用益信托网

一、一级市场回顾

1）一级市场：发行常态化，REITs供给继续扩容

2025年公募REITs一级市场整体维持扩容节奏。截至2025年12月22日，中国公募REITs已上市78只，发行规模（含扩募）2109.25亿元。全年新上市20只，截至2025年底市场共78只REITs，年度新增募集规模约407.93亿元（对应总募集规模较年初增长24.18%）。从“首发+扩募”口径看，2025年一级发行合计25个项目、募资479.3亿元，其中首发20个募资407.8亿元、扩募5个募资71.5亿元。

2）资产结构：首单频出，REITs边界持续拓展

2025年市场资产类型继续丰富，出现了多类标志性“首单/首批”，例如首批两单数据中心REITs（南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT）、首单供热管网REIT（国泰海通济南能源供热REIT）、首单农贸市场REIT（易方达华威农贸市场REIT）等；从已上市资产类别看，覆盖产业园、仓储物流、保租房、消费、高速、市政环保、能源和数据中心等方向。2025年首发项目在资产类型上可分为：物流仓储5单、产业园4单、保障房2单、消费类5单、能源类1单、市政设施1单、数据中心2单等，体现供给侧的多元化。

3）发行与打新：认购热度高，但收益结构出现分化

发行端上，2025年新上市的20只REITs平均发行溢价率为11.56%，反映发行阶段市场认购情绪依然较为积极。但从后续收益结构来看，首发与扩募项目的表现并不一致：截至年末，以发行价计，首发的20个项目平均收益为28.37%，其中18个实现正收益；相比之下，扩募项目在按扩募价测算下的平均收益仅为1.98%，显示扩募阶段的“折价补偿”相对不足。

二、二级市场回顾

1）指数表现：全年先扬后抑，倒“V”走势明显

截至2025年底，中证REITs全收益指数收于1009.84点，全年上涨4.34%，12月环比下跌2.93%。指数从968.67（1月1日开盘）到1009.84（12月31日收盘），年内高点1124.63出现在6月20日，整体倒“V”，年末较高点回落约9%。主要系上半年受低利率与“资产荒”驱动走强；下半年受利率回调、权益市场分流、基本面分化及事件扰动等影响转弱所致。跨资产对比来看，将中证REITs全收益指数、沪深300指数与10年期国债收益率进行指数化处理后，可以更直观地观察不同资产在同一时期内的相对表现差异。

2）规模与回报：体量上台阶，收益来自“分派+价格”

截至2025年底，公募REITs市场共上市78只产品，总募集规模达2094.96亿元，总市值2184.63亿元，市场体量在持续扩容的同时逐步进入存量竞争阶段。在回报结构上，分红仍是REITs收益的重要来源：2025年全年共有65只REITs实施分红，合计分红金额超过103.45亿元，市场整体加权平均股息率（TTM）为4.94%，较2024年底的5.2%小幅回落。整体来看，在规模扩张与估值波动并存的背景下，REITs投资回报更多体现为“分派+价格”的组合，而非单一维度的收益。

3）流动性与估值：分化仍在，部分品种重回配置视野

从交易层面看，2025年公募REITs整体流动性较为平稳，但不同产品之间的交易活跃度分化明显。全年算术平均口径下，REITs日均成交额约3.91亿元，区间换手率为0.82%，显示市场并未出现明显失序，但资金更多集中于少数品种。估值方面，年末市场平均P/NAV为1.169，较2024年的1.012有所抬升，但并未回到过度亢奋区间；同时，全年复权后仍有16只REITs处于破发状态，反映二级市场分化格局仍在延续，也使得部分品种在估值和配置层面重新具备讨论空间。

三、2026年投资策略展望

1）供给端：扩围扩容与商业不动产REITs带来增量预期

从政策与产品体系演进来看，公募REITs的资产范围正从以基础设施为主，逐步向更广义的不动产方向拓展。商业不动产REITs试点公开征求意见，被市场视为未来一段时间内最重要的增量来源之一。相关测算显示，若商业不动产REITs化率按1%–3%估计，对应潜在市场空间约0.4–1.5万亿元；同时，有研究预计，未来4年公募REITs产品数量或增至150只左右，总市值有望达到5000亿元以上。在供给侧扩围与制度逐步完善的背景下，REITs市场中长期扩容趋势具备现实基础。

2）资金与供需：短期关注解禁与抛压，节奏比方向更重要

展望2026年，公募REITs市场在供给持续扩容的同时，短期内可能面临供需节奏错配的压力。一方面，首发与扩募推进使供给端保持扩张；另一方面，需求侧受利率波动、解禁窗口开启以及基本面分化等因素影响，阶段性承接能力存在不确定性，市场或出现供给端与需求端脱钩的情形。一个相对明确的可量化风险点在于，2026年上半年公募REITs解禁规模约141亿元，对应测算抛压约21亿元，且抛压主要集中在一季度。在此背景下，短期市场表现更依赖资金节奏与结构消化能力，而非中长期方向判断。

3）投资思路：从一级套利走向二级精选与结构分化

综合2025年的市场表现来看，公募REITs的收益来源正在发生变化。一级市场仍然具备一定赚钱效应，但这种收益更多集中在首发环节，扩募项目的回报明显趋于平淡，单纯依赖“打新”已难以覆盖全部投资需求。进入2026年，投资思路更有必要从一级套利转向二级市场的精选配置：一方面，通过股息率和分派稳定性筛选具备防御属性的品种，构建相对稳健的底仓；另一方面，在市场阶段性波动和供需错配背景下，关注资产类型分化、估值回调后的修复机会以及分红、扩募、解禁等事件带来的交易窗口。整体而言，2026年的REITs投资更考验结构判断和节奏把握，而非简单的全面配置。

在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。