用益-信托经理参考：新分类有望推动信托业三年实现软着陆
一周重点关注：
● 结构性货币政策工具将继续发力
● 多地密集出台稳经济政策 更多支持举措蓄势
● 利好信号持续释放 2023年楼市企稳回升信心足
● 北交所高质量扩容加速 发行上市将保持常态化
● “小众”基金火出圈 配置价值凸显
● 私募看好上半年行情 配置低估值板块成共识
● 整改过渡期结束 现金管理类理财产品吸引力不减
● 年末喜提"批文"！这家券商恢复正常经营
● 今年信托业增资总额超130亿！增资额创五年新低
● “华融+中信信托+银团”纾困融创董家渡项目细节曝光
● 四川信托最新公告！市场化重组仍是首选
● 12月投向基础产业信托资金大幅增长
● 云南信托首单家庭服务信托成功落地
●【观察】新分类推动信托业三年实现软着陆
●【观察】信托业标准化转型加快推进
●【干货】政策密集出台、房地产的复苏与挑战
一、财经视点
■ 结构性货币政策工具将继续发力
中国人民银行日前召开2023年工作会议，为今年的工作划定重点。在备受市场关注的货币政策方面，央行强调“精准有力实施好稳健的货币政策”，延续了去年12月份中央经济工作会议的基调。
点评：在国内外环境仍复杂多变的背景下，2023年需综合运用降准、公开市场操作等确保流动性合理充裕，维持稳健略偏宽松的融资条件，为实体经济创造稳定适宜的货币金融环境。同时，货币政策要避免过度宽松，在有效满足实体经济资金需求的同时防止宏观杠杆率过快上行。
■ 多地密集出台稳经济政策 更多支持举措蓄势
近日，多地出台一批含金量高、力度大、针对性强的稳经济政策清单，涉及营商环境、投资、消费、助企纾困、振兴工业等方面，以期尽快尽早充分释放政策红利，推动经济运行整体好转。
点评：稳经济政策清单反映了地方政府多举措、多渠道、多层次激发经济发展活力的信心和决心，有利于在多种复杂因素叠加的局面下从速从优找到最佳政策发力点，从而快速实现逆境突围，有力推动实体经济产能和效能的全面稳健复苏。
■ 外汇局：2022年12月末外汇储备31277亿美元，升幅为0.33%
2023年1月7日，国家外汇管理局公布的统计数据显示，截至2022年12月末，我国外汇储备规模为31277亿美元，较11月末上升102亿美元，升幅为0.33%。
点评：2022年12月，受主要经济体货币政策及预期、全球宏观经济数据等因素影响，美元指数下跌，全球金融资产价格总体下跌。因汇率折算和资产价格变化等因素综合作用，当月外汇储备规模上升。我国经济韧性强、潜力大、活力足，长期向好的基本面没有改变，有利于外汇储备规模保持总体稳定。
■ 商务部：生产生活秩序加快恢复，居民消费热情正在回归
在6日下午举行的商务部例行新闻发布会上，商务部新闻发言人表示，目前正值“两节”消费旺季，随着疫情防控措施不断优化，正常生产生活秩序和线下消费场景加快恢复，居民消费热情正在回归。
点评：近期，随着疫情防控措施不断优化调整，居民出行、线下消费等逐步增多，2023年元旦假期消费市场有序恢复，国内消费需求将逐步释放，消费总体有望保持稳步恢复态势。
■ 利好信号持续释放 2023年楼市企稳回升信心足
新年伊始，房地产市场迎来监管部门的“加油打气”。1月6日，住房和城乡建设部网站显示，近日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受媒体采访时表示，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策，提振市场信心。
点评：“房住不炒”是地产政策的基调，已进入常态化模式。尽管地产“三支箭”连发，部分优质企业受益，但保交楼与民营房企恢复注定是个漫长的过程，未来核心城市地产需求端政策有进一步放宽的可能性。2023年地产将依然是刚需型市场，需求是否入场已经不在于行业本身，在于地产之外的因素。
■ 北交所高质量扩容加速 发行上市将保持常态化
北交所持续在高质量扩容，新年首场上市委会议，鼎智科技和一诺威两家企业成功闯关，北交所上市后备军持续充盈。自去年12月以来，北交所新股发行速度持续加快，单月上市数量创新高，北交所上市企业数达到162家。
点评：随着基础制度的进一步完善，今年北交所发行上市将进一步常态化，将有更多创新型中小企业迈入资本市场的大门，预计2023年北交所将会是快速发行的关键年份。
