房产纳入家族信托的经济考量

时间:2021/07/27 13:45:25用益信托网

有意将大量个人持有的房产转入家族信托的高净值人士,建议通过三元论先盘点房产现状,区分哪些是自住房、投资房和传承房。对于投资房,测算和分析继续持有是否是最好的投资策略,如果不是,是否考虑将增值率低的房子进行处置;对于传承房,相较于生前赠与、法定或遗嘱继承,成立房产家族信托是房产传承更优选的方式,可根据自身情况,决定何时启动房产传承,毕竟房地产税和遗产税的出台已是共识,建议早做规划,越早越好。


经济考量一直是我们和委托人反复沟通的重点,总体来说,房产纳入家族信托的经济考量如下:


■ 第一层经济考量:税费


将个人持有的房产装入家族信托,因房产需要进行交易性过户,目前我国房产过户需要缴纳二手房交易税费,例如契税、所得税等,如果是法人机构持有房产,按规定每年需缴纳房产价值0.84%的房产税,个人持有房产超出一定面积的需要缴纳最低0.4%的房产税,目前通过信托持有房产暂时没有税收优惠政策。


■ 第二层经济考量:信托管理费


房产作为信托财产目前运作模式主要是出租,如何使得信托财产收益最大化,是委托人和受托人需要共同商讨,并明确管理和运营职责,家族信托收取相应管理费作为报酬。对于委托人来说,额外的信托管理费成本,是否值得对冲其他相关风险,需要委托人提前考虑清楚。


■ 第三层经济考量:前期准备资金


从房产家族信托的交易结构看,委托人需要先成立现金类家族信托,用于购买委托人自己名下的房产,若采用一次性全部交易过户方式,则需要提前准备较大一笔资金。


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【案例分享】


我们日常遇到最多的案例,基本建议后的操作如下:


郝先生夫妇,上海本地人,在全国各地拥有十几套房产,儿子在美国读书,疫情期间认真梳理了一下家庭资产情况,考虑出售部分资产,并设立家族信托,我们给到的建议方案如下:


√ 梳理现有十几套房产的现状,按照郝先生夫妇意愿,保留一线房学区房、稀缺房源,出售其他房产。


√  成立房产家族信托,逐一过户保留的房产,将需保留的房产全部装入家族信托。


√ 房产处置后的资金,通过家族信托的资产配置,即兼顾流动性,又可取得稳健持久的收益,实现与房产投资同样的保值增值功能。


√ 家庭资产装入家族信托后,起到风险隔离和财富传承的双效功能,并阻断了未来被征收房地产税、遗产税和赠与税的风险。


全球已有100多个国家开征了遗产税,我国征收遗产税是迟早的事,按照之前遗产税草案中显示,采用从10%到50%五级超额累进税率,目前我国房产交易综合税负约10%,所以相比未来房地产税、赠与税、遗产税的开征,现在设立房产家族信托的成本支出是值得的。


综合前述所有考量,有意将大量个人持有的房产转入家族信托的高净值人士,建议通过三元论先盘点房产现状,区分哪些是自住房、投资房和传承房。对于投资房,测算和分析继续持有是否是最好的投资策略,如果不是,是否考虑将增值率低的房子进行处置;对于传承房,相较于生前赠与、法定或遗嘱继承,成立房产家族信托是房产传承更优选的方式,可根据自身情况,决定何时启动房产传承,毕竟房地产税和遗产税的出台已是共识,建议早做规划,越早越好。


作者:家 族 办 公 室
来源:中 粮 财 富 信 托

责任编辑:wyx

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