用益-信托经理参考：信托业务新规正式落地 将重塑信托业
一周重点关注：
● 降准落地 流动性平稳跨季料无虞
● 两部门：研究支持消费基础设施发行REITs
● LPR连续7个月“原地踏步”
● 地方债发行节奏加快 新增专项债占大头
● 权益市场预期增强助推“固收+”基金发行转暖
● 雪球产品关注度升温 私募激辩潜在风险
● 理财产品再现提前“退场”
● 600亿券商资管大动作
● 信托业加快改革步伐 资产投向不断优化
● 银保监会召集7家信托公司在武汉开会
● 五矿信托【嘉合】家庭服务信托正式发布
● 全国首例原创艺术品慈善信托宣告成立
● 中信信托成功落地首单保障性租赁住房融资项目
●【观察】银保监会1号文：信托业务三分类终于落地
●【观察】家族信托不止于财富“交接”
●【干货】“金融17条”对信托公司开展住房租赁业务的影响
一、财经视点
■ 降准落地 流动性平稳跨季料无虞
据央行17日公告，为推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，打好宏观政策组合拳，提高服务实体经济水平，保持银行体系流动性合理充裕，决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。
点评：在保持货币稳定性的前提下，降准可以进一步加强金融对实体经济特别是中小微企业的支持，引导实体经济综合融资成本下行，帮助中小微企业盈利修复。
■ 两部门：研究支持消费基础设施发行REITs
证监会近日发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
■ LPR连续7个月“原地踏步”
最新一期LPR（贷款市场报价利率）出炉。据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布数据，3月20日，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。两个品种均维持前值不变，至此LPR已经连续7个月“原地踏步”。
点评：受年初贷款高增、经济回暖预期升温等因素影响，近一段时间市场利率上行较快。这意味着近期银行边际资金成本上升，会在一定程度上削弱报价行压缩LPR报价加点的动力。
■ 地方债发行节奏加快 新增专项债占大头
稳增长目标下，为促进经济运行整体好转，地方债发行节奏进一步加快。近日，上海、江西、云南等多个地方政府债券发行结果集中披露，福建、贵州等多地的地方政府债券二季度发行计划也相继公开。截至3月中旬，已披露的3月地方债发行计划额度达7432亿元，新增专项债占绝大多数。
点评：在政策指引下，预计全年新增专项债发行节奏可能比2022年更为前置，上半年新增专项债发行可能持续保持在高位。
■ 信心恢复，我国外贸平稳开局
面对全球通胀高企、主要经济体增长乏力的外部环境，我国外贸依然实现了平稳开局。3月20日，在国新办举行的“权威部门话开局”系列主题新闻发布会上，海关总署署长俞建华介绍说，今年1-2月我国外贸进出口总值历史上第二次超过6万亿元。
点评：整体来看，外贸形势还是严峻复杂的，但也蕴含了不少机遇，困难更多是全球性的。比较来看，我国竞争优势依然明显。
二、同业新闻
■ 权益市场预期增强助推“固收+”基金发行转暖
今年以来，投资者对“固收+”这类攻守兼备的品种需求日渐提升。数据显示，截至3月22日，今年以来共计有36只“固收+”基金成立，募集总规模超280亿元，一季度环比增长确定超百亿元。
点评：随着经济持续复苏，权益市场预期转暖，“固收+”策略产品能较好满足近期市场需求。
■ 优胜劣汰趋势显现 “迷你基”分化加剧
Wind数据显示，截至3月21日，年内已有66只（A/C类合并计算，下同）基金产品清盘，共涉及40余家基金公司，值得注意的是，“迷你基”中，今年业绩表现亮眼的不在少数，业绩分化愈发凸显。数据显示，截至3月21日，在全年回报率位居前100位的基金产品中，共有65只规模低于2亿元。