二、同业新闻
■ “小众”基金火出圈 配置价值凸显
2022年，公募基金收益率排行榜出炉，据统计，全市场的公募基金中，年度收益率最高的5只基金来自QDII基金和商品型基金，包括广发道琼斯美国石油A人民币、华夏饲料豆粕期货ETF等，其中收益率分别为69.08%、62.23%。
点评：虽然这些基金的市场关注度相对较低，基金总资产规模也较小，略显“小众”，但从长期资产配置的角度看，这些“小众”基金也值得关注。另外从全年的业绩表现看，QDII股票型和混合型基金收益分化也较大，投资于油气类股票的基金收益率一骑绝尘。
■ 私募看好上半年行情 配置低估值板块成共识
私募机构怎么看今年的行情？记者采访多家百亿级私募机构后发现，尽管市场仍有分歧，但已形成部分共识，即疫情之后，消费复苏增长较为明确，对于今年上半年行情有积极作用。
点评：2023年无论是财政政策还是货币政策，扩张取向的政策环境是提振信心的必要条件。今年居民消费支出存在向长期趋势修复的内生性动力。疫情防控措施持续快速优化，民众压抑已久的消费欲望可能得到一定程度的释放，消费板块也将呈现阶段性投资机会。
■ 私募基金登记备案新规公开征求意见
12月30日，中国证券投资基金业协会正式就新版《私募投资基金登记备案办法》及配套指引等相关自律规则向社会公开征求意见。《办法》修订后共六章，82条，主要在以下方面进行了修改完善：明确登记备案原则，引导私募基金行业回归本源；明确管理人登记标准，适度提高行业规范要求；明确私募基金业务规范，促发展与防风险相结合；完善登记备案信息变更，加强信息披露和报送；丰富自律手段，实现全流程自律管理。
点评：《办法》及配套指引以梳理、整合现行规则为主，且大部分条款来自现有监管规定和自律规则，修订内容兼顾促发展和防风险，有利于行业健康长远发展。
■ 整改过渡期结束 现金管理类理财产品吸引力不减
现金管理类理财产品整改过渡期已结束。各家银行的现金管理类产品也基本整改完毕。尽管现金管理类理财产品的申购、赎回时间较此前有所延长，产品收益率呈现下滑态势，不过现金管理类理财产品仍受投资者青睐。近日，多家理财公司针对现金管理类理财产品的整改及规模压降已基本完成。
点评：未来现金管理类理财产品将不再是保本型理财的替代品，而是以“客户流动性管理工具”的形式存在，因此这类产品仍在资产配置中占有重要地位。
■ 中基协：私募基金管理人结构进一步优化
1月3日，中基协发布《2022年私募基金登记备案综述》。中基协表示，私募基金管理人结构进一步优化。截至2022年末，协会登记的存续私募基金管理人23667家，同比下降3.8%；其中，私募证券投资基金管理人9022家，同比下降0.5%，私募股权及创投基金管理人14303家，同比下降4.7%。百亿私募基金管理人397家，同比增长1.5%；其中，百亿私募证券基金管理人113家、私募股权及创投基金管理人268家，同比分别下降1.2%、增长3.9%。管理规模为零的机构占比8.6%，较去年底减少4.5个百分点；管理规模在1000万以下的机构占比27.1%，较去年底减少3.9个百分点。
■ 年末喜提"批文"！这家券商恢复正常经营
2022年12月30日，这一年的最后一个工作日，国盛证券恢复正常经营的申请获得证监会核准。对国盛证券而言，历史翻开新的一页。对国盛金控的全资子公司国盛证券而言，它从一家民营企业成为江西国资背景下的证券公司，未来发展可期。据了解，一周前国盛证券曾向证监会递交《被处置证券公司恢复正常经营审批》的材料。从高管人员团队来看，目前国盛证券领导班子尚未有太大变化。截至2022年12月30日，中国证券业协会信息显示，国盛证券董事长仍然是杜力。总裁为徐丽峰，另有8名副总裁，以及1名财务总监。
■ 资管新规全面落地元年：银行理财发展的“变”与“不变”
2021年年底，银行理财产品金融化转型基本完成。2022年年底，占比最高的现金管理类的产品整改也基本完成。在这个转折时期，银行理财主要有两点“变”与两点“不变”。两点“变”是指，银行理财的风险管理从信用风险管理向市场风险管理和信用风险并重的管理理念转换，产品管理从过去更关注产品合规向更关注客户需求方向转变。在“不变”方面，主要是坚持投资者教育和投资者保护持续深化，坚持追求创新和差异化发展道路。
三、信托动态
■ 2022年11家上市公司“踩雷”信托
