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中国老龄化进程正以空前速度推进，2025年60岁以上人口已达3.1亿，养老保障体系面临结构性挑战。在此背景下，养老金融作为应对人口老龄化的重要支撑，已从政策规划加速落地为行业实践。自2023年末养老金融被纳入国家“五篇大文章”战略布局，到2024年12月中国人民银行等九部门联合印发《关于金融支持中国式养老事业服务银发经济高质量发展的指导意见》，再到2025年1月《中共中央国务院关于深化养老服务改革发展的意见》明确提出“拓展养老服务信托业务”，政策红利持续释放，为养老信托发展提供了制度保障。

信托机制凭借其财产隔离、财富传承、定制化服务等独特优势，在养老保障领域展现出其他金融产品不具备的不可替代性优势。相较于传统理财产品或单一养老储蓄，养老信托通过信托机制进行资产封闭管理从而实现风险隔离，依托信托文件约定进行个性化定制服务，由信托公司结合各类专业机构运作满足银发群体在财产管理、医疗护理、代际传承等多元化需求。目前，信托行业已积极探索养老服务信托、养老理财信托、养老产业信托、养老慈善信托等多元业务类型，从个人财富规划到产业资源整合形成服务闭环。然而，目前养老信托发展仍面临服务模式集中于支付分配环节、社会资源协同不足、设立门槛较高等现实瓶颈，亟需通过创新与制度完善破局。

（一）2023年末：养老金融纳入国家“五篇大文章”，战略地位确立

基于我国2.97亿老龄人口、占比总人口21.1%的现实挑战，2023年末中央金融工作会议将养老金融纳入科技金融、绿色金融、普惠金融、数字金融共同构成的“五篇大文章”体系，标志其成为国家金融战略重点。

自2022年，普惠养老专项再贷款设立之后，降低了养老服务机构的融资门槛与成本，让更多养老机构能够获得充足的资金支持，从而扩大普惠养老服务的供给规模，提升服务质量，让普通大众能够享受到价格合理、优质高效的养老服务。2024年，中国人民银行等四部委联合印发《关于延续实施普惠养老专项再贷款有关事项的通知》，决定延续实施普惠养老专项再贷款，试点范围扩大至全国，并将支持范围扩大到公益性、普惠型养老机构运营、居家社区养老体系建设和纳入目录的老年产品制造。

据统计，2022年个人养老金制度正式发布实施两年来，银行、保险、基金等金融机构积极参与，个人养老金账户已开立超过6000万个，共有个人养老金产品836款，包括466款储蓄类产品、200款基金类产品、144款保险类产品以及26款理财类产品，推动我国养老第三支柱持续发展壮大。

（二）2024年12月：《关于金融支持中国式养老事业服务银发经济高质量发展的指导意见》明确养老金融服务目标

2024年12月九部门联合发布的《关于金融支持中国式养老事业服务银发经济高质量发展的指导意见》明确了养老金融服务目标分为两个阶段：到2028年基本建立养老金融体系，丰富产品业态并形成普遍养老金融意识；到2035年实现养老金融与养老事业高质量发展的良性循环，产品服务更加精准高效。《意见》对金融机构提出以下具体要求：精准匹配金融产品和服务，满足不同阶段、不同人群养老金融需求；加大养老金融供给力度，拓宽银发经济融资渠道；健全金融保障体系，促进养老财富储备和保值增值；夯实金融服务基础，提升老年人便利度和安全感。

（三）2025年1月：《关于深化养老服务改革发展的意见》首次提出“拓展养老服务信托业务”

2025年1月，中央在《关于深化养老服务改革发展的意见》中首次提出“拓展养老服务信托业务”。同月，国务院办公厅转发金融监管总局《关于加强监管防范风险推动信托业高质量发展的若干意见》，通过穿透式监管、从严市场准入、推动信托公司向“服务中介”转型等措施，构建“机构监管+行为监管+功能监管”的全方位框架，坚守信托本源定位。信托公司立足受托人定位，遵循法律法规和监管要求，确保信托目的合法合规，为受益人的最大利益处理信托事务，履行诚实守信、勤勉尽责的受托责任。发挥信托机制财产独立、风险隔离的功能优势，引导资产服务信托、资产管理信托、公益慈善信托规范健康发展。

