关于房地产股权投资业务的一些思路

时间:2020/11/19 08:49:35用益信托网

笔者此前审查并推动大量房地产融资业务,基于融资的经验及思路,结合近期开展的股权投资业务,谈一些自己的思路,以下思路仅从业务风险角度进行分析。


业务背景:

     

信托公司:2020年5月8日银保监会发布《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》,其中要求信托公司非标融资的比例不得超过50%。信托公司普遍面临转型的要求,其中房地产股权投资类业务是转型的方向之一。虽然根据银保监会的窗口指导,各信托公司的房地产业务规模不得超过2019年6月30日的存续规模,但鉴于信托公司此前大量开展房地产融资类业务,随着项目到期额度不断释放形成的滚动投放,尚不对房地产业务的开展造成阻碍。

     

私募基金:2017年2月13日基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》,其中限制了私募基金以债权投资的方式向房地产开发商提供融资在区域和类型等方面进行了规范和限制。后续分别在2018年1月及2019年12月发布的《私募投资基金备案须知》明确私募投资基金不应是借(存)贷活动,全面终止了房地产债权融资的思路,规范化的私募基金管理人全面向房地产股权投资业务转型。


市场现状:


房地产股权投资业务仍为依托房地产开发商主体信用的债权融资逻辑,业务操作中通常由房地产开发商(指核心主体或回购主体)出具兜底函或配合签署抽屉协议提供固定收益退出承诺的模式,主要由市场环境所决定的。


从房地产开发商的角度,目前股权投资业务多集中在头部的民营房地产公司(克而瑞或中指院排名前20或30名),上述房地产公司经过多年经营已形成一定体量,资产规模较大,具有一定的操盘经验和资金调配能力。相应地,在项目管控上具有决定性的自主权,难以接受严苛的管控手段或措施,且资金通常进行集中管控调配,不允许资金大量闲置在项目公司,限制了资管机构对标的项目公司管控措施的落实;同时,随着房地产开发项目开发节奏越来越快,项目收益通常在地块获取前已形成相应的开发建设方案,对于项目预期收益有基本的预期,后端收益较高的项目,作为操盘方的房地产开发商通常不愿意将项目后期获取的收益分享给其他股东,同时考虑到股权投资的预期收益通常高于债权融资成本,甚至在部分项目合作中设计有在开发贷获取后即退出的安排或通过项目设计达到相应的效果。


从投资者角度(主要为自然人投资者),目前风险自担的教育仍不足,仅在证券投资类的资管产品有一定的接受程度,针对房地产股权投资业务中的风险不具备识别能力,对资管机构的主动管理水平不具备分析能力,且由于房地产项目的特殊性,尚无法认同并接受风险自担的投资思路。


从参与股权投资的资管机构角度(以信托公司及私募基金为代表),通常不具备或不完全具备对项目的实际管控能力,同时面临优质房地产企业及优质项目的稀缺,管控手段或措施通常无法有效落实的困境,在房地产股权投资业务中作为财务投资方的代表,很难实现参与公司实际经营的效果,且容易被投资者以怠于履行主动管理职责而追责。


因此,房地产股权投资业务总体上并未打破融资借贷的核心逻辑,是由参与各方的现状及能力所决定的,是市场决定的结果。不可否认,已经有部分的资管机构通过提升自身水平或聘请外部机构开展真正的股权投资业务,但就总体而言属凤毛麟角,同时投资者的实际认可程度不高,主要基于对资管机构的信任,而非针对业务风险的识别。


作者:天 晓 风 控
来源:天 晓 风 控

责任编辑:yuz

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