根据上市公司公告不完全统计显示：2022年，已有11家上市公司“踩雷”信托计划，远超去年全年总数（4家），仅12月份就有4家上市公司公告信托计划存在延期兑付风险。
点评：上市公司利用闲置资金购买低风险的理财产品，是在本金相对安全前提下，提升资金收益率的一种手段，短期、小额的闲置资金理财是上市公司的正常运作，但对于将巨额资金进行长期理财的公司需要市场的审慎关注，过多的资金长期闲置则往往意味着公司存在治理不良的问题。
■ 今年信托业增资总额超130亿！增资额创五年新低
据不完全统计，2022年，信托业共有9家信托公司宣布增资，合计增资超130亿元。2018～2021年，行业的增资额分别为216.85亿元、201.25亿元、292.43亿元、151.45亿元，信托业增资额出现下滑。
点评：在经济下行压力较大、监管政策收紧及行业风险加剧暴露的形势下，夯实资本实力是信托公司转型发展的前提和基石，这将有助于提升抵御风险的实力，更好实现高质量转型升级。
■ “华融+中信信托+银团”纾困融创董家渡项目细节曝光
2023年1月3日下午，中国华融官方披露，在上海市黄浦区政府的支持下，公司携手以浦发银行牵头的6家银行组成的银团，协同中信信托等中信集团成员单位，实施了融创集团上海董家渡纾困项目。
点评：该项目以盘活问题地产项目为核心，兼顾地方政府、存量金融债权人、受困房企等各方诉求。在为融创集团保留核心资产的基础上，公司以“股+债”方式介入纾困，为相关方注入信心，联动银团继续发放拆迁贷款，打破项目停滞僵局，保障项目顺利重整盘活，实现“保交楼”。
■ 四川信托最新公告！市场化重组仍是首选
1月3日晚间，四川信托在官网发布了《工作进展情况通报（2023年1月3日）》，通报了近期四川信托的工作进展。四川信托风险项目分布全国各地，清收处置跨省协调难度大，同时经济下行叠加疫情冲击，给风险资产处置带来较大挑战。地方政府和监管部门抽调精干力量，综合市场、行政、司法手段推动资产清收处置，最大限度填补风险缺口、降低重组成本。目前，正全力推进涉宏达系、国之杰系、成都国际商城、金安桥水电站、白鹤滩水泥厂等关键重点项目风险处置进程，为成功重组奠定坚实基础。
■ 12月投向基础产业信托资金大幅增长
中国信登信托登记数据显示，2022年12月份全行业新增完成初始登记信托产品3444笔，环比增长4.30%，同比下降12.85%；初始募集规模5055.16亿元，环比上升21.10%，同比下降45.71%。新增投向基础产业的信托规模为901.85亿元，环比增长48.57%，同比增长1.65%；占新增规模的比重环比提高3.3个百分点，同比提高8.31个百分点。信托行业服务实体经济、支持社会经济发展的作用进一步显现。
■ 交银信托子公司完成私募股权、创业投资基金管理人备案登记！
2022年12月29日，交银信托子公司交银国信私募基金管理有限公司顺利完成中国证券投资基金业协会私募股权、创业投资基金管理人备案登记。截至目前，交银国信累计参与了20多个私募股权投资基金及股权直接投资项目，总投资规模超过20亿元，市场化PE投资业务直接及间接投资了近300家优质科创企业股权。
■ 云南信托首单家庭服务信托成功落地
近日，云南信托首单家庭服务信托成功落地，这是云南信托在家族信托、保险金信托之后推出的又一创新产品，也是公司贯彻监管要求、在财富管理服务信托领域加速布局的新亮点。该家庭服务信托项目由云南信托家族信托部与固定收益部的通力合作，双方发挥各自优势，经过市场需求深度调研的长期准备，通过严谨的架构设计，不仅解决了客户家庭财富传承的需求，也为客户子女教育等未来期许做了个性化服务安排，尤其是创新地将资产管理信托和资产服务信托进行了有机结合，通过一个方案解决了客户的多个痛点需求。
■ 上海信托成立“首单”单用途预付卡资金受托服务信托业务
为深入贯彻党的二十大关于“金融服务实体经济”精神，落实金融工作的政治性、人民性和专业性，上海信托积极响应银保监会《关于规范信托公司信托业务分类有关事项的通知》的有关要求，于12月29日成功落地了上海市首单“单用途预付卡资金受托服务信托业务”，完成了首批商户的预付卡资金监管，打造了上海信托“卡卫士”品牌的预付类受托服务产品，为上海市行政类综合监管提供了全新的金融服务类型。
四、市场观察
■ 新分类有望推动信托业三年实现软着陆
