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导语：房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，其中个人账户为业主交存的住宅专项维修资金，专项用于公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户按照“取之于房、用之于房”，“不增加个人负担，不减损个人收益”的原则，由政府负责建立。总体来看，推进实施房屋养老金政策具有积极意义。

根据住房和城乡建设部的消息，将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，其中，房屋养老金制度受到广泛关注。加快推进房屋养老金政策实施，有助于稳定旧房市场价格，盘活个人资金账户，对改善民生也具有重要意义。

房屋养老金制度有助于居民住房改善

当前，随着我国城市建设不断推进，房地产形势已发生重大变化。从整体供给上看，“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在；从需求上看，人民群众对住房品质要求更高。根据媒体报道，截至2022年底，接近20%的城镇既有房屋建成年份超过30年，预计到2040年前后，近80%的房屋将进入“老年阶段”。房屋老龄化加剧，安全隐患逐渐显现，改善住房条件和确保居住安全愈加重要。在此情况下，房屋养老金制度应运而生，通过延长房屋使用寿命，提升整体居住环境，确保老旧房屋在存量时代能够适应新时代居民的生活需求。

早在1998年，原建设部、财政部印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，规定居民购买商品住房时，需按购房款2%～3%的比例缴交维修基金。2004年，该费用变为办理产权证时必须缴纳的资金。2007年，《住房专项维修资金管理办法》出台，规定自2008年2月1日起，住宅专项维修资金的比例升至5%～8%。

尽管住房专项维修资金制度实施已久，但仍存在两个主要问题：一是资金管理机制缺乏透明度，使用效率低。据上海市房地产科学研究院测算，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，其中上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金未被有效利用。二是维修资金在个人账户间存在差异，越是亟需维修的老旧住房越是缺乏资金。1998年前的房屋（房龄超过26年）业主未缴纳维修资金，2009年前的房屋（房龄超过15年）售价低（全国住宅平均销售价格不足4500元），业主缴纳的维修资金有限，经过多次提取后，不足以支撑大规模维修。

2022年4月，长沙自建房坍塌事件的发生敲响房屋安全的警钟。2022年5月，国务院办公厅发布的《全国自建房安全专项整治工作方案》首次提出，要“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。2023年3月和11月，相关单位再次提及要探索和建立房屋养老金等制度。经过长时间的探索，房屋养老金制度初见雏形，并开始在城市间试行。

2023年4月1日，宁波正式实施《宁波市物业专项维修资金管理办法》。一是明确资金来源。个人账户中，对于新售住宅，业主按规定缴纳专项维修资金：房屋层数越高，或配备电梯的业主，需缴纳的资金也更多；未交存专项维修资金的老旧住宅小区，可参照新标准进行补交，也可由业主大会决定具体的交存标准。二是规范资金使用透明度。业主可以通过宁波市住房和城市建设局官网进入相关信息系统查询专项维修资金的交存、使用等信息。三是实行维修资金续交。当专项维修资金使用后，业主分户账内的余额不足首期交存金额的30%时，应当由业委会拟定续筹方案，并经业主大会审议通过后由业委会组织分户账内余额不足的业主进行续存。四是个人账户与公共账户责任分摊。进行中修及中修以上项目维修，项目所涉业主按规定足额交存、续存专项维修资金的，在申请使用专项维修资金时，可享受政府50%比例的专项维修补贴资金。未足额交存、续存专项维修资金的业主不可享受。

2025年1月，《天津市滨海新区房屋养老金管理办法（试行）》出台。一方面，对于房屋养老金账户的建立和归集，由区住房建设委在专户管理银行开立房屋养老金公共账户，其资金通过在涉宅用地土地出让底价的基础上按规划建筑面积每平方米增加一定额度土地收益筹集，并结合相应土地出让增加收益实际缴库情况安排房屋养老金公共账户资金。个人账户仍沿用现有房屋维修资金账户，资金归集参照现行办法，并引导无专项维修资金的房屋业主补建补交个人账户。另一方面，进一步明晰公共账户资金的使用范围，体检、保险机构的选择标准，体检、保险费用的申请流程以及个人账户资金的使用标准。

房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，其中个人账户为业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行，专项用于公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户按照“取之于房、用之于房”，“不增加个人负担，不减损个人收益”的原则，由政府负责建立。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出，并作为应急托底保障，为维修资金使用存在困难的房屋提供资金垫付。总体来看，推进实施房屋养老金政策具有积极意义。

提振二手房市场，提升居住质量和商业价值。目前主流观点认为，住房养老金政策有助于改善老旧房屋居住质量。房屋养老金制度有助于延缓房屋老化，进而提振老房价值。在当前房价主要由供需关系主导的情况下，房屋养老金可能无法做到推升二手房房价，但在改善老旧房屋居住环境的情况下，或许能缓解二手房房价下行压力，稳定房地产市场。

盘活个人账户，提高旧房改造的决策效率和资金利用效率。出于权益保护和规避风险的目的，房屋养老金政策下，维修专项资金中个人账户并不会被统筹，使用程序未有区别。但由于房屋养老金政策下政府会补贴房屋维修项目，在一定程度上降低了业主进行房屋维修的成本，能够鼓励业主积极参与旧房改造，提升决策通过的效率和资金利用效率，有助于盘活个人账户。

旧房改造的增加将对建筑行业产生积极影响。一方面，随着老旧房屋的维修、改造需求增多，建筑业将迎来大量基础设施修缮、房屋升级和功能改造的项目，带动建筑材料、工程技术和劳动力的需求增长。另一方面，房屋体检、应急维修和长期维护工作的常态化，将促使建筑企业更加注重绿色建筑技术、可持续施工方式和创新改造方案，推动行业向高质量发展转型。