三、养老服务信托的定义与核心功能

养老服务信托是指信托公司接受委托人委托，以满足受益人养老需求为核心目的，通过财产独立管理、跨期资源配置、服务整合链接等方式，提供涵盖资金监管、医疗护理支付、养老社区对接、资产传承等全场景解决方案的信托业务。其核心制度优势体现在：

四、目前养老信托的模式

（一）以房养老信托

1、典型案例分析

（1）上海信托：“不动产+现金”混合财产信托案例

案例背景：委托人为中年白领家庭，核心诉求在于实现“养老现金流+子女定向传承”的双重目标。其财产类型包含名下商办房屋及现金资产，需通过结构化设计兼顾母亲的养老资金补充与子女的未来财产保障。

运作架构：委托人将商办房屋作为核心信托财产，并追加现金资产形成混合财产池。通过信托公司专业化运营，商办房屋出租产生的稳定现金流定向用于补充母亲养老金，直接提升其晚年生活水平；同时约定信托存续期，待子女成年后，商办房屋不动产将作为个人财产定向传承至子女，实现代际财富的精准传递。

成效：该案例为全国首单“不动产+现金”混合财产形式的家庭服务信托，创新解决了中年群体在养老储备与代际传承间的平衡难题，验证了多元财产类型在养老信托中的协同运作价值。

（2）爱建信托：独居老人情感价值守护信托案例

案例背景：委托人为年近八旬的离异独居老人，无子女，日常生活主要由侄子照料。其核心目标是通过唯一住房实现“生前用益权保障+身后传承意愿实现”的情感价值守护，既要确保委托人晚年养老资金充足，又需明确财产最终定向传承给侄子。

运作架构：老人将唯一住房作为信托财产转移至信托公司，通过房屋出租产生的租金收入作为退休金额外补贴，直接增强其养老经济能力；同时，信托合同明确约定老人生前拥有房屋的使用、处置及收益权，保障其居住安全感与财产控制权；在老人过世后则通过信托他益功能将房产作为信托财产定向传承给作为受益人的侄子。

成效：作为上海辖内首单以不动产为信托财产的特殊需要服务信托，该案例成功将财产管理与情感需求深度绑定，为无子女独居老人提供了“养老保障+精神慰藉”的综合解决方案。

（3）典型案例关键要素对比

为清晰呈现不同养老信托模式的差异化特征，以下从委托人特征、财产配置、核心功能等维度进行对比分析：

2、不动产信托财产登记试点

数据显示，房产占我国家庭资产的70%，不动产作为核心养老资源的属性显著。信托机制通过以下路径实现资产价值转化：委托人将不动产设立信托后，生前可享有房屋的使用、处置及收益权，通过出租等方式获取现金流定向用于养老或照护费用；身后则借助信托的他益分配功能实现房产的定向传承，避免遗产分割纠纷。与银行保险的反向抵押模式相比，其核心优势在于无需转移房产所有权或办理抵押登记，委托人始终掌握控制权，同时支持“不动产+现金”混合财产形式，满足多元化养老资金配置需求。

但传统不动产信托长期面临权属模糊、风险隔离不彻底等核心问题，而“信托财产独立登记”机制的建立从根本上破解了这一困局。该机制通过“协议+备案+标识”的标准化流程，明确不动产信托财产的独立法律地位，实现了产权归属的清晰化与风险隔离的制度化。

具体而言，不动产信托财产登记完成后，产权归属于具有独立法律人格的信托产品，由信托公司代表信托产品持有不动产，在产权证书附注栏中明确标注“不动产信托财产，信托产品名称xxxxxx”。这种模式既避免了传统架构下产权归属不清的法律风险，又通过信托财产独立性实现了与委托人、受益人及信托公司自身财产的有效隔离，为养老资金的定向支付提供了制度保障。