2022年末，银保监会就《关于规范信托公司信托业务分类有关事项的通知(征求意见稿)》公开征求意见。《通知》将信托业务重新划分为资产管理信托、资产服务信托、公益/慈善信托三大类，与之前一些信托公司收到的关于“业务分类”的《通知》相比，内容没有实质性变化，除了资产服务信托中有三个子项目的口径有所微调补充外，分类内容几乎没有变化。
业内观点：
1、相比资管新规及其细则等监管办法中大多两年过渡期的设置，3年过渡整改期可以实现对信托公司存量业务进行充分整改的同时，确保信托公司转型平稳有序，实现业务转型的软着陆。
2、信托公司业务范围或与监管评级挂钩，即通过差别化监管的方式允许高评级信托公司开展创新业务，同时限制低评级公司开展资产管理信托业务，研究完善信托公司分级分类监管制度，鼓励具备条件的信托公司积极创新，规范开展不同类别的资产管理信托。
3、监管部门推行信托业务分类改革，主要目的是为引导信托公司回归受托本源，摆脱“通道类”“非标融资类”等传统业务路径依赖，进一步明确业务转型方向，以信托业务方式规范开展资产管理业务，探索资产服务信托和公益/慈善信托各类新业务，并非纯粹针对融资类业务的改革。
■ 信托业标准化转型加快推进
当前，信托业正加快标准化、净值化转型，标品信托业务日益成为信托公司展业的重要方向。中国信托登记有限责任公司日前举办专题培训班，就宏观经济形势、权益及固收投资策略、风控运营体系、展业经验与启示等多个主题内容，信托、证券、基金、律师事务所等各领域专家进行了深入交流和探讨。
业内观点：
1、结合国内外疫情走势、经济发展态势及政策调整等多方面因素，预计2023年我国GDP有望实现5%左右增长，权益投资市场也有望保持平稳发展，这对信托标品业务发展有一定支撑。
2、标品信托业务当前正处于快速发展阶段。随着信托业转型趋势的日渐明朗，信托公司开展标准化业务必要且必须，加之2023年宏观经济形势的平稳变化，信托业标品信托业务有望实现良好发展。
3、各信托公司既应该遵循标准化业务发展的基本规律与要求，也应该根据自身资源与能力禀赋，走出自己的差异化发展道路，做到扬长避短。行业内相关头部信托公司发挥在证券投资专业受托方面的服务优势，通过夯实产品创设能力、投资研究能力、系统支撑能力、风控合规能力、运营管理能力等，已有力地构建起证券投资受托服务的良好生态服务体系。
■ 一周信托产品市场综述
1、本周（2023年01月02日-2023年01月08日）集合信托产品成立市场大幅遇冷，成立数量和成立规模大幅下滑。据公开资料不完全统计，本周共有224款集合信托产品成立，环比减少44.96%；成立规模80.72亿元，环比减少54.50%，日均成立规模为20.18亿元，环比下滑43.12%。
2、本周集合信托发行市场略有下行，发行数量和发行规模有所减少。据公开资料不完全统计，本周共31家信托公司发行集合信托产品228款，环比减少15.87%；发行规模143.04亿元，环比减少8.22%；日均发行规模为35.76亿元，环比增加14.73%。
3、本周各投向领域的集合信托产品成立规模不同程度的减少。据统计，本周金融类信托的成立规模52.18亿元，环比减少50.37%；房地产类信托的成立规模1.15亿元，环比家96.41%；基础产业类信托的成立规模18.15亿元，环比减少34.90%；工商企业类信托的成立规模9.24亿元，环比减少24.83%。
五、干货推荐
■ 政策密集出台、房地产的复苏与挑战
从2021年7月至今，地产行业下行已经持续了一年半。房地产是当前宏观经济走势的重要决定因素，牵一发而动全身，在带动经济增长，稳定宏观经济基本盘方面作用明显。2022年地产调控政策密集出台，中央经济工作会议再次定调房地产支柱产业地位。
岁末年初，展望2023年，房企困境求生，信托公司地产业务也面临着机遇和挑战。这是最好的时代,也是最坏的时代！
一、2022年房地产市场关键词
关键词一：维持市场稳定
2008年之后地产行业开启了金融放水+棚改放水+政府定向调控，过度依赖房地产投资来刺激经济增长，已经面临越来越大的风险。2017年，“警惕明斯基时刻”第一次出现在时任中国央行行长周小川的讲话中；2020年，银保监会主席郭树清发声“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”。从2021年8月份人行、银保监会约谈恒大，到9月份人行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，房地产调控从之前的住建部常规维稳，升级到了央行主导预防金融风险层面，房地产去金融化监管升级，2021年三季度房地产发生了景气度的方向性扭转。