点评：近年来，基金市场扩容较快，基金清盘属于市场正常的新陈代谢，优胜劣汰是市场竞争的自然结果。但对于部分同质化倾向严重的产品，当市场风险要素出现变化时，过剩产品衰退周期将会较快。
■ 雪球产品关注度升温 私募激辩潜在风险
受外盘波动等因素影响，近期A股市场出现宽幅震荡，指数等与雪球产品看跌期权挂钩的指数一度出现明显回调。
点评：目前私募业内对参与雪球产品的潜在收益，以及未来雪球产品相关行权的潜在损失风险分歧较大。尽管有头部私募坚称当前不看好，但多数受访私募对其未来收益及作为风险对冲工具的价值，仍然持中性偏积极观点。
■ 千亿私募积极调研
从年初调研情况来看，普联软件、苏文电能分别被调研了4次，维峰电子也被调研了3次；相较之下，景林资产、高瓴资本年初以来调研的标的公司数量则相对偏少，统计期内分别调研了80家公司和14家公司。
■ 理财产品再现提前“退场”
银行理财产品再现提前“退场”现象。据不完全统计，华夏理财、交银理财、盛京银行、宁银理财等多家银行及理财公司近期宣布提前终止部分理财产品。
点评：“提前终止”是银行及理财公司在积极适应“真净值”所呈现的新市场特征，但也造成了部分投资者对机构产生不信任情绪。“提前终止产品能够帮投资者及时止损，避免后续更大伤害，有利于保护投资者权益。
■ 区域主题、投资组合频现 理财产品玩“花活”
在理财产品日趋同质化、市场竞争白热化的背景下，不少银行、理财公司玩起了“花活”，试图通过推出区域主题理财或上线理财产品矩阵的方式，打造差异化优势。3
点评：无论是区域主题理财产品还是理财产品投资组合，均是为了满足投资者多样化的理财需求，与购买其他理财产品一样，投资者认购此类理财产品时，仍需重点考察产品的风险和流动性因素。
■ 600亿券商资管大动作！
证监会网站显示，3月20日，兴证资管正式递交公募基金管理人资格申请。今年以来，继招商证券资管、广发证券资管之后，兴证资管是第三家递交公募资格申请的券商资管机构。事实上，在旗下资管子公司申请公募牌照之前，兴业证券就已通过“一参一控”涉足公募基金领域。从近期的申请速度上看，多家券商机构正在加速进入公募基金赛道。
三、信托动态
■ 信托业加快改革步伐 资产投向不断优化
中国信托业协会23日发布的数据显示，截至2022年四季度末，我国信托资产规模为21.14万亿元，同比增长2.87%。集合资金信托规模同比增长3.97%，管理财产信托规模同比增长10.15%，单一资金信托规模同比下降8.92%。在资金信托的投向结构方面，投向工商企业、基础产业、房地产领域的规模和占比进一步下滑。
点评：在新的信托业务分类指引下，信托公司将进一步加速专业化分工、重塑组织架构和制度文化。同时，信托资产的投资功能将得到进一步发挥，不少信托业务将迎来新的发展空间。未来，我国信托业服务实体经济将呈现出差异化、专业化和精品化的趋势。
■ 银保监会召集7家信托公司在武汉开会
监管部门3月23日上午召集7家信托公司在武汉召开信托业高质量发展座谈会，旨在探讨行业高质量发展路径、思路，了解可能面临的问题与挑战，以及给监管部门的意见建议等。小编了解到，银保监会对参会公司做了筛选，既有大型头部信托公司，又有中型和小型信托公司。这7家信托公司包括，交银信托、兴业信托、平安信托、建信信托、云南信托、浙金信托和陕国投。
■ 这家信托公司5.097亿元贷款逾期！
3月24日，广州粤泰集团股份有限公司发布关于下属控股子公司借款逾期及公司担保逾期的公告。公告显示，2021年5月19日，江门市悦泰置业有限公司与华润深国投信托有限公司签订了《华润信托·鼎新327号集合资金信托计划特定资产收益权转让及回购合同》等相关协议，借款本金金额为人民币9亿元，目前借款余额为人民币 5.097亿元。
■ 五矿信托-嘉合家庭服务信托正式发布
3月21日，五矿信托财富管理正式启动“嘉合家庭服务信托”业务。该业务模式从品牌构建、架构设计、增值服务甄选到运营流程优化，为中产家庭提供了完整的财富规划服务与多场景功能。这些在过去只有高阶财富管理业态专属的财富规划与资产隔离功能能够通过家庭服务信托延展至中产家庭。这不仅契合国家号召“共同富裕”，积极引导财富机构改善社会财富结构，也符合财富人群正在由“金字塔”型向以中等收入群体为主体的“橄榄型”财富结构发展的趋势。