从2024年12月北京市发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》开始，目前仅北京、上海、广州、厦门、天津五地开展了不动产信托财产登记的试点工作。北京市首先确立了“信托产品预登记（中信登）-签订信托文件-不动产转移登记”三步流程；上海市创新了四步闭环流程“信托产品预登记（中信登）→向中信登申请出具登记证明文件→不动产登记→信托产品登记”，且首次将税务部门纳入试点机制，为信托税制改革预留空间；广州市创新允许预售商品房、未办证二手房等暂不具备转移条件的不动产通过预告登记锁定权属，且创新打破地域限制，允许在广州设有异地部门的全国性信托公司参与试点；厦门市扩大了不动产信托财产登记类型（转移登记和变更登记），创设追加交付不动产、更换受托人、受益人变更登记等事由，并根据不同事由分别设计登记流程，登记内容创新增加记载委托人和受益人等；天津市创新建立持有和和购买双场景，将不动产信托的受益主体范围到具有存量资产优化需求的企业，服务国企改革和实体经济。

当前机制仍面临配套税费政策待完善的挑战。实践中，不动产信托的税费成本成为普惠化推广的主要障碍，导致部分潜在用户望而却步。未来需进一步细化税收优惠、登记费用减免等支持政策，结合跨部门数据共享简化流程，才能充分释放“以房养老”信托的制度潜力，推动其从试点案例向规模化养老工具演进。

（二）保险金信托

1、典型案例分析

当前养老信托实践中，委托人核心需求呈现多元化特征，主要涵盖三大维度：养老资金管理（确保资金定向用于养老服务消费）、传承安排（实现财富精准传承与代际责任传递）、特殊照护（针对失能失智等群体的专业化托养需求）。

从市场实践看，委托人需求已从单一资金增值转向“资金+服务”综合保障。以中信集团首单“四位一体”信托养老服务为例，其整合旗下度假式康养社区、城市养老综合体、护理型养老机构等多元项目，客户不仅能够通过信托结构化工具实现养老费用的安全储备，还能够实现机构选择权与支付自动化需求，自主选择养老机构并由信托按约定直接支付费用。而平安信托数据显示，其3.6万保险金信托客户中，91%选择养老生活金分配方式，反映出中高净值人群对长期养老现金流规划的高度重视。对于特殊群体，失能失智长者的专业化托养需求尤为突出，要求信托方案整合医疗护理、康复训练等专业资源。

针对上述需求，中信集团首创“银行+保险+信托+产业”四位一体架构，具体路径包括：a.资金入口：以中信保诚人寿保单受益权设立保险金信托，实现风险隔离与资金杠杆效应；b.受托管理：由中信信托作为受托人，建立养老机构白名单库，客户可自主选择机构并授权信托直接支付入住费用；c.特殊照护响应：针对失能失智群体，整合中信养老旗下护理型机构资源，提供从评估到托养的全流程解决方案。平安信托则侧重规模化服务能力建设，通过“保险金信托+平安臻颐年养老社区”模式，将平均年龄48岁的3.6万名客户的长期养老需求与集团康养资源深度绑定，形成“资金规划-服务落地”闭环。

2、保险金信托与传统保险的核心差异

为更清晰呈现创新价值，以下从资金灵活性与服务延展性两方面对比保险金信托与传统保险的差异：

保险金信托通过“法律架构+资源整合”双重优势，突破了传统保险的功能边界，既能实现养老资金的安全隔离与定向传承，又能依托产业协同满足差异化照护需求，成为衔接财富管理与养老服务的重要纽带。

3、保险金信托的优势

保险金信托的核心竞争力体现在制度保障、服务协同与科技赋能的三维度融合，通过构建“金融+养老”生态体系，实现养老资金安全增值、服务精准对接与财富有序传承的多重目标。以下从具体维度展开分析：