房屋养老金制度海外借鉴

境内的房屋养老金制度与境外的房屋维修制度相比，主要有以下不同：一是资金来源。境外业主的房屋维修资金多源于业主本人，政府补贴多以贷款优惠政策为主，直接的资金补助通常只面向特定人群（如贫困人群）。而境内的房屋养老金政策规定，政府需按照比例进行维修资金补助，构建公共账户，更能起到以小资金撬动大资金的目的。二是维修资金缴纳强制性。不同于境外对于补缴维修资金的强制性（如限制交易、质押登记、优先受偿等），境内目前对于补缴资金处于自愿阶段。

比如，日本建立修缮积立金制度，强制拥有公寓的居民每月向管理委员会缴纳长期修缮预留资金，用于对房屋共用部分开展定期、有计划的大规模维修。日本建立修缮积立金制度主要有以下几方面特点：一是修缮积立金的缴纳金额根据住宅建商在分售公寓初期制定的长期修缮计划计算。二是修缮积立金用于对住宅及住区共用部分的修缮工作，包括定期维修、意外维修、公用部分变更等。当公共部分需要日常维护或公共部分需要恢复原状时，需半数以上业主投票支持，并由管理协会负责调用资金。当共用部分需要变更或需大规模修复时，则需四分之三的业主同意。三是修缮积立金的积累与使用以社区自治为主，行政指导为辅。

再如，香港地区相当一部分住宅房屋建于二十世纪六七十年代，老旧房屋数量可观，高昂的房价以及公共住房较长的轮候时间（大约为6年）进一步激化房屋老化带来的矛盾。为此，香港地区通过普通法、消防条例、《建筑物条例》以及《建筑物管理条例》等法律条文以及大厦公契明确业主对房屋维修的相关责任和权利。业主需承担其名下物业及楼宇公共部分的维修和管理责任，按公契的条款，缴纳其应分担的管理费，为维修和管理基金供款，并维修楼宇的结构构件、公用部分、公共设施及其私人物业。业主无需在购房时一次性交存住宅维修金，但需每月定期缴纳管理费，用于楼宇的日常维护。大修资金不足时，业主立案法团将订立明确的维修计划，由业主分摊费用。每年年底，法团都会聘请审计师对账目进行审计，并向所有业主公布一年中的收支明细。

完善房屋养老金制度需要多方支持与保障

与境外较为成熟的住房养老金制度相比，我国的住房养老金政策目前仍面临不少挑战。

一方面，公共账户资金带来的财政压力。房屋养老金制度下，公共账户由财政资金出资，以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金、地方财政补助资金为主，其他房地产相关税收为辅。公共账户的资金依赖于地方财政，将使得地域间房价分化更为严重，财政税收相对紧张的地区，房屋维修能力偏弱，可能进一步压低存量房价。与此同时，在土地出让金收入逐步降低的情况下，地方政府可能会调整土地供应策略以确保稳定的资金流入。这可能会导致土地价格上升，进而推高新房的开发成本和价格，造成新房补贴旧房的现象。

另一方面，个人账户续交、增值和管理及公共账户资金分配仍是难题。当前我国房地产市场已经进入到存量市场，大批房龄超过30年的房屋需要进行大规模维修。近几年来，房地产价格逐步下跌，老旧房屋维修后的价值增长能否覆盖维修成本，成为激励业主续交个人账户的重要因素，且有相当一部分业主交易房产的动机不强，公共区域的维修对其而言收益较小，维修资金续交和调动存在阻力。同时，不同地区的房屋维修需求和财政状况不同，如何确定资金分配，以及如何在突发情况下快速调配和使用公共账户资金也是需要解决的问题。创新资金筹措办法、明确资金分配标准并披露资金具体用途需要后续政策的进一步规范。

从政府层面来看，房屋养老金制度的实施需要多方位的支持与保障。政府应拓展资金来源，除了传统的财政拨款，还可以通过发行专项债券、吸引社会资本等方式筹集资金，确保公共账户的充足性和可持续性。建议建立全国统一的房屋养老金信息管理系统，实现资金流动的透明化，让公众能够追踪和监督资金的使用情况，增强信任度；完善相关法律法规，明确业主、政府和其他相关方在房屋养老金制度中的权利和义务，尤其是对维修资金的缴纳和使用进行法律保障；通过税收优惠、补贴等激励措施鼓励业主积极参与房屋维修；开展多渠道的宣传和教育，提高公众对房屋养老金制度的认识和支持；制定房屋体检和维修的标准化流程和技术规范，提供必要的技术支持和培训。

金融机构在房屋养老金制度中扮演着关键的支持角色。一方面，应创新开发专门针对老旧房屋维修的金融产品，如优惠贷款、低息融资方案等，帮助解决维修资金不足的问题。结合绿色金融政策，还可提供绿色建筑贷款或节能改造贷款，支持符合环保标准的房屋改造项目。探索多元化资金保值增值模式，以实现资金安全稳健投资为目标，探寻房屋养老基金投资管理模式，提升资金收益率。同时，探索开发适合房屋养老金制度的保险产品，并通过专业的风险管理咨询，为房屋维修和改造提供风险保障，降低业主的经济风险。另一方面，加强与政府的合作，可建立信息共享机制，确保资金流动和使用的透明化，提高资金使用效率；通过参与政府政策的制定和调整，提供专业建议，帮助优化房屋养老金制度的实施方案，确保政策的有效落地和持续发展。

（本文原载于《中国银行业》杂志2025年第6期）