■ 平安信托落地首单“家族宪章+双保护人”家族信托
近日，平安信托成功设立首单“家族宪章+双保护人”家族信托，创新性地将家族宪章融入信托文件，并创设机构保护人与自然人保护人共同履职的“双保护人”机制，为超高净值客群提供一站式家族传承解决方案，有效服务“创一代”传承家族物质财富与精神财富的双重需求。据介绍，家族宪章通常包括家族历史、家族精神、家族成员规范及激励、家族成员的加入及退出、家族治理机制、家族财富及家族信托等多项基本内容与其他个性化内容。
■ 国投泰康信托首单绿色资产支持商业票据成功发行
近日，由国投泰康信托担任发行载体管理机构的“晋建国际融资租赁（天津）有限公司2023年度晋租1号第一期绿色定向资产支持商业票据”在中国银行间市场成功发行。本期ABCP采用储架注册、分期发行模式，储架注册规模为人民币10亿元，首期发行规模为人民币4.48亿元。本期ABCP是国投泰康信托发行的首单绿色资产支持商业票据，也是2023年度天津市首单绿色资产支持商业票据。
■ 全国首例原创艺术品慈善信托宣告成立
近日，全国首个原创艺术品慈善信托由建行深圳分行、建信信托联合深圳市慈善会、深圳市艺术品拍卖行、深圳市创新企业社会责任促进中心等多家合作机构共同成立。该慈善信托的委托人为兔年春晚吉祥物“兔圆圆”形象的总设计师、深圳市美术家协会主席、关山月美术馆馆长陈湘波先生。作为中国当代工笔画家、岭南画派重要传承人，他此次将自己多年来创作的40幅美术作品作为信托财产用于拍卖捐赠。
■ 中信信托成功落地首单保障性租赁住房融资项目
近日，中信信托作为受托人的首单保障性租赁住房融资项目成功落地实施。本项目由中信信托与公司战略客户、成都市保租房核心建设主体成都兴城投资集团有限公司合作实施，信托资金用于成都市政府依法认定的保障性租赁住房项目开发建设。本项目为中信信托切实响应国家政策号召，积极参与保障性租赁住房项目融资的首个落地项目。
■ 昆仑信托总裁获批
3月20日，银保监会官网公布批复信息显示，江昱洁担任昆仑信托总裁职务申请，获宁波银保监局核准，批复时间为2023年3月15日。宁波银保监局在核准“江昱洁担任昆仑信托总裁申请”同时，还核准其昆仑信托董事任职资格。
四、市场观察
■ 银保监会1号文：信托业务三分类终于落地
中国银保监会2023年1号文件——《关于规范信托公司信托业务分类有关事项的通知》已于3月21日印发。《通知》明确，信托业务分类改革将于2023年6月1日起正式实施。相比2022年底公开发布的三分类新规征求意见稿，正式稿相较前稿有哪些变化？
业内观点：
1、新规将三分类中资产服务信托上调至资产管理信托之前，一方面反映了资产服务信托在信托业务分类中的重要地位，另一方面反映了监管对服务信托业务创新的鼓励。
2、将“其他资产服务信托”更名为“新型资产服务信托”。体现出监管部门对于资产服务信托模式创新的鼓励，未来除开财富管理、行政管理、资产证券化、风险处置以外，预计还将产生新的服务信托业务模式。
3、在有序实施整改要求中删掉了续做待整改业务的政策空间。在前稿中，新规仍然允许信托公司以合规方式续作做待整改信托业务，但正式稿中已然删除。换句话说，新规实施后，信托公司对待整改业务能做的只有整改，没有续做。
4、相较征求意见稿，正式稿添加了加强宣传引导要求，将金融消费者教育的职责内化为信托公司自觉，引导金融消费者信托产品打破刚性兑付的风险意识是接下来信托公司需要重点补齐的内容。
■ 家族信托不止于财富“交接”
作为财富管理皇冠上的“明珠”，家族信托因其隔离风险、资产保全、传承财富等强大功能深受高净值人群的青睐。不过，近日张兰所委托设立的离岸家族信托被击穿的消息，将这颗“明珠”推上了风口浪尖。委托人究竟如何才能真正依托家族信托实现风险隔离或财富保全？
业内观点：
1、投资者教育亟待加强。由于国内家族信托业务发展时间较短，高净值人群对于此类金融产品及国内外家族信托区别的理解相对有限，后续信托公司应当加强投资者教育，提升服务水平。