（1）制度优势：财产隔离与灵活分配的双重保障

保险金信托具有信托专户的法律独立性，构建了养老资产保护与传承的核心制度基础。其优势具体表现为：

（2）服务优势：医养资源深度嵌入与生态整合

保险金信托通过“金融+产业”协同，构建覆盖全生命周期的养老服务网络，多元化养老场景覆盖，可匹配活力老人、半失能老人、失能失智老人等不同群体需求。保险金信托通过与优质养老服务机构合作，引入康养管理、医疗护理、康复理疗等非金融服务，打通养老服务供需对接堵点，为客户提供从健康管理到重症护理的全链条服务，实现金融资产与实体服务的无缝衔接。

（3）科技优势：区块链赋能全流程线上化与效率提升

金融科技的深度应用重构了保险金信托的服务流程，如实现全流程数字化管理，客户可通过手机银行完成从签约、资金划转至服务预约的全流程，大幅缩短业务办理周期；通过区块链底层技术实现资金流向全程可追溯、合同条款不可篡改，信托财产的投资运作、收益分配等关键环节均生成分布式存证，客户可实时查询资金状态，解决传统信托业务中的信息不对称问题。

4、生态整合趋势

头部机构通过集团化资源整合，构建“银行+保险+信托+养老产业”的生态体系，典型如中信集团模式：

这种生态整合模式不仅降低了客户获取养老服务的门槛，更通过“金融赋能实业、实业反哺金融”的良性循环，提升了市场竞争力与客户粘性。

（三）家庭服务信托（普惠型家族信托）

1、典型案例分析

风险隔离作为养老信托的核心功能之一，已成为委托人配置资产的关键考量因素。通过家庭服务信托的法律结构，委托人可将部分资产独立于企业经营风险或个人债务，实现财富的安全守护与代际传承。实践中，信托机构通过创新设计“子女教育阶段支付+父母养老定期支付”的双层分配机制，有效满足了中等财富家庭的复合型需求。

（1）风险隔离与双层分配的实践路径

中信银行家庭服务信托案例中，一位创业者委托人将金融资产设立信托，使得信托财产独立于企业债务体系，同时设计分层分配方案：子女教育层面，受益人需凭学籍证明或入学通知书申领教育资金，确保专款专用；父母养老层面，信托账户按月向委托人父母支付养老生活费，并根据医疗诊断证明追加医疗补贴，形成覆盖两代人的保障网络。这种结构既隔离了企业经营风险对家庭生活的冲击，又通过动态分配机制实现资源的精准投放。

渤海信托“2025银发守护1号服务信托”从服务消费场景切入风险隔离实践。该信托由护仁(上海)养老服务有限公司作为委托人，老年人将陪诊服务费汇入信托监管账户，资金在陪诊服务完成并确认后才支付给机构，有效防止了预付款项被挪用的风险。同时，闲置资金可投资于货币基金等低风险产品，在保障安全性的前提下提升资金收益，形成“监管支付+闲置增值”的双重功能。

（2）多元化场景下的模式创新

针对不同客群的需求差异，信托机构推出了定制化解决方案。中信证券、中信信托协同开发的“信福传家·家庭服务信托2.0”产品，一是在信托财产类型上，除资金外可接受客户将双方准入的保险公司购买的保单放入家庭服务信托，并支持家庭服务信托分配资金供受益人缴纳保费，为家庭提供更为全面的保障；二是在信托当事人安排上，可根据需要灵活设置监察人，更好地保护受益人权益，实现财富传承目的；三是在信托利益分配中，可提供涵盖子女教育、婚育祝福、事业发展、医养安排、财富传承五大场景的18项分配条款，为客户提供更为全面的财富传承方案；四是在投资管理上，中信证券优选底层资产，发挥专业投顾能力，为家庭财富保值增值保驾护航。

