场钱多了,总归要有流出,间接利好股市、基金等权益类市场。


写到这里,肯定会有人问,为啥不利好楼市?


按照中国人爱买房的秉性,利好楼市是必然的,但对于楼市,还要考虑一个最直接的因素——房贷利率。


房贷利率是2019年开始市场化的,底层逻辑也围绕着“LPR+加点”的算法,自从新制度出来以后,有关部门通过调节房贷利率,进而压制房价,传动效率提高了很多。


调控逻辑是:楼市热,房价涨,房贷利率上调,抑制买房;楼市冷,房价跌,房贷利率下调,激励买房。


现在来看,情况极为不妙。


房贷利率=LPR+加点,我们先看LPR,从2019年8月-2020年2月,LPR5年期以上报价利率从4.85%下调至4.65%。


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这段时间,正值上一轮大调控深水区,中国楼市整体行情一般,下调房贷利率有鼓励购房、稳楼市的意味。


但从2020年3月份开始,行情反弹,成交陡增,LPR开始暂停下跌。


今年更是爆发式增长,数据统计,2021年前5个月,全国居民户中长期贷款(房贷)增加2.91万亿,2020年同期则是2.165万亿,增幅约34.4%。


这个数据很恐怖,主要一二线城市明显过热,所以你会看到,上半年楼市调控特别狠,下半年也会更严厉。


可以预见,接下来LPR下调的概率几乎为0,当然也不能上涨,因为如果上调,之前那些选择“转换LPR二手房合同”的业主,都被割韭菜,市场炸锅。


所以最好的方法是保持当下LPR利率水平,按兵不动。


那么调控房贷利率的主要心思,就来到后面的“加点”上。


贝壳数据显示,全国72城二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17、15个基点,加息幅度超过一季度;当前首套、二套利率距2019年11月的高点仅7个、14个基点。


6月72城房贷平均放款周期为50天,较上月延长2天。


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这段时间很多城市都在上调利率、收紧房贷。


比如武汉传出一幅图,这段时间二手房放贷卡得非常严,很多银行都开始“拒贷”了。


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武汉的多个中介的统一口径是,拒贷的银行少,但款下不来是真的,二手房房贷很多银行都得推到5-6个月以上,很多都批下不来,新房还要看开发商水平。


还有深圳的卫星城惠州,这两年楼市非常火,而房贷利率一直处于大湾区最高水平,6月利率继续上调,首套6.8%,二套更是飙到了7.2%,而且很多银行都停了贷,对外地人购房的资质审核尤为严格。


从数据上看,房贷利率上调得城市主要集中在行情火热的城市群,其中利率最高的是成渝城市群,其次依次为长江中游、大湾区、长三角和京津冀。


其中苏州在5月,房贷利率上调幅度居全国第一,首套5.7%,二套6%以上,绍兴、呼和浩特分别列为二三,上调幅度均在0.3%以上。


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其实看到这些数据还是很费解的,比如成都、武汉、苏州这种新一线城市,今年楼市太火,为了重点打击炒房客,大幅上调房贷利率是合理的。


然而北海、洛阳、上饶这些三四线城市,楼市行情很一般,为什么也跟着调高房贷利率,甚至到6%以上。


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上调房贷利率的副作用也很明显,那就是误伤刚需,所以这些楼市不行利率还高的城市,刚需实在太难了。


不过接下来有几点是肯定的。


今年央行放水、外资入场、经济复苏,一系列的货币活动导致上半年房价过热,好不容易出台政策压住了火焰,但现在又出现了存款利率下调。


这种利好楼市的因素必须扼杀在摇篮里,所以接下来,楼市调控会进一步加严,继续上调房贷利率“加点”,拦截货币流入楼市。


对于今年的购房者来讲,下半年买房会越来越难,恐怕是近两年,最艰难的一个时间段,谁都不想把白花花的银子补贴给银行。


下面给大家几点建议。


如果你所在的城市行情不错,成交量正在上涨,房贷利率只要在6%以下,可以上车,因为房贷利率在房价涨幅面前,还是相对薄弱的。


如果你所在的城市上半年行情火热,经历了大调控,房贷利率超过5.5%,则不要上车,因为大调控后,楼市趋冷,加点不会再涨,可以观望。


如果你所在的城市上半年没行情,现在依旧成交冷淡,房贷只要超过5.5%,就要选择观望,因为你有大把的时间可以等“加点”降下来。



作者:子 木
来源:子 木 聊 房

责任编辑:humf

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