2、警惕境外离岸信托风险。离岸家族信托的设立必须以合法合规为前提，在海外设立的家族信托架构中，对于资产来源同样有严格的合法及合规性要求。因逃债、避债等恶意目的设立的离岸家族信托，在不少离岸地可能被判为无效或虚假信托。
3、关注国内家族信托多元化功能。目前高净值人群对于家族信托的认知更多在于资产保值增值和风险隔离，在这些方面显然海外信托更加成熟。但事实上，相比离岸家族信托，国内家族信托的功能较为多元化，并且更贴近中国人的家族理念和个性化需求。
■ 一周信托产品市场综述
1、本周（2023年03月20日-2023年03月26日）集合信托产品成立市场继续回暖，成立规模持续增长。据公开资料不完全统计，本周共有351款集合信托产品成立，环比减少0.57%；成立规模85.44亿元，环比增加9.54%，日均成立规模17.09亿元。
2、本周集合信托发行市场行情上行，产品发行规模有明显增加。据公开资料不完全统计，本周共35家信托公司发行集合信托产品219款，环比减少6.41%；发行规模125.28亿元，环比增加14.39%，日均发行规模25.06亿元。
3、本周投向基础产业领域的集合信托产品成立规模明显增加。据统计，本周金融类信托的成立规模37.23亿元，环比减少24.48%；房地产类信托的成立规模5.91亿元，环比增加30.47%；基础产业类信托的成立规模30.31亿元，环比增加52.78%；工商企业类信托的成立规模2.10亿元，环比减少51.64%。
五、干货推荐
■ “金融17条”对信托公司开展住房租赁业务的影响
一、“金融17条”主要内容
2023年2月24日，央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称“住房租赁金融17条”）向社会公开征求意见，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，从信贷融资、债券融资、股权融资等方面全方位提出17条金融支持住房租赁市场发展政策。
亮点一：实现保障性和商业性租赁住房的全覆盖
与2022年2月发布的《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》相比，“金融17条”覆盖的住房租赁市场主体的范围更广，金融支持的范围进一步扩大至市场化长租房，纳保不再是租赁住房专项支持贷款的发放前提，这对于旗下有自持长租公寓品牌的房企以及运营规模化长租公寓的住房租赁企业是重大利好，有利于其获得融资支持，也有利于“微利运营”的轻资产住房租赁企业降本减负。
亮点二：房地产REITs试点提速
“金融17条”提出稳步发展REITs在住房租赁领域的试点工作，优先支持雄安、海南、深圳等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展REITs基金试点，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域,为利用各类建设用地(含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等)依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。
亮点三：允许经营性贷款置换开发建设贷款
“金融17条”明确加大对租赁住房开发、建设、经营以及闲置房屋转化的信贷支持。支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，项目资本金比例应不低于总投资的20%，贷款期限3-5年；并明确提出，支持向经营自有产权长期租赁住房的住房租赁企业发放经营性贷款，贷款期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的 80%，并允许经营性贷款置换物业前期开发建设贷款。
亮点四：创新团体批量购房贷