（3）市场潜力

《2024年安联全球财富报告》显示，中国中等财富阶层占比已达33.4%，这一群体普遍面临“上有老下有小”的双重责任，对资产的风险隔离、子女教育储备和父母养老规划存在复合型需求。养老信托通过金融工具与服务场景的深度融合，通过动态分配机制满足多代人的差异化需求，能够有效匹配中等财富家庭的核心诉求。随着中等收入群体财富管理意识的提升，具备“财产独立+精准支付+专业监管”功能的养老信托产品有望迎来更广阔的发展空间。

2、普惠化路径与服务创新

（1）普惠化发展的双轮驱动机制

我国养老信托的普惠化进程依托政策与技术的协同驱动，逐步打破传统信托服务的高门槛壁垒。在政策驱动层面，2023年监管机构发布的“三分类”新规明确将家庭服务信托纳入信托公司标准化业务范畴，通过制度设计降低服务门槛——单一个人或家庭委托的设立门槛降至100万元，较传统家族信托1000万元的准入标准显著降低，直接覆盖中等收入群体。政策同时引导信托公司采用“标品化+模块化”运营模式，支持批量成立、投配与管理，推动信托公司进一步下沉服务门槛，扩大老年客群覆盖范围，体现养老信托普惠性定位的政策导向。

在技术驱动层面，数字化工具的应用大幅降低运营成本，为规模化服务提供支撑。通过标准化账户管理系统与智能投配算法，信托公司可实现资产配置、资金监管、分配结算等流程的自动化处理，验证了技术赋能下的普惠服务能力。此外，不动产信托财产登记机制的突破，允许普通家庭通过房产变更登记设立信托，无需大额现金交付，进一步拓宽了普惠化路径。

（2）服务模式创新与场景融合实践

养老信托的服务创新围绕资金安全、场景适配与特殊需求三大核心展开，形成多元化解决方案。

资金监管与效率优化方面，创新模式聚焦养老资金的专款专用与增值需求。以渤海信托“2025银发守护1号服务信托”为例，其采用“服务完成后支付”的监管机制，设立专项账户确保资金仅用于约定养老服务，并通过闲置资金低风险投资提升资金使用效率，实现服务与资金管理的闭环。家庭服务信托则设计灵活的分配条款，如“3+n”期限结构（封闭期3年后可选择赎回或续持）、定期/情景化分配（如子女教育凭证明领款、医疗费用定向支付），既满足个性化需求，又通过标准化条款降低运营复杂度。

场景覆盖与财产形式创新打破传统资金信托局限，形成“全生命周期+多元财产”服务体系。在场景端，信托服务已延伸至婚姻财产保护（如婚前财产独立隔离）、子女教育金规划、医疗康养费用支付等领域，整合资产配置、养老规划、公益慈善等服务，构建家庭全周期解决方案。财产形式方面，“不动产+现金”混合信托、“资金+股权”结构化信托等模式，使普通家庭可通过非现金资产参与信托，解决养老资金补充与财富传承需求。

特殊群体服务体现普惠化深度，针对高龄独居、认知障碍等老年群体，信托公司提供定制化方案，实现资产隔离、服务质量监督与资金定向支付的一体化管理。

（3）“千人千面”与批量运营的平衡策略

传统家族信托依赖“定制化高成本”模式，难以满足大众需求；家庭服务信托则通过“标品化基础+模块化选择”的架构，实现规模化与个性化的有机统一。其核心策略包括：

通过上述策略，养老信托在能够保持服务广度的同时，实现“千人千面”的需求响应，标志着中国信托业从“小众财富管理”向“大众民生服务”的转型深化。未来，随着监管政策完善与技术应用深化，普惠化养老信托有望成为应对人口老龄化的重要金融工具。

（四）公益慈善养老信托

1、典型案例分析

（1）昆仑信托·承心善家·善家养老股权慈善信托：个人与社会价值的协同转化

2025年8月，全国首单以养老为主题的股权慈善信托“昆仑信托·承心善家·善家养老股权慈善信托”在杭州市民政局完成备案，标志着我国养老信托领域在非现金资产运用与公益转化方面实现突破性进展。该信托由委托人车玥（无子女）以“有限合伙份额+现金”混合形式设立，创新性地将养老服务信托与股权慈善信托深度融合，构建了“个人养老保障-社会资源转化”的闭环生态链。