房地产市场传递链条长，对内需拉动的重要性举足轻重，房地产市场下行对中国经济拖累明显，如果地产继续下行，有可能出现硬着陆，出现系统性金融风险。2021年年末政策出现分水岭以来，不断有地产调整放松政策出台，但地方政策各自为战，成效不显著，市场对于政策的敏感度在下调，政策边际作用明显减弱，房地产行业从“拿地-开工-施工-销售”全线下降。
近期地产政策频出，高层再次定调房地产支柱产业地位，确保房地产市场平稳发展，引导市场预期，促使市场信心回暖。展望2023年，政策主基调将是加大支持力度，政策重点将集中在支持房地产的平稳发展。
关键词二：供给端政策调整
目前地产行业下行形成了负反馈效应，单纯依靠自身的周转难以打破僵局，需要外部力量从多角度托底。从2022年“930”新政开始，中央部委开始牵头稳地产市场，11月以来中央部门牵头，各项地产放松和支持政策相继落地，从信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”合力推动房地产融资（11月8日交易商协会释放2500亿元“第二支箭”的民营企业债券融资，11月11日金融16条“第一支箭”的信贷政策放松与优化，11月28日“第三支箭”的房企股权融资开启），到放宽预售资金管理，每项政策都有较强的针对性，具有较强的信号意义，大幅提振各方的信心。
一方面，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延。
另一方面，从开发贷、债券、信托、股权等多渠道向房企提供资金支持，信托和股权通道也迎来了再次重启。信贷方面，获得授信企业从全国性龙头房企扩容至地方房企；债券方面，龙湖、美的置业、碧桂园、新城控股、金辉集团等房企发行了由中债增担保的中期票据；股权方面，已有近30家A股/H股上市房企发布股权融资计划。
同时，11月14日银保监会、住建部、人民银行三部门发文放宽预售资金监管，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，部分优质房企资金有望加速“回血”。
这一系列的政策打破了市场对地产政策只停留在“因城施策”层面的预期，政策导向从“保项目”转换至“保项目”+“保企业”，在“止血”的基础上增加“造血”。这一救市思路的转变，被认为是对此前政策的纠偏，再加上央行降准、逆回购，将增加货币投入及引导货币流向房地产领域，一系列政策利好正在给市场传递积极信号。
关键词三：销售是房地产转盘的驱动轮
供给端政策主要是通过推动保交楼，落实债务展期和增信发债，以时间换空间，延长房企的生命线，改善短期的现金流压力，而整个地产行业困境的解决还取决于需求端销售的改善和信心的回暖。没有经济的回暖，没有需求端房地产的崛起，单靠融资端“输血”的利好，地产转盘很难转动起来，地产行业难言回暖。
从需求端来看，2022年以来各地基于因城施策的购房政策陆续松动，涉及限购、限贷、限价、限售等多个方面，三四线城市限购限售政策几乎全面取消，二线城市也在大规模放松限购政策，一线城市部分区域也在放松限购，房贷利率逐步下调，首付比下降，然而政策效果并不理想，居民购房意愿仍然不足。根据中指研究院数据，2022年百强房企销售总额仅7.6万亿，同比下降41%，百强房企权益销售额为5.36万亿元，权益销售面积为3.37万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%，市场份额约39.3%，同比下降12.3个百分点。
疫情防控措施的调整有助于房地产企稳，且房地产需求端政策放松的城市能级也在逐步上移，北京通州、上海临港限购放宽，杭州二套首付比例降至40%，东莞不限购了。预期2023年政策面、舆论面都将处于一个较为宽松的周期，房地产需求端政策仍有一定的空间。不过，我们也应该认识到需求端的恢复是个慢变量，政策放松短期内可能难以对需求端产生逆转性的刺激作用，居民预期改善需要时间进行修复，配合需求端政策，需要有效解决收入问题。