“金融17条”创新性地提出发放租赁住房团体购房贷，支持企业批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，支持专业化规模化住房租赁企业批量购买存量闲置房屋长期持有经营保障性或商业性租赁住房。这一创新信贷产品将租赁住房的供给方和需求方进行了有机联结。在扩大租赁住房供给的同时也能缓解房地产市场库存压力，达成“双赢”。
二、国内住房租赁市场发展
2018年以来，推动住房租赁市场发展已被多次提及，但金融机构在开展住房租赁相关业务时，面临许多难点。例如，长期租赁住房建设资金需求较大且周期较长，而租金回报率长期偏低，这些客观因素导致金融机构放贷风险高、成本高、回报率低，令金融机构对租房租赁市场望而却步。
党的二十大报告强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。近年来监管机构也先后发布多个文件支持租赁住房市场发展。在各级政府、市场主体以及金融机构的共同努力下，目前我国“保障性租赁住房+市场化租赁住房”双轮驱动的住房租赁供应体系已基本形成。
保障性租赁住房方面，截至2月24日，我国已上市住房租赁领域已上市REITs产品共4只，合计募集资金约50亿元，均具备较好的产生持续、稳定现金流的能力，现金分派率能达到 4%左右，较首发平均上涨14.9%。
市场化租赁住房方面，头部房企中龙湖冠寓率先于2021年实现盈利，意味着承受市场化融资成本的能力或已实现。此外万科泊寓亦曾表示将于2023年实现成本法（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。以上表明，困扰租赁住房市场首要的盈利难题已经初步性得以解决，可以承受市场化金融机构提供的融资成本。
三、对信托公司开展住房租赁相关业务的启示
信托公司开展住房租赁相关的投融资业务和服务信托业务，需要综合考量住房租赁项目方的需求以及募、融、管、退各环节的项目风险，严格筛选项目区域和交易对手。信托公司可以通过股权投资、债权投资、Pre-REITs等模式，参与租赁住房的开发建设、兼并收购或运营管理，同时也应关注对公司存续项目风险化解的助力作用以及可能的退出方案。
（一）区域选择
住房租赁项目往往周期长，涉及人群广，项目区域的选择尤为重要。住房租赁“金融17条”要求，金融支持住房租赁应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题。同时明确提出，稳步发展REITs，并划定了雄安、海南、深圳及人口净流入的大城市为REITs试点区域，为利用集体建设用地和企事业单位自有空闲土地建设运营长期租赁住房的企业提供资金支持。这对于人口净流入的大城市、拥有众多城中村等集体建设用地的深圳等城市是重大政策利好。
与住房的投资属性相比，租赁住房更能体现住房的居住属性和消费属性。核心大城市具有旺盛的消费需求、强劲的经济动能、成熟的配套产业和优质的公共资源，这既是吸引人口持续流入的基础，也是住房租赁项目盈利水平的重要保障。
然而，这些城市也是高房价问题突出的城市。面对高房价，国家有意通过满足租赁住房需求，以抑制楼市过热。因此，在这些城市，拥有闲置土地的企事业单位，只要有建设或经营长期租赁住房的意愿，建设资金将不再是问题。这对于刚刚进入这些城市的新市民和年轻人是很好的消息，可以租用单位免费或者低租金提供的租赁住房，既吸引了人才，又稳定了预期；既保证了较高的出租率，又能够实现较好的盈利。因此，信托公司应优选一二线核心大城市开展住房租赁相关业务。
（二）业务选择
信托公司借“金融17条”的契机，不仅可以在土地获取、开发新建、存量改造等多个环节为参与保障性租赁住房建设和运营的市场主体提供投融资支持，而且可以在信贷、债券等市场化手段之外探索更多的创新型金融服务产品，如租赁住房债券型ABS、REITs等金融产品等。一旦实现正反馈，信托服务租赁住房的范围将更广，力度将更强、速度也会更快。
1.存量改造业务
目前全国多地已明确支持非居住存量改建为保障性租赁住房，并出台相关政策细则指导市场发展。“非居改保”成为保租房的重要供应方式。而住房租赁“金融17条”落地后，“非住改租”项目投资或将成为住房租赁基金未来重要的业务内容。针对房企自持的存量资产，通过资产收购并改造为租赁住房，既能盘活房企存量资产，又能增加城市租赁住房供给，是当前新发展模式中，需求最多、见效最快、金融机构也最易介入的模式。