该信托架构呈现鲜明的“生前-身后”双轨特征：在个人层面，养老服务信托为其提供覆盖医疗护理、生活照护、尊严维护等全生命周期的个性化保障；在社会层面，委托人承诺将养老服务信托终止后的剩余资金及所持企业分红全部注入慈善信托，定向用于支持困境老人的养老需求。这种模式既解决了个人养老的后顾之忧，又实现了财富向社会公益资源的转化，体现了“个人风险保障”与“社会价值创造”的协同统一。

该信托的核心突破在于非现金资产的信托登记难题。传统慈善信托多以现金资产为主，而车玥委托人以“有限合伙份额”作为核心信托财产，面临产权界定、价值评估、登记流转等多重挑战。杭州市通过优化股权慈善信托登记路径，建立了“市场监管-民政-金融”跨部门协同机制：一方面，允许有限合伙份额通过财产权信托形式进行登记，明确受托人对合伙权益的管理、处分权；另一方面，引入专业资产评估机构对非现金资产进行动态估值，确保信托财产价值透明化。这一政策创新为股权、不动产等非现金资产进入慈善领域提供了可复制的“杭州方案”，有效盘活了沉淀的社会资本。

（2）其他典型模式

除上述杭州股权慈善信托外，2025年国内还涌现出多个养老慈善信托创新案例。如宁波首单普惠型适老化改造慈善信托，由宁波市甬善社会养老和福利事业发展基金会发起，昆仑信托担任受托人，通过制定适老化改造“宁波标准”补贴老年人家庭卫生间、厨房等场景改造，直接惠及居家养老安全需求；上海临港养老慈善信托，由上海临港文化艺术基金会联合艾郎科技股份有限公司、建设银行上海市分行及建信信托共同发起，系统支持艺术教育、记忆传承与社会参与类公益项目。

2、社会价值与模式创新

公益慈善养老信托作为第三次分配的重要工具，通过系统性机制设计实现社会财富的精准导流与高效转化，既为高净值人群提供财富管理与社会价值实现的双重路径，又为养老公共服务体系注入可持续资源，构建起“政府引导、市场运作、社会参与”的协同养老新范式。其核心社会价值体现在将分散的私人财富转化为标准化公共资源，推动养老服务从“政府主导”向“多元共治”转型，尤其在链接高净值人群财富与基层养老需求方面展现出独特效能。

（1）模式创新：从“单一保障”到“双向赋能”的机制突破

公益慈善养老信托在模式设计上实现多重创新，核心体现在财富管理与社会公益的深度融合。“一人信托、双重效能”机制通过结构化设计，使个人财富在满足自我养老保障需求后，剩余资产自动转化为支持公共养老服务的社会资源，形成“个人保障—社会反哺”的闭环生态，既解决了传统养老规划中财富传承与公益目标的冲突，又提升了资源利用效率。

（2）群体适配性：差异化模式覆盖多元养老需求

不同区域基于财富结构与养老需求的差异，形成了各具特色的实践路径。宁波模式以“普惠型改造补贴”为核心，通过慈善信托整合社会资源，将适老化改造从海曙区石碶街道扩展至全市范围，重点覆盖低收入老年群体，制定地方改造标准推动养老服务规范化发展，直接提升居家养老安全性与便利性，其社会价值体现在对养老公共服务“兜底性”需求的精准响应。杭州模式则聚焦高净值人群的“财富管理+公益参与”需求，通过股权慈善信托实现企业资产的公益转化。2025年6月杭州市民政局、杭州市市场监督管理局、国家金融监督管理总局浙江监管局联合印发的《关于做好股权慈善信托登记试点工作的通知》，首次明确股权类慈善财产的登记规则，使股权增值部分持续定向支持养老事业，这种模式更适配拥有企业股权的高净值群体，既保留财富的成长性，又实现公益目标的长效化。