关键词四：房企洗牌加速
从2021年年中以来，房地产市场风险化解经历了几个阶段：房企自救、压实地方政府责任、金融支持。这一轮救市政策反映出对民营房企的态度变化，强调国企与民营房企一视同仁，但金融机构的“避险本能”仍会使得最终的实际支持更多集中在优质企业上。目前的地产政策重在为经营相对稳健的开发商提供流动性支持，宽松的政策能够一定程度上减轻企业当前的压力，但本身经营风险较大的开发商仍会面临压力很难通过政策的出台就能扭转当前的颓势。
潮水褪去，我们能看到裸泳者。过去中国房地产超80%的销售额一直是由全国大大小小民营房企贡献的，不过2022年以来民营房企销售市占率已经明显下降。2022年的销售排行榜，建发房产排名从22跨步升至10，中国铁建从29升至15名，华发股份从35名到18名，越秀地产从39名升至16名。从拿地企业性质看，2022年民企拿地金额占比由一批次18%降至三、四批次14%，央国企投资总额由一、二批次约50%下降至三、四批次31%，地方国资三四批次进场托底，拿地金额占比达54%。央国企、地方国企将开始占据更高的市占率比重，行业呈现“国企走强、民企走弱”的分化格局，行业集中度进一步提升。
二、信托公司地产业务面临的机遇与挑战
1、地产行业变局，房地产信托能否实现软着陆？
金融16条明确提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，以风险化解为目标，对房企的还款时间和金额做出安排，拉长还款期限，降低房企的短期流动性压力。同时，中央经济工作会议对房地产市场风险化解、防范化解重大经济金融风险的要求，也将有利于存量房地产信托项目的风险化解。
根据信托业协会最新数据，截至2022年9月末投向房地产领域的信托资金余额为1.28万亿，占比进一步下降至8.53%。在政策引导下，随着“保交楼”、风险处置、项目贷款等支持落地，存量房地产信托兑付压力可能有所缓解，地产风险项目处置迎来重要“窗口期”。信托公司应把握政策风口期，积极跟进风险项目的恢复施工、销售、现金流回款的进度；积极推进项目处置盘活、参与房地产纾困业务，联合AMC、政府等各类主体，加速项目市场化处置。
2、地产行业总量下台阶不可逆转，房地产信托尚能饭否？
地产行业通过金融杠杆手段实现了过往的高速发展，但人口增速见顶带来需求的注定趋弱，在“房住不炒”的底线下，房地产行业的“金融属性”逐渐剥离，地产作为高收益资产的时代已经终结。2021年，全国商品房销售额和销售面积分别达到18万亿元和18亿平米，应该是达到了中国房地产开发规模之顶。绿城中国董事会主席张亚东在出席第十三届中国房地产科学发展论坛时，判断未来10年全国房地产年销售额预计维持在12万亿左右的水平，行业总量下台阶已是不可逆转的现实，未来行业将形成“市场+保障”的住房体系。
房地产虽然具有较强的周期性，但也有永续性，居民刚性和改善性需求长期存在。
不过对于信托公司而言，展业更加趋于谨慎，过往的业务模式难以为继，业务逻辑已经发生了显著变化：
Q1. 地产业务需要转变信用风险分析逻辑，过去在地产行业总盘子递增、黑马房企辈出的过程中，100强50强30强的进入门槛不断在提升，以前的项目筛选逻辑是看排名，而现在更倾向于做央国企。不过，融资类房地产信托业务规模新增面临制约，支持高周转、高杠杆的传统融资类地产业务在流量、规模上都很难有所突破。
Q2. 信托公司地产业务需要新打法，转型做真股权投资、做基金模式已经是老生常谈，股权投资如何做、如何能够有效控制风险，是项目落地的关键所在。在保交楼、风险处置等特殊机遇下，寻求与地方政府、地方国有企业、AMC机构等的合作，探索出一条业务转型之路。
Q3. 信托公司地产业务思路也可以从传统的业务模式转向资产配置,探索可行性。近日证监会提出要加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，纳入市场化的长租房及商业不动产等领域, 目前基础设施公募REITs已经成功发行20多只，共募集资金约800亿，公募REITs市场的扩容将会给信托公司地产业务展业提供新的方向和空间。
作者：王梦然
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赣公网安备 36010802000153号