对于信托公司来说，“收购房企存量资产——改造转型升级——市场化长租房供给——孵化REITs底层资产”的模式最具代表性也最具可行性。
2022年11月，建行宣布成立全国首个住房租赁基金——建信住房租赁基金，总规模300亿元，其中，建行认缴299.99亿元，建信信托下属的全资子公司建信（北京）投资基金管理公司认缴0.01亿元。该基金的目标定位及投向是，通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加保租房和市场化长租房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。
2.Pre-REITs业务
REITs是住房租赁市场重要的长期融资工具。“金融17条”落地后，保租房和市场化长租房将成为公募REITs一个重要底层资产来源。
从政策导向来看，建立健全REITs发行政策体系贯穿了2022年全年。自2022年开年，财政部发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，到2022年底，证监会提出要将保租房REITs常态化发行，并探索长租房REITs试点，可以预见，未来租赁住房市场的发展将进入快速通道，可能会出现跨城市项目组合的REITs、新建项目+改造项目组合的REITs；已发行的保租房REITs也会通过扩募起到调动市场积极性的作用。
“金融17条”将REITs拓展到长租房领域能够更充分刺激多元化主体进入行业，一些高端公寓有望进入到REITs发行的储备项目当中。这类项目通常处于核心位置、面对的人群也会相对高端，租金水平也会更高，对于提高租赁住房REITs的收益率起到推动作用。
2023年2月20日，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》是2018年涉房私募基金备案暂停后的首次放开，允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上设立不动产私募投资基金，引入机构资金，同时将投资范围扩展到特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。由于写字楼、物流地产、工业园区等板块能够产生稳定的现金流及较好的投资回报，预计商业地产或将是本次试点的最大受益者。
3.住房租赁相关的标准品投资业务
住房租赁“金融17条”提出支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放；支持住房租赁企业发行债务融资工具、公司债券、企业债券，专项用于租赁住房建设、购买和经营，并创造性地提出住房租赁企业可将持有运营的租赁住房抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券（Covered Bond），并将住房租赁担保债券纳入债券管理框架。担保债券用于住房租赁行业尚属首次。
由于担保债券的投资人拥有双重追索权（不仅以发行人作为第一还款来源，还以抵押资产作为增信），同时对于入池的租赁住房资产在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，对投资者资金安全将形成一定保护，也将对行业的高品质发展起到激励与约束并重的作用。
考虑到住房租赁资产现金流非常好，以担保债券的形式发行债券，可能成为主流形式。因此，在拓展住房租赁标准品投资业务方面，信托公司应重点关注住房租赁担保债券和住房租赁REITs产品，以及优质房企和龙头住房租赁企业发行的债券，充分研判底层资产的质量和抵押品的价值，密切关注市场的变动，尽可能地降低标品的投资风险，保护投资人的利益。
作者：李红伟
往期回顾：
用益-信托经理参考：信托入局特殊资产处置 有望盘活“存量”资产
赣公网安备 36010802000153号