总体而言，公益慈善养老信托将社会财富转化为养老公共服务的“毛细血管”，既丰富了养老服务供给体系，又为共同富裕背景下的社会资源优化配置提供了可复制的金融解决方案。

五、四大模式对比与综合优势分析

（一）四大养老信托模式核心要素对比

通过横向维度对比四大养老信托模式的核心差异，可清晰呈现各类模式的适用场景与制度特征：

（二）信托制度的共性价值与综合优势

养老信托依托独特的信托法律架构，在养老财富管理领域展现出三大核心优势，形成与传统养老金融产品的差异化竞争力：

（三）“金融+产业”协同：2025年发展趋势预判

结合2025年深化养老服务改革意见中“强化金融与养老产业融合”的政策导向，养老信托正从单一金融工具向“金融+产业”生态协同模式升级，这种模式的核心优势在于：

未来，随着政策支持力度加大与产业协同深化，具备生态整合能力的养老信托模式将成为市场主流，推动养老服务从“单一资金管理”向“全生命周期养老解决方案”转型。

六、养老信托发展的痛点与创新市场挖掘

尽管信托公司在开发养老信托产品方面创新活跃，但仍面临两大核心瓶颈：其一，配套制度体系待完善，信托财产登记制度区域性试点与全国推广存在衔接障碍，税收优惠政策细则缺失导致设立信托成本较高，制约市场参与积极性。其二，服务生态整合度不足，当前养老信托多聚焦资金管理环节，与养老机构､医疗机构的服务协同存在断层，需构建“金融+产业”深度融合的生态体系，规模化复制仍需突破资源整合瓶颈。

（一）城市更新与烂尾楼改造中的养老信托

1、城市更新模式下的信托实践

在城市更新场景中，信托公司通过资金闭环管理与资源整合，能够为城市更新、老旧小区原拆原建、养老社区建设提供融资支持、资金专款专用监督等功能。如通过将物业费与社区公共收益设立信托，确保资金定向用于适老化改造（如加装电梯、无障碍通道）。

2、烂尾楼改造中的信托角色

目前房地产市场低迷，烂尾楼即使建成也面临无人购买的窘境。房地产公司可以在政府支持下，联合养老服务机构，将烂尾楼改造为养老社区，同时引入信托机制，在提供资金支持的同时，一是能够实现资金监管，按工程进度拨付资金，保证信托资金安全；二是实现资产盘活，将烂尾楼改造为包含护理院、康复中心的综合养老社区；三是后期运营对接，引入养老服务信托，如“爱建信托—朱家角养老财产权信托”中，委托人通过购买信托产品与缴纳服务费，全体受益人共同拥有养老社区物业资产，实际入住人须具备退休年龄或持有退休证并选聘专业养老服务公司提供养老服务。

（二）信托公司开展养老信托的创新建议

对于城市更新与烂尾楼改造场景中的养老信托的创新市场，建议信托公司从三方面着手创新：

另外，建议加快不动产信托财产登记制度全国性推广，深化目前北京、上海、广州、厦门、天津五地试点区域的经验复制，为跨区域资产配置提供制度保障。同时，应出台针对性税收优惠政策，对养老信托中涉及的财产转让､收益分配等环节给予税费减免，通过降低信托运营成本以提升产品的普惠性。

同时，信托公司需强化科技赋能，通过数字化工具提升资产管理效率与服务触达能力；信托公司还需深化与产业端合作，整合医疗护理､社区养老等资源，构建一站式养老服务生态。

未来养老信托需实现从“资产管理”向“资产+服务”双轮驱动转型，随着不动产信托登记试点深化､普惠型产品创新及政策支持力度加大，养老信托有望加速“飞入寻常百姓家”，在服务银发经济､完善多层次养老保障体系中发挥关键